当一些专家在介绍REITs产品的时候，总是乐于将沃尔玛作为案例。
1996年，沃尔玛在美国注册了三家公司，分别是沃尔玛地产信托公司、沃尔玛物业公司以及沃尔玛零售（东部）集团。沃尔玛零售租沃尔玛不动产的楼，付租金，同时不动产公司通过REITs上市。沃尔玛不动产通过REITs收了沃尔玛零售的租金，每年又将99%分给其股东沃尔玛零售，而且是免税的。沃尔玛付给不动产的钱，通过REITs又回到沃尔玛零售，相当于没有付租金。
对于这个REITs的经典案例，或许多数人的第一反应是佩服沃尔玛的机智与精明，但人们忽略的是沃尔玛之所以能创造这样一个经典，核心源自于沃尔玛对物业的运营能力，换言之，如果没有全球第一的超市品牌沃尔玛来运营这些物业，并使之产生持续稳定的租金收益，这个机智而又精明的案例便没有存在或者说持续下去的基础。
在很多讨论REITs为何在国内迟迟无法落地的分析文章中，多数人将主要原因归结为税收体制改革进展迟缓，也就是说当REITs无法享受免税政策，甚至在现有体制下还将面临重复征税的问题，是导致REITs无法在国内推进的关键因素。
的确，与国外的成功经验相比，税收政策是阻挡REITs落地的一大因素，但却并非主要因素，更主要的因素在于国内多数商用物业的投资回报率无法满足REITs产品的上市要求。而这背后折射出的则是国内商用物业管理人对物业运营、改造与评估能力的缺失。
戴德梁行北中国区估价及顾问服务部主管及董事胡峰指出，“商业地产以REITs上市发行只是万里长征第一步，此后将需要更专业的商业地产运营服务商对其进行资产管理，如何提高物业素质、提升租金水平、减少运营成本、获得更高的利润，这是物业资产管理需要解决的重要问题。良好的经营管理能使商业地产的租金收益稳步提升，从而提高物业自身价值。可以想象随着更多REITs产品的推出，未来必将有更多高品质、规模化、高收益性商业物业出现，我国商业存量房市场亦会迎来一个素质的飞越。”
事实上，当我们分析国外REITs市场的时候，不难发现那些经久不衰的产品背后总是闪现着类似黑石这样的专业机构的身影。而他们最强大的能力不是投资，而是通过对物业的改造与运营，最终让单个资产集合成一个品类、多个品类资产包，实现规模化、集约化经营；让“不动产”变成为“动产”，实现房地产证券化和投资大众化，实现更大、更便利的流动性。比如说美国房地产基金，几十亿或几百亿美元的资产包是一个个资产逐步买来汇集的，也有一个个资产包买来的品类资产，再把它们组合成一个或数个品类资产包，将资产包产生的现金流精算，价值最大化，将资产转变成证券份额卖给金融资本市场，这才是真正意义上的REITs产品。
由此也可以看出，真正意义上的REITs产品在国内出现还需要一个相对长期的孕育期，而作为投资者不妨先将眼光聚焦在海外市场，当通过投资海外市场让国内投资者对REITs有个更清晰与直观的了解后，将更好地推进国内REITs市场的诞生以及迅速成熟。
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