去年年底，中央经济工作会议提出加快供给侧结构性改革，抓好“去产能、去库存、降杠杆、降成本、补短板”的五大任务。一年快过去了，房地产的特征有哪些？我做一个简单的概括：
一是，房地产对钢铁、建材、服务业及家装、家居、家电的拉动较为明显；房地产与养老、教育、旅游、大健康、互联网的融合，培育和激发了一批消费热点亮点；青年公寓、创新工场、商改住等项目，对发展“双创”事业发挥了积极作用。
二是，房地产分化严重，冷热不均。二季度以来，国家出台的金融和货币等政策，其主要目的是去库存。但执行中，由于相对宽松和杠杆的作用，在部分城市形成需求过热，房价上涨预期已经形成。明年，既要抑制房地产过热，也要防止房地产快速冷却。
三是，房地产销售增长，但开发企业投资意愿下降，体现了开发企业对投资新项目和拍卖土地日趋谨慎，房地产已转入低速增长阶段，明年总体情况不容乐观。
四是，房地产去库存压力大。尤其三四线城市特别是县城去库存难度大，去库存不能被部分热点城市的过热所掩盖。
五是，土地供应两极分化。一方面，部分热点城市无地可供，土地供应非常有限，难以满足住房有效需求；另一方面，三四线城市土地供应虽然充足，但住房销售困难，难以增加新开工面积。
六是，房地产杠杆率过高，金融风险加大，房地产金融化带来的一系列问题，有待深入思考。解决房地产发展新阶段的这些问题，既要坚持供给侧结构性改革，促进有效供给，满足群众需求，也要与金融机构加快合作，融合发展。金融对房地产发展至关重要，房地产每个阶段的发展，都离不开金融的支持。
下一步，房地产与金融怎么开展合作？怎么对住房有效供给和日益提高的住房需求提供支持？我认为有以下四方面：
第一，要准确判断和把握房地产市场形势，尤其是要掌握准确的需求信息。不论房地产还是金融部门，不能只看统计数据，只有结合市场实际需求，才能使供给有效，才能满足实际需求，尤其又到年底，各家企业都在做明年的规划和工作计划，要加强调研，准确把握房地产的供求关系，使之相适应、相匹配。
第二，要通过金融创新，把住房的潜在需求转化为现实需求。当前，住房需求正在从满足基本型需求向舒适型需求转变，人口迁徙和住房改造潜力巨大，新的金融工具和产品应当将这些潜在需求变为现实需求，拓展新市民、进城农民工的住房需求，在抑制房地产投资投机性需求的同时，培养发展城市更新项目、养老地产、旅游休闲地产、特色小镇建设。要改变土地供应方式，通过旧街道、旧民居、旧厂房、旧仓库“四旧”的挖掘改造，将其变为互联网金融聚集区、科技创业园区、文化创意产业园、主题商业购物区等“四新”项目，满足产业升级换代和住房新需求，将房地产“居住房间”打造成“服务空间”，在新旧动能转换中发挥房地产+的作用。
第三，房地产要有正确的投融资导向。通过短期的加杠杆鼓励群众买房、炒房，解决不了大部分群众的自住需求，只能助长投资投机性需求，是不可持续的。今年前三季度，房地产贷款余额已达27万亿元，新增贷款里有50%是房地产。杠杆加大了，一方面，居民住房支付过大，直接挤占其他商品的支付能力，导致消费品购买力下降，影响内需扩大，同时房价过高，降低年轻人的创业热情，影响社会稳定。另一方面，项目匆忙开发，也容易造成产品不符合需求，在旧库存的基础上再添新库存。因此，既要通过金融创新和金融产品的有效供给，改善开发资金的来源结构，也要促进房地产市场秩序的规范和健康发展。
第四，要加快房地产投融资创新。一是整合各方面资源，推出一些新的金融工具和产品，逐步补齐房地产的设计、产品、技术、标准、服务短板。围绕建“好房子”的目标，去攻克那些产品有缺陷、功能不齐全、服务不到位的项目短板，既能拓展市场，也会受消费者欢迎。二是支持企业整合资源、兼并重组、上下游产业联合。中国房地产不需要那么多企业。有些中小房企融资能力差、管理水平低、专业程度弱，正在接受大型品牌房企的整合和兼并重组，金融机构要在房地产收购、并购、资产证券化、品牌输出等方面给予支持，帮助大的房企做大、做强、做优；帮助中小房企做专、做精、做特。三是支持住宅产业化和装配式建筑，鼓励支持企业以工匠精神建百年建筑，开百年老店。今天论坛有一个“大制造背后的大金融梦想”的话题，房地产也有利用现代制造业和产业化提高住宅品质的问题。我国房屋建设方式形成于上个世纪八十年代初，即钢筋混凝土现浇体系，虽然对城乡建设发挥了重要作用，但质量通病严重，开裂渗漏问题突出。因此，大力推广住宅产业化和装配式建筑，提高住宅质量，发展空间很大，金融机构在这方面应该有所作为。
总之，房地产行业要和金融行业紧密合作，进一步加强供给侧结构性改革，在满足群众有效需求方面，再做新贡献！
此文根据中国住建部前副部长、中国房地产业协会会长刘志峰在第五届全球房地产金融峰会上的讲话整理。
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