导 读
今日，北京发布了2022年度第二批次商品住宅用地出让公告，共计17宗，土地总面积约98公顷，总建筑规模约175万平方米，将于5月下旬集中成交。该批次供地继续实施“房地联动、一地一策”，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，探索创新政策举措，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。
北京第二批次商品住宅用地集中公告呈现以下特点:
一是提前发布地块信息，为企业决策创造便利条件。
2022年北京第一批次商品住宅用地集中供地工作先于其他重点城市开展，2月中旬就已平稳收官，为市场信心恢复奠定了基础。第二批次，市规划自然资源委于3月中旬起就陆续通过预申请公告的形式向社会公布，极大地方便了企业提前开展研究。同时，为减轻企业资金压力，鼓励市场主体积极参与竞买，第二批次预申请机制也进行了优化调整，对于参与预申请后竞得地块的企业，其50%的土地开发建设补偿费由原来的成交后30个自然日内缴清延长至成交后4个月内缴清。
二是试点全龄友好社区建设，紧扣“七有”“五性”，把民生实事落实在改善人民生活品质上。
今年的《政府工作报告》提出，要积极应对人口老龄化，加大社区养老、托幼等配套设施建设力度，在规划、用地、用房等方面给予更多支持。此次北京在第二批次商品住宅用地出让中提出了建设“全龄友好社区”的要求，一方面选取昌平区平西府、顺义区福环和顺义区薛大人庄3宗用地进行试点，在出让文件中明确竞得人须建设全龄友好社区，并从配套设施、室内空间、交通流线设计、公共空间、智慧应用与安全保障、服务等方面提出以适老性为主的建设要求，同时兼顾其他年龄段人员特殊需求，特别是明确了在供地审核意见确定的建筑规模基础上，允许项目增建500-1000平方米用于满足老年人日常需求的养老服务设施。另一方面，对于试点以外的项目，也提出了建设“全龄友好社区”的鼓励性政策，鼓励企业自愿建设全龄友好社区，出让文件明确项目在取得建设工程规划许可证前将由市规划自然资源委会同市住房城乡建设委、市民政局、市卫生健康委等专业部门组织对规划设计方案开展全龄友好社区评审，对于通过评审符合全龄友好社区要求的，将按照北京市有关政策给予支持。
三是从土地、规划源头抓起，鼓励超低能耗技术应用，将碳中和战略目标要求融入住宅项目建设中。
2021年6月北京发布《绿色建筑创建行动实施方案（2020年-2022年）》，明确要加大超低能耗建筑推广力度，激发市场主体设计、建造、使用绿色建筑的内生动力，促进节能低碳发展。此次，第二批次全部商品住宅项目均提出了实施超低能耗建筑的鼓励性政策，企业在竞得土地后可提交实施超低能耗建筑承诺书，承诺拟实施超低能耗的地上建筑规模。同时明确实施超低能耗建筑项目在计算面积时，外保温层厚度原则上参照《居住建筑节能设计标准》（DB11/891-2020)和《公共建筑节能设计标准》（DB11/687-2015)设计的同类建筑外保温层厚度计入，即因实施超低能耗建筑所增加的墙体面积不计容，以实测面积认定外保温层厚度。鼓励性政策体现了政府部门从土地、规划源头抓起，通过政策支持弥补因实施超低能耗建筑带来的企业增量成本，切实提高企业积极性。相信随着更多项目落地，超低能耗建筑产业相关配套政策会更加完善，增量成本逐步下降，进而实现社会和环境效益最大化，为推进建筑能效提升改善、提高绿色建筑发展质量、推动建筑产业链现代化及双碳目标的实现奠定基础。
四是高标准住宅品质要求“双提升”，坚持以人民为中心，不断实现人民对美好生活的向往。
自2021年第一批次集中供地开始，北京注重引导住宅品质提升，对高标准住宅建设提出“基本档”和“提升档”保障要求，此次北京集中供地在住宅品质方面更加突出以人为本，围绕建设“宜居、宜业、宜乐、宜游”的高品质人居环境，提高购房性价比，提升人民群众获得感、幸福感和安全感。一是对于全部商品住宅项目设置基本品质保障要求，并在原有绿色建筑二星级标准、实施装配式建筑且装配率达到60%即A（BJ）级、设置太阳能光伏或光热系统基础上增加了托幼用地按照超低能耗建筑进行建设的要求。二是“定高标准住宅建设基础上摇号”方式中，企业提交的《高标准住宅建设承诺书》除建筑品质要求以外，还增加了规划建筑设计方面的要求。三是继续强化风险防控机制，高标准商品住宅建设方案评分标准在现有的工程质量潜在缺陷保险、安全责任险和绿色建筑性能责任保险基础上，增加工程设计责任险和建筑师职业责任险两个险种，形成保险对设计、施工和建设单位的全覆盖。
五是通过摇号方式确定上限价格报价单位，交易规则更加公开、公平、公正。
公告显示，北京第二批次地块继续延续此前竞争方式，在明确土地合理上限价格和房屋销售指导价的基础上，结合宗地所在区域市场需求情况，采取到达地价上限后竞现房销售面积、竞政府持有商品住宅产权份额、投报高标准商品住宅建设方案、定高标准住宅建设基础上摇号等竞争方式。值得一提的是，此次北京在土地上限价格报价单位的确定方式上进行了优化调整，由原来的在现场按最后一轮同样价格条件下，通过举牌时序先后的方式确定改为摇号方式确定，更加体现了市场交易规则的公开、公平、公正。
六是实施用地清单制改革，促进有效市场和有为政府更好结合，着力营造国际一流营商环境。
今年1月，北京印发《营商环境创新试点工作实施方案》，提出深化社会投资项目“用地清单制”改革。北京第二批次供地积极响应改革方案要求，在土地出让前，通过“多规合一”平台组织各部门和市政公用服务企业，开展地质灾害、地震安全、压覆矿产、交通、水土保持、防洪、考古考察勘探等评估工作，并对历史建筑保护、古树名木、危化品安全、地下管线等进行现状普查，形成评估评价结果和普查意见清单，一并纳入土地供应招拍挂文件向社会公示，避免企业拿地后重复论证，提高行政审批效率。
建立用地清单制改革是深化工程建设项目审批制度改革的重要举措，以企业需求为导向，由过去的“企业跑”转变为“政府跑”，用审批的“减法”换来发展的“加法”，让群众办事更方便，企业投资更放心。
七是周边市政交通建设初步计划安排随地块出让公告一并向社会公布，稳定市场预期，增强投资者信心。
交通的便利程度是影响地块货值能力的重要因素，也是企业进行投资决策的重要考量因素。北京第二批次部分地块试点将周边市政交通建设初步计划安排随出让公告一并向社会公布，有效降低地块开发的不确定性，稳定市场预期，增强投资者信心，促进地块形成有效供应。
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