5年筹措了各类租赁住房超过70万套（间），上海市超额完成“十三五”期间租赁住房目标任务的背后，是做好土地文章，不仅让新市民、青年人租得到、租得起，而且还租得好，让群众安居梦圆。
发挥规划引领作用
邓女士是上海市泗泾镇一所学校的教师，由于刚参加工作不久，积蓄较少，租住的房子离学校较远，每天骑电动车上下班，通勤时间较长，如果遇到刮风下雨的天气很不方便，在学校附近租到合适的房子成为了她的心愿。
像邓女士这样选择租房住并且希望租到合适房源的人，在上海并不算少数。据统计，目前上海市租房人口约1000万人，占到常住人口的40%。“作为人口净流入大城市，上海市的住房租赁需求较大。”上海市住房和城乡建设管理委员会相关负责人介绍说，2017年7月，上海市印发《上海市住房发展“十三五”规划》，明确提出要大幅增加租赁住房供应，到2020年年底新增租赁住房70万套，满足不同层次、不同人群住有所居的需求。
该负责人介绍说，上海市要求各区根据住房发展规划和新一轮城市总体规划要求，编制租赁住房专项规划，合理确定租赁住房建设规模和布局，开展公共服务设施评估，补充完善教育、医疗等配套设施，并在年度住房建设计划和住房用地供应计划中予以安排。将租赁住房建设目标任务写入政府工作报告，按年度向各区进行分解考核。
单列用地计划加大供给
邓女士最终在有巢国际公寓泗泾社区租了一套面积40平方米的一居室，离学校更近了，上下班也方便多了。据了解，有巢国际公寓泗泾社区是上海市首个利用集体土地建设的租赁住房项目，今年3月正式投入运营，为附近工作的市民提供了一个租住新选择。
该负责人介绍说，为有效增加租赁住房用地供应，上海市单列租赁住房用地计划，推进土地供给侧结构性改革的制度创新。为明确租赁住房用地类型，创设“四类住宅组团用地（Rr4）”类别，主要适用于全持有的市场化租赁住房用地，重点在高校及科研院所周边、科创园区、产业集聚区、商业商务集聚区，以及交通枢纽地区（含轨道交通站点周边）等交通便捷、生产生活便利、租赁住房需求集中区域，加大租赁住房用地供应。
“除了出让纯租赁住房用地建设，还通过商品住房项目配建，筹措租赁住房。”该负责人介绍说，对于新增商品住房用地，上海市在土地出让条件中明确，配置不低于15%的自持型租赁住房，进一步促进产城融合，实现职住平衡。
截至2020年年底，上海市共推出集中选址租赁住房用地152幅（含5幅集体土地试点入市），规划建筑面积1000万平方米，可集中新建约18万套租赁住房。这些土地已陆续启动建设，将在“十四五”期间逐步形成供应。全市配建租赁住房的商品住房项目177个，可提供约4万套租赁房源。
降低土地成本确保“租得起”
让邓女士感到惊喜的是，有巢国际公寓泗泾社区的租金相比周边同等品质的房子要便宜。以邓女士租住的40平方米一居室为例，其月租金在2700元左右，而周边20多平方米的一居室月租金也在2700元左右。
“租金之所以低，是因为地价低。”该负责人介绍说，为推动建立新建租赁住房项目可持续运营、承租人可负担的良性租赁模式，上海市明确，在住房租赁市场前期培育阶段，租赁住房用地可以经市区政府部门认定后，采取定向挂牌方式供应。此外，根据租赁住房用地市场评估价格，统筹考虑周边住房租赁市场实际情况、租赁住房项目预期租金收益以及租赁住房用地前期储备情况、全生命周期管理要求，合理确定用地价格，出让楼面地价仅相当于同地段商品住房项目五分之一左右。
“通过让渡政府的土地财政收益，大幅降低了租赁住房的用地成本。”该负责人介绍说，上海市率先在全国提出新建租赁住房项目租金，要低于周边市场化租金水平，不仅要让新市民、青年人租得到，还要租得起。
明确标准助力“租得好”
进门右手是简洁的厨房，左手是卫生间和淋浴房，往里走便是温馨的卧室，靠墙还有一张电脑桌，在有巢国际公寓泗泾社区租的房子设施齐全且温馨，邓女士颇为满意。
“据调查，租房人口中有相当一部分人对户型、装修等有一定的要求。”该项目负责人介绍说，社区以30平方米至60平方米一居室、一室一厅、两室一厅户型为主，采光效果良好，白色的主色调辅以暖色的床垫、家具等，墙壁挂着一些现代艺术作品，营造出一种家的温馨。除了5栋纯租赁住房，这里还配备1栋商业中心，并引入超市、便利店、美发店、药店等不同业态，建有近7000平方米组团绿地和多功能公共区域，满足居住者的日常生活需求。
上海市于2017年发布的《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的规划土地管理细则（试行）》对租赁住房地块内部规划设计、社区空间环境的营造提出了标准、要求。比如，租赁住房可根据实际需求情况，在不超过地块建筑总量10%的范围内，重点建设物业服务用房、运动场地、养育托管点、文化活动室、生活服务点等公共服务设施。
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