易居研究院报告分析认为，未来土地储备去化周期或将继续震荡上行。对于土地储备去化周期低于12个月的城市，供地节奏需要加快，同时也要出台各类政策鼓励房企拿地，进而积极落实补库存的政策导向。此外，商品房销售面积在一季度的“小阳春”下回升明显，但在政策再度趋紧的背景下，未来几个月商品房销售量难以继续。
50城土地储备面积同比增长6.5%
报告显示，截至4月底，易居研究院监测的50个城市土地储备为83103万平方米，环比增长0.6%，同比增长6.5%。从历史数据来看，当前全国50城土地储备规模大体相当于2015年3月的水平。
从50城土地储备面积同比增速来看，具有明显的周期性波动。报告显示，2013年9月出现了统计周期内的第一个峰值，为27.5%。报告分析认为，主要是由2012年下半年开始的房地产上涨周期带动。另外，2013年9月后同比增速开始下行，并于2015年8月见底（-35.5%）；随后再次开始上行并于2017年1月同比转正，并于2018年6月达到最大增速27.4%，与上一个峰值的27.5%非常接近。2018年6月后同比增速曲线开始下行，至2019年4月，为6.5%。按照历史规律，易居研究院预计未来几个月同比增速仍将下行。
土地成交面积方面，4月份土地成交面积为5228万平方米，环比增长32.1%，同比增长39.8%。易居研究院分析认为，主要原因是一季度出现了“小阳春”，部分热点二线城市土地市场成交火热。
4月份50城商品房成交面积达4358万平方米
从50城商品房成交面积来看，4月份50城商品房成交面积达到4358万平方米，环比增长6.2%，同比增长7.5%，大致相当于2018年7月的水平。
值得注意的是，50城商品房成交面积与土地成交面积10年来的趋势相反。报告显示，2015年后的商品房成交面积总体上来看明显大于2015年前的成交面积。2018年5月后，除了2018年底的异动，商品房成交面积持续下降，一定程度受春节影响，至2019年2月已经低至1999万平方米。2月后局部房地产市场出现了“小阳春”，成交面积快速反弹，至4月达到4358万平方米。
50城土地储备去化周期达21个月
报告显示，4月份50个城市土地储备去化周期为21个月，这也意味着按照当前的商品房销售速度，市场需要21个月的时间才可以消化完这些土地储备，该数值相比3月份的21.2个月略有降低。
从历史数据来看，土地储备去化周期从2016年8月以来持续震荡上行，目前接近2015年5月的水平。从原因上看，本轮房价上涨从2015年开始，对应土地储备去化周期的快速下降，至2016年8月降至了历史最低水平11.5个月。易居研究院分析认为，房价的快速上涨使得2016年后房企拿地量的快速增加，而商品房成交量在各地调控政策的陆续出台后相对下降，从而使得去化周期增大。
9城土地储备去化周期超过三年
报告显示，50个城市中有9个城市的土地储备去化周期大于36个月，这也意味着此类城市未来土地和商品房供应充足。这9个城市包括漳州、桂林、肇庆、乌鲁木齐、徐州、郑州、湖州、镇江和南通。值得注意的是，漳州和桂林的去化周期达到72个月，远高于其他城市。
此外，50城中，重庆、韶关、深圳、三亚、大连、泉州、沈阳、惠州、东莞和中山10个城市土地储备去化周期小于12个月，此类城市更需要增加供地和鼓励房企拿地。这10个城市中，深圳、惠州、东莞、中山和韶关5城均处于粤港澳大湾区的范围内，商品房交易表现较好，而土地供给则相对不足。其中，中山是去化周期最小的城市，仅2个月。报告认为，主要原因是中山的土储面积非常小，自2018年5月以来有8个月份无土地成交。
另外从各类城市土储面积来看，截至4月底，一线、二线和三四线城市土地储备分别为6362、52515和24226万平方米，环比增速分别为-4.4%、2.5%和-2.0%；同比增速分别为3.4%、8.4%和3.4%。
易居研究院研究员王若辰表示，二线城市土储面积相比去年同期有较大幅度的增长，主要原因是房企拿地预期从三四线城市向一二线城市的转移，而一线城市土地供给有限，于是城市基本面良好并且房价有一定调整的二线城市成为主要拿地目标城市。
从各类城市土地去化周期来看，4月份一线、二线和三四线城市土地储备去化周期分别为16.3、21.7和21.1个月。相比3月份17.7、21.7和21.3个月的数值，一线城市的去化周期下降较明显，易居研究院认为，主要原因是其4月份土储面积明显降低而商品房成交面积基本保持不变。
报告来源：上海易居房地产研究院
执笔人：王若辰
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