上海易居房地产研究院5月18日发布《2021年一季度金融环境与房地产研究报告》。该报告显示，2021年一季度，房地产业金融环境指数小幅下降，处于正常区间上沿。2021年一季度，中国房地产业金融环境指数为0.19，较上季度小幅下降0.07，比去年同期下降0.32，由去年的偏松区间下降至正常区间的上沿，说明货币政策已由去年疫情后的宽松状态回归正常。
易居研究院研究员沈昕表示，预计下半年百城房价同比涨幅将收窄。经过几次涨跌周期的验证，发现百城房价同比涨幅和房地产业金融环境指数的走向基本一致，并且中国房地产业金融环境指数具有一定的领先性，房价同比涨幅表现出明显的“货币”效应。2021年一季度，房地产业金融环境指数已下降至正常区间，并且目前的调控基调也偏严，预计下半年百城房价指数同比涨幅将收窄。
该报告主要有以下内容：
房地产业作为一个资金密集型行业，对资金有很强的依赖性，金融环境的变化直接影响房地产市场。因此，持续跟踪金融环境的变化，对于研究楼市变化非常重要。本报告以季度为时间节点，旨在分析房地产业运行的金融环境发展变化状况，力图通过跟踪研究金融环境和房地产数据，剖析二者的相互关系，尤其是通过金融环境的变化研判房地产市场趋势。
本报告从房地产业面临的金融环境，共选取6个最具代表性指标，对指标体系中各指标进行标准化处理后，和各指标权重相乘，即可得出当期中国房地产业金融环境指数。
根据2011年以来6个指标波动情况，利用五分法将金融环境指数分为五个区间，分别为“宽松”、“偏松”、“正常”、“偏紧”、“紧张”，分别以“红色区”、“浅红色区”、“中灰色区”、“浅灰色区”、“蓝色区”表示。需要指出的是，本区间划分仅是根据2011年以来指标的波动区间情况所做出的相对划分，并非绝对概念。
一、2021年一季度中国房地产业金融环境
1、M2-GDP名义增速转负
货币供应，主要是为了满足经济增长的需要，同时物价上涨也需要新增加一部分货币。2019年两会的政府工作报告中首次提出，广义货币M2和社会融资规模增速要与国内生产总值名义增速相匹配，以更好满足经济运行保持在合理区间的需要。那么，可以近似的认为，M2增速减去名义GDP增速，所得到的增速差额，可以用来衡量潜在流进资产品市场的货币增速，该增速差额越大，意味着越可能推高房价（属于资产价格），反之，该增速差额越小，意味着越不可能推高房价。
由于去年同期的低基数，2021年一季度GDP名义同比增速大幅上升至21.2%，M2-GDP名义增速的差额大幅下降至-11.8%。央行在近期公布的《2021年第一季度货币政策执行报告》中指出，保持货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配，这一中介目标锚定方式，有利于搞好跨周期政策设计，在长期稳住货币总量。随着去年同期基数的提高，预计二季度后GDP名义增速将显著回落，M2-GDP名义增速的差额将逐渐回升至正常水平。
2、M1同比增速小幅回落
M1，狭义货币供应量，M1=M0+企业活期存款+机关团体部队存款+农村存款+个人持有的信用卡类存款。M1是经济周期波动和价格波动的先行指标，M1增速高，则楼市升温；M1增速低，则楼市降温。
2021年一季度末，M1同比增速为7.1%，比上季度末下降1.5个百分点，比上年同期提高2.1个百分点。央行在近期公布的《2021年第一季度货币政策执行报告》中指出，关于下一阶段政策思路，货币政策要稳字当头，保持货币政策的主动性。稳健的货币政策要灵活精准、合理适度，把服务实体经济放到更加突出的位置，珍惜正常的货币政策空间，处理好恢复经济和防范风险的关系。预计2021年M1同比增速大概率将在5%-10%区间小幅震荡。
3、中国一年期国债收益率小幅上升
一年期国债属于短期国债，主要受利率政策和短期流动性的影响，能够更好地反映利率周期与社会资金价格变化。
