股神巴菲特说：“只有退潮后才知道谁在裸泳。”用这句话形容当下的房地产行业再合适不过。

  今年上半年，房地产市场仍旧低迷，销售在一季度稍微回暖后未见持续好转。这种市场疲弱的情况自2022年至今仍在维持，也持续影响房企在资本市场的表现。

  股价下跌，市值下跌，根据此前中国房地产报记者统计，今年上半年，A股和港股两市房地产股票总市值约缩水了4645亿元。

  7月7日，美好置业因股价连续20个交易日低于1元被深交所决定终止其股票上市，在15个交易日内摘牌。而在资本市场像美好置业一样面临退市命运的房企并不少。今年5月以来，A股多家上市房企因为股价连续20个交易日低于1元被强制退市；港股新力控股也因停牌时间超过交易所规定而被强制退市，而港股目前仍有超过15家房企处于停牌状态，引发行业关注。

  “过去三年，疫情抑制需求、房企债务危机是造成现在局面的重要因素。”第一太平戴维斯中国区估值及专业顾问服务部主管、高级董事黄国钧表示，房企销售不理想，现金流补充不及、加上再融资和债务重组不顺，进而导致有息负债、影子银行负债、美元债券暴雷，加上部分房企受债务影响被申请清盘、年报“难产”或者与审计师在财务方面的意见分歧而不能及时出具相关报告等情况，最终导致了港股不少上市房企停牌的发生。

  虽然房企退市会对其股东和员工、投资者、相关债权人、供应商以及购房者造成惨重损失和消极影响，但黄国钧认为，上市房企的退市潮是市场竞争的结果，对行业而言也有积极影响，体现了优胜劣汰的行业法则，能重生的房企更注重稳健经营，未来应该会更持久存活和发展。

  在2023年上半年收官之际，中国房地产报记者就上半年引发行业关注的房企退市潮采访了黄国钧，以下为采访全文：

  中国房地产报：房企退市对企业和行业有何影响？

  黄国钧：过去三年多，除了2021年表现不错，中国房地产业经历了持续低迷，不少港股上市房企都还在停牌中。按照港交所的要求，一般连续停牌超过18个月就要被强制退市，但实际上，上市委员会也会审查具体退市案例，比如已经在香港退市的新力控股，从停牌到最终摘牌时间达到25个月，香港还是有一个机制，给予上市公司股东充足时间自救以证明符合保留上市地位。

  过去一年半，我们推动的地产纾困方案获得一些上市房企认可和采纳，我们积极参与了他们的重组及复牌战，成功协助停牌一年多的房企在限期内又成功复牌。现在港股也有其他个别长时间停牌后通过各种努力复牌的案例，但是，如果无法在规定时限提出有效满足复牌的条件或能力，未来可能有更多的停牌房企被退市。我们期待所有停牌房企都积极面对，我们也乐意贡献专业协助。

  这些房企停牌主要原因还是在于年报不能发布或者延期发布。目前有些港股房企已经停牌14个月，我们担心今年9月或10月可能存在集中的退市潮。但最终结果还是要看各家房企是以“躺平”的方式应对还是积极自救，与专业机构共谋划策的方式来应对。

  如果是一些本身经营面还不错的企业，实际上我们也有很多方案可以帮助他们复牌，但如果大股东选择“躺平”或者还抱有“大到不能倒”的心态就看运气了。另一种情况是，有些企业实际已资不抵债，同时也面临严重现金流困难，难以持续经营，已经不具备维持上市公司运作的能力，这样的企业也没办法保住上市地位，甚至走到被申请破产清盘的结果。我们有些房企客户在预判市场持续困难时，他们找到了私有化他们的企业，最终实现主动退市，也解决了债务问题，老板也得以保存财富。

  业内对房企退市潮之所以关注度高是因为这些是上市企业，实际上，在企业和行业发展过程中，新开和倒闭的企业很多，行业以及市场的调整很正常。从地产行业来看，确实这几年政策调控密集、各种困难一下子云集，让过去经营不是很完善或者比较粗放的房企面对了超过他们预期的困难，但相对的，也有一些企业坚持严谨的财务原则，在行业困难阶段甚至过得更好，国家对这种企业非常鼓励，所以现代企业管理经营是大学问，如何穿越周期，在行业汰弱留强中脱颖而出成为百年企业值得我们思考。

  退市的负面影响肯定是明显的，退市后缺少了信用和上市平台的融资功能，这些房企的很多管理方都受到影响。对于退市房企的股东、股票和债券的投资者、贷款金融机构等债权人都损失惨重；透过预售楼花/期房状态，买了这些企业开发的房子的购房者可能就要面临收房困难同时背负还贷压力的长期维权之举；此外，退市房企的供应商，可能会持续收不到货款，庞大的员工失去工作岗位造成失业问题等等。

  中国房地产报：这些退市房企还有没有可能重新再上市？处于退市边缘的企业如何“保壳”？

  黄国钧：资本市场很讲究信誉，要分几种情况来看，像新力、蓝光，确实是资不抵债或者超融过度（相对资产而言），企业清算完相当于就被分解了，这样的企业不太可能重新上市。但如果退市企业降负债达到安全或健康状态，或者企业清盘后原来的老板有足够资产或变现得来的资金，想卷土重来，可能会创建其他的公司主体发展壮大再申请上市，但一般来说也比原来初次上市难，因为监管会关注历史。另一种情况就是，企业本身资质不错，如果想要保住上市地位，可以聘请专业机构，梳理相关资产情况，增加企业与监管机构之间的信息透明度，从而找到解决途径。这种情况我们要具体了解分析。

  中国房地产报：地产股是否还有投资价值？

  黄国钧：行业投资价值可能很难再回到过去高峰期，但是下跌过程中的一些反弹可能更依赖政策的放松。投资价值可能要在波动中寻求机会。

  比如去年有一波反弹，关键就在于房企债务危机的时候，国家是否给到一些绿灯，让企业进行再融资置换现有负债，从而促进一些企业解决资金问题。

  衡量一家公司的价值要依赖于它整体的经营情况，行业整体的状况也不能忽略。现在房企存在的两个大的问题，一是债务问题，另一个是整个市场对房地产的需求还是很疲弱。比如今年一季度，销售回升，有些房企觉得“春天来了”，当时有些房企已经在思考“加价”，但我当时一直在怀疑，购买力是否硬性，是否能够持续下去。我担心的是，火还不够旺的时候有一些行为导致小火会变成火苗。

  其实，房企解决债务的问题还是要从根上也就是市场的结构去改变，即销售要达到，开发要合理，价格也不能太波动。如果不能从根本上解决供求和销售去化的问题，那房企本身的还债能力从何而来？光靠重复再融资、减息，我认为很难，因为钱最终还是要还的。所以在新的、更宽松的政策出台落地之前，对房企的股价不一定太看好。

  目前国内整个房地产市场整体基调还未调整，供应方面还是以土地财政为主，供过于求的状况未改变。其实政府可以对相关情况作出展望，比如供地节奏是否要那么快，房子规划的容积率是否要那么高，市场需求是否还那么旺盛。现在的市场其实不缺房子，缺的是信心。

  对于地产股的投资价值，如果是从赚取股价溢价的角度来看，确实不是很容易，尽管有反弹，可能也比较波动；如果房企可以借助债务之雷，重新实现正盈利，未来房地产行业还是可以从目前风险相对较高的一个行业转入投资期，因为已经有这次低潮的洗礼。