8%以上利润吸引 民企现身争抢 杭州土地市场又火起来了

土地徐凡淋 2023-02-23 10:09:13 来源:中房报

  杭州土地市场又火起来了。

  2月21日,杭州2023年第一批集中供地启幕。根据出让安排,杭州此次共推出13宗地块,其中有8宗地块因报价触顶而转入摇号环节,触顶地块在数量上占比六成,较去年集中供地批次明显上升,创2022年以来封顶率新高。

  另有2宗地块溢价成交,3宗地块底价成交,共收金182.23亿元,总出让面积54.36万平方米,总规划建筑面积93.5万平方米,成交楼面均价19492元/平方米,整体溢价率接近10%。

  本次出让地块涉及范围较全面,且地块质素表现优异,吸引了超60家房企参与竞拍。其中,南昌市政公用集团、杭州滨江集团、上海泓喆房地产开发有限公司(华润)、台州伟星房地产开发有限公司(伟星)、厦门岩垚盛房地产开发有限公司(建发)、南通神辉置业、浙江中腾置业、浙江中豪、浙江建杭等均有所获。

  杭州一房企人士表示,实际参拍房企中,出现多家新面孔与民企参拍,如武汉地产、厦门国贸等国企,以及维科、中浙房地产等民企,热度较去年五批次显著提高。

  对于杭州今年首批次集中供地,中指研究院华东分院常务副总经理高院生认为,2023年杭州供地节奏明显加快。今年首批次集中供地出让时间同去年第五批次供地相隔仅14天,且热度依旧维持高位,一方面由于社会生活逐步恢复以及各类利好政策支持,整体市场逐步回暖,开发商信心更足,另一方面受今年亚运会造成的停工期影响,企业需要补仓来确保全年业绩。

  8宗触顶转摇号

  60家企业竞争1宗地块

  杭州本次出让地块虽数量不多,但涉及范围较全面,十区中仅拱墅区和西湖区缺席,且地块质素表现优异,多数地块容积率偏低,综合平均容积率1.72,为2022年以来供地容积率最低,更能迎合当前市场上青睐的中高端改善需求。

  本次出让方式延续“限房价、限地价+摇号”的方式,出让宗地设定土地上限价格(溢价率不高于12%),当土地竞价未达到上限价格时,按照价高者得的原则确定竞得人,当土地竞价达到上限价格时,不再接受更高报价,转为此价格基础上通过线下公开摇号的方式确定竞得人。

  8宗因触顶转为现场摇号的地块中,有一半地块经历了20轮以上报价,不少地块都有二三十家房企会参与摇号。

  从溢价地块分布来看,封顶溢价摇号地块主要集中在主城及副城核心区,包括钱江新城二期、浦沿、江湾新城、萧山市北、余杭良渚新城,以及临平新城、勾庄等板块。

  公开报道显示,杭政储出[2023]4号萧山城区市北单元XSCQ1309-R21-03、XSCQ1309-R22-09地块有60家房企参与摇号,创下杭州历史以来单一地块参拍房企数量新高。龙湖、金地、象屿等品牌房企悉数到场,最终该地块被南昌市政公用集团(以下简称“南昌市政”)拿下。

  虽然南昌市政不为人所熟悉,但其与融创合作开发了多个地产项目,尤其是2018年,双方还签数战略协议,在城市基础设施、投资、建设开发、文旅旅游、新产业发展等领域开展全面战略合作。

  对于该地块高热度成交,杭州一房企投拓人士表示,该地块位于萧山城区市北地块,板块内无库存,地块区位优质,封顶成交,利润率仍将有预期8%的利润率。

  同策研究院研究总监宋红卫表示,杭州土地市场仍延续本月去年五批次的供地热度与态势,土地供应方面仍然以优质地块来支持土地市场的热度,由于9月份亚运会赛事会有禁工期,房企拿地节奏以及营销节奏前置,预计今年上半年是房企集中拿地的时间点。

 民企拿地积极

  封顶仍有8%以上利润空间

  杭州土地市场高热度的另一点体现是,拿地企业中民营企业占比高达54%。

  杭州本土龙头企业滨江集团以总价34亿元连落三子。其中,经过8轮竞价以10.9亿元竞得杭州未来科技城241号地块,溢价率6.86%;经过3轮竞价以7.05亿元摘得北二路南侧地块,溢价率1.44%;此外,滨江集团联合浙江建杭置业有限公司以底价16.1亿元拿下良渚新城良祥路东玉鸟路北地块,成交楼面价18700元/平方米。

  浙江中豪房屋建设有限公司(以下简称“浙江中豪”)也拿下了比拼较为激烈的杭政储出[2023]10号良渚新城勾运路南十二号支路东地块。该地块经过了33轮报价,报价达到上限价格30.31亿元转为现场摇号,楼面价19901元/平方米,溢价率达到11.8%。

  公开资料显示,浙江中豪由浙江中豪控股集团有限公司持股78.05%。中豪控股集团公司成立于1999年,主要从事实业投资、地产开发、建筑施工、商旅服务,重点发展建筑板块和房地产板块,其在杭州已经开发了中豪湘座、中豪望江国际、中豪五福天地、中豪七格商业中心和中豪国际等项目。在2022年杭州第三次集中供地中,浙江中豪还曾以10.36亿元竞得金沙湖一宗地块。

  此外,伟星置业、中腾置业、富阳山水置业各竞得1宗地块。

  国企、央企拿地占比达46%,同样收获丰厚。经过23轮竞价,华润置地斩获备受关注、楼面价最高的杭政储出[2023]3号四堡七堡单元JG1401-25地块,溢价率11.99%。

  此前,在苏州2023年首场集中供地中,华润置地就以36.43亿元拿下园区湖西1号地块,击败了当时一起参与摇号的31位竞买人,连续两次拿下了苏州园区的“地王”。

  同时,建发竞得良渚新城11号宅地,浙江交投竞得乔司13号宅地,外来房企南通神辉竞得湘湖地块,临安宅地则由本土房地临安国瑞置业底价竞得。

  民营房企重返土地拍卖“战场”,原因之一是杭州土地市场为企业留足了利润空间。

  对于多宗地块封顶成交,杭州一房企投拓人士表示,杭州本批次地块包括快销高地价、低密提限价、外围降地价等各类型特征,多宗封顶后仍有8%以上的预期利润率,部分地块具备快销属性。杭州今年2次供地,也体现房企对优质地块的预期一致性与拿地坚决度,是较好的拿地窗口期。

  整体来看,杭州依然是房地产发展安全边际较高的城市,也正因如此,房企布局热情高涨,拿地积极性回升。

  高院生表示,在上周杭州印发《关于推动经济高质量发展的若干政策》中明确指出,全力稳住房地产投资大盘,并计划2023年全市出让经营性用地10500亩,相信随着市场的逐步复苏,未来也将继续有优质土地的供应。

  宋红卫则认为,从供地节奏来看,杭州将会取消集中供地政策,以后将会表现为少量地块,多批次供应格局,在土地结构方面,每个批次均会有一定量的优质地块来支撑市场热度,优质地块表现为多个房企竞争激烈。