2021年一季度末，一年期国债收益率为2.58%，环比上升0.11个百分点，同比上升0.89个百分点。在稳健的货币政策基调下，预计2021年一年期国债收益率大概率在2%-3%区间小幅震荡，与2019年水平接近，不会大幅上行也不会大幅下行。
4、个人住房贷款余额同比增速继续回落
个人住房贷款余额由中国人民银行每个季度定期发布，反映的是居民购房的贷款情况。2021年一季度末个人住房贷款余额同比增速为14.5%，比上季度末低0.1个百分点，比上年同期低1.4个百分点。近日，继多次上调房贷利率后，广州银行再度收紧房贷，农行发布通知要求部分住宅最高只能贷5成，预计后续部分房贷额度紧张的城市和银行有跟进的可能。预计2021年年内个人住房贷款余额同比增速还将进一步回落。
5、全国首套房贷平均利率小幅上升
2021年一季度末全国首套房贷平均利率为5.28%，比上季度末高0.05个百分点，比上年同期低0.17个百分点。2021年1月下旬开始，房贷市场出现了新的一轮收紧调控，从广州、东莞、惠州等珠三角城市逐渐蔓延至各大楼市热门区域。近日，建设银行深圳市分行宣布将首套房贷利率和二套房贷利率分别上调15个基点和35个基点。预计后续会有更多城市跟进加息，其中房价上涨预期较高的城市房贷利率上调的可能性更高。预计二季度全国首套房贷平均利率还将继续小幅上行。
6、房企到位资金同比增速与房地产开发投资同比增速差额扩大
当房企到位资金增速大于开发投资增速时，说明房企资金较为充裕，房地产业融资环境较为宽松，将房企到位资金同比增速与房地产开发投资同比增速的差额作为一个衡量指标（后称增速差额）。2018年初至2020年三季度，增速差额均为负值，房企融资环境持续偏紧，四季度增速差额由负转正。2021年一季度增速差额有所扩大，主要是房企到位资金增速较高。
可以看到，在货币政策常态化以及房地产调控长效机制逐渐形成的情况下，2021年1-4月房企到位资金中的国内贷款同比增速已降至3.6%，房企自筹资金同比增速也仅为15.4%。企业到位资金增速较高，主要是定金及预收款和个人按揭贷款增速较高，而一旦商品房销售增速回落，定金及预收款和个人按揭贷款的增速也将明显回落，房企到位资金同比增速有可能仍会被开发投资同比增速反超，不会造成房地产市场持续过热的现象，预计二季度该指标差额将收窄。
二、2021年一季度中国房地产业金融环境评估
1、房地产业金融环境指数小幅下降，处于正常区间上沿
根据2021年一季度各项指标数据，计算出中国房地产业金融环境指数。一季度，中国房地产业金融环境指数为0.19，较上季度小幅下降0.07，比去年同期下降0.32。
从2014年四季度开始，中国房地产业金融环境指数不断攀升，于2016年一季度达到阶段性高点，此后连续8个季度下行，2018年全年在偏紧区间低位盘整。2019年一季度上行至正常区间的偏下位置，二三季度基本平稳，四季度小幅上行，全年保持在正常区间。2020年一季度，房地产业金融环境指数大幅上升至偏松区间，二三季度小幅下行，三季度处于偏松区间和正常区间的边界处，四季度小幅上升。2021年一季度，房地产业金融环境指数小幅下降，目前处于正常区间上沿。
2、预计二季度房地产业金融环境指数将继续在正常区间
展望二季度，预计M2-GDP名义增速的差额将回升，M1同比增速将继续小幅回落。2021年全球各主要国家的货币政策延续宽松态势，我国货币政策不会马上收紧，预计二季度一年期国债收益率还是低位盘整。随着多地房贷收紧利率上调，预计二季度全国首套房贷平均利率还将继续小幅上行，个人住房贷款余额同比增速将继续回落。预计二季度房企到位资金同比增速与房地产开发投资同比增速的差额将收窄。
