商业资产RIETs来了！

  11月26日，证监会官网显示，首批3只消费基础设施公募REITs（Real Estate Investment Trust，简称“REIT”，也称“房地产投资信托基金”）——华夏金茂购物中心REIT、华夏华润商业资产REIT、中金印力消费REIT已正式获得证监会准予注册的批复。

  此前10月20日，证监会正式发布《关于修改〈公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)〉第五十条的决定》，将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施。文件发布仅一个月左右，首批消费基础设施公募REITs即正式获批。

  从此次公募REITs的底层资产看，皆为华润置地、金茂和印力分别位于青岛、长沙和杭州的商业资产项目。

  一位接近监管层的受访者表示，“商业资产REITs是国际上的通用做法，3只消费基础设施公募REITs获批，在制度设计上很有意义。它真正形成了‘投、融、管、退’的闭环，我国商业大宗资产的交易，每年只有十几单，交易量太少了，这次商业资产REITs的设立解决了关键的投资退出问题。”

  该人士认为，3只消费基础设施公募REITs获批，短期看受益的企业还很少，至少在最近两三年里，产生的效益还不明显，企业、监管部门等各方都还在观望后续市场表现、资金流向等问题，但长期看信号意义还是比较强的。

  “宠物猪”变“市场猪”

  统计数据显示，首批申报消费基础设施公募REITs的企业共有4家，它们所涉及的底层资产总额估值约140亿元。

  从本次获批的三只产品来看，华夏金茂购物中心REIT底层基础设施长沙览秀城位于中部地区首个国家级新区湘江新区梅溪湖板块核心商圈，建筑面积约10万平方米，2016年底开业至今已运营近7年，是成熟稳定的购物中心项目。

  中金印力消费REIT拟投资的基础设施资产为杭州西溪印象城，整体建筑面积25万平方米，是杭州城西单体总建筑面积最大的TOD购物中心。自2013年开业以来，凭借稳健运营、区域深耕等优势，西溪印象城实现业绩较高增长。

  2022年营业额超过35亿元；2023年上半年营业额突破21亿元，创历史新高。此外，还有华润青岛万象城，项目估值达81.47亿元。

  中金基金指出，消费基础设施公募REITs作为成熟REITs市场主要的类型之一，资产规模大，市场化程度高，是投资消费增长的重要载体。在我国范围内，百货商场、购物中心等商业不动产具有投资金额高、投资回报周期长等特征，一定程度上限制了行业的发展。

  截至2022年末，我国存量购物中心数量超过5500家，体量超过5亿平方米。换句话说，我国消费基础设施公募REITs还有很大的发展空间。

  上述人士表示，由于近几年房地产市场调控的关系，所以这次REITs的定调弱化了房地产的说法，是从消费基础设施商业角度出发的。近十多年来，各方人士都在关注商业资产的RITEs，总体看这次开闸后市场反应是受到认可的。

  他举了一个形象的例子说，有了REITs后，养的就是“市场猪”，把小猪养大后，卖掉，再买小猪仔，以此循环，这是一个商业买卖；而传统的商业地产运营模式则是养“宠物猪”，是要给它“养老送终”的。

  IPG中国区首席经济学家柏文喜认为，首批三只消费基础设施REITs获批，这无疑给不动产商业市场带来了一定的影响，促进了不动产市场的活力提升。首先，REITs为投资者提供了更多的投资选择，特别是对于那些希望通过投资获得稳定收益的投资者来说：其次，REITs可通过吸引更多的投资者来增加不动产市场的流动性，从而有助于提高市场的活跃度和稳定性。

  各方仍在观察效果

  此次三个项目中，最受关注的还是发起人为华润置地的华润商业REIT，其底层资产为青岛万象城，项目估值达81.47亿元，占据首批项目估值总和的“半壁江山”。

  作为山东省建筑面积最大、入驻品牌最多的购物中心之一，青岛万象城商业建面约30.1万平方米，区位优势明显，双地铁上盖，交通便利，客群覆盖青岛全域。项目于2015年开业，2016年至2022年客流量年复合增长率达7.6%，近3年来营业收入复合增长率达15%。

  截至2023年6月，华润置地持有在营购物中心67个，另有47个在建购物中心计划于2026年底前开业，资产规模超2000亿元。

  上述人士表示，总体看，这次设立的REITs资产估值总量并不大，而且每一家参与的并不是最佳的资产，因为把特别优质的资产包卖给别人，企业是舍不得的。但后期根据情况还可以再装进资产。

  一位公募基金经理表示，国家通过支持消费基础设施REITs来盘活现有商业资产，并拉动投资，而且这些项目底层资产具有稳定的现金流，总体看也是比较优质的。但这些企业没有拿出真正好的资产，因为商业资产REITs还在摸索阶段，新生事物总要有一个测试风险的阶段。此外，这次涉及的三家企业全是央企，没有民营企业，所以至少目前他们并没有从商业利益的角度来考虑此事。

  在资金用途上，根据申报材料信息，印力集团承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资，拟投向5个改扩建或新建购物中心项目。

  上述人士称，其实企业方面希望有更多的资金形成现金用来降杠杆，所以这也可能成为一个消费基础设施REITs扩容的阻碍因素。

  总体来看，目前我国消费基础设施项目投资周期长、初始投资成本高、新增投资缺口大，亟须补充资本金，消费基础设施公募REITs提供了很好的解决方案。

  柏文喜表示，关于消费基础设施REITs的发展前景则取决于多种因素。首先，消费基础设施REITs的成功与否将取决于其运营能力和投资回报，如果这些REITs能够提供稳定的收益并实现资产增值，那么将会吸引更多的投资者参与其中；其次，政府的政策支持和监管也是影响REITs市场发展的重要因素，政府需要制定合适的政策来促进REITs市场的发展，同时也要加强监管，确保市场的稳定和健康发展。

  他认为，消费基础设施REITs的获批对于不动产商业市场来说是一个积极信号，为市场带来了新的投资机会和活力。但是，要想实现市场的持续发展还需要政府、投资者和市场的共同努力。