4月30日，中共中央政治局会议召开。会议强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，防止以学区房等名义炒作房价。这是中央政治局会议首次点名“学区房炒作”，说明高价学区房造成的影响已经引起高层关注，各地或会出台相关政策。5月11日，央行发布2021年第一季度中国货币政策执行报告指出，下一阶段，稳健的货币政策要灵活精准、合理适度，把服务实体经济放到更加突出的位置，珍惜正常的货币政策空间，处理好恢复经济和防范风险的关系。建设现代中央银行制度，健全现代货币政策框架，完善货币供应调控机制，保持流动性合理充裕，保持货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配，保持宏观杠杆率基本稳定。综合判断，短期内房地产调控政策和货币政策不会发生大的变化，二季度中国房地产业金融环境指数很有可能仍处于正常区间。
三、中国房地产业金融环境和房地产市场的关系
1、房地产业金融环境和全国商品房销售面积的关系
将中国房地产业金融环境指数和全国商品房年初累计销售面积同比增速数据进行对比。数据显示，自2011年末2012年初左右，随着金融环境整体上由紧转松，全国商品房年初累计销售面积同比增速也呈现由负转正的态势。而到了2013年，随着金融环境趋于恶化，成交面积的同比增速也进入了下行通道。2015年初开始，金融环境开始改善，逐渐步入宽松区间，而楼市也出现了较强反弹。在2016年金融环境指数达到峰值并且转向紧缩之后，楼市成交面积的同比也随之下行。2018年金融环境指数全年在偏紧状态低位盘整，楼市成交面积的同比增速则不断回落。2019年房地产业金融环境指数小幅上升至正常状态，楼市成交面积同比增速持续在0附近小幅震荡。2020年，房地产业金融环境指数大幅上升至偏松区间。受疫情影响，一季度全国商品房年初累计销售面积同比大幅下降，二三季度销售逐步恢复正常，降幅收窄，四季度商品房销售面积同比转正。
2021年一季度，房地产业金融环境指数小幅下降至正常区间上沿。由于去年同期的低基数，一季度全国商品房年初累计销售面积同比大幅增长63.8%。
经过几轮涨跌周期的验证，发现除少数特殊情况（比如2020年一季度和2021年一季度）外，商品房销售面积与金融环境指数的走向基本一致。目前金融环境指数已由去年的偏松区间小幅下降至正常区间，说明货币政策已由去年的宽松状态回归正常，预计二季度和下半年商品房销售面积同比增速将逐渐回落。
2、房地产业金融环境和百城房价指数的关系
将中国房地产业金融环境指数和百城房价指数同比涨幅进行对比。数据显示，2011年金融环境由宽松进入紧张区间，百城房价指数同比涨幅持续收窄；2012年金融环境由紧张逐渐宽松，住宅价格同比涨幅也开始筑底上行，略滞后于金融环境指数；2013年二季度金融环境开始由宽松逐渐紧张，房价同比涨幅滞后三个季度开始收窄；当2015年一季度金融环境指数再次开始改善时，房价同比涨幅也滞后两个季度开始出现反弹。2016年一季度金融环境指数触顶，下行趋势延续至2018年一季度，2018年在偏紧区间的中部位置小幅震荡，2019年小幅上行至正常区间的偏下位置，百城房价同比涨幅于2017年二季度触顶，此后持续震荡下行至2019年三季度。2020年疫情后货币放水，房地产业金融环境指数一直在偏松区间，百城房价指数同比涨幅小幅震荡上升，但升幅远小于2013年和2016-2017年，主要是房地产调控政策严于前两者，使得货币放水没有大量流入房地产领域。
经过几次涨跌周期的验证，发现二者走向基本一致，并且中国房地产业金融环境指数具有一定的领先性，房价同比涨幅表现出明显的“货币”效应。2021年一季度，房地产业金融环境指数已下降至正常区间，并且目前的调控基调也偏严，预计下半年百城房价指数同比涨幅将收窄。
执笔人：上海易居房地产研究院研究员沈昕
邮 箱：shenxin@ehousechina.com
电 话：021-60868811
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