“在北京拿地，多少还是得靠点运气。”竞拍开始前，一家江苏房企投资拓展负责人边走边搓手说，“新手都手壮，希望今天能有收获”。竞拍场内，多家房企代表身着红衣“讨彩头”。

  “五一”前后，北京多宗地块接连出让，给一众房企投资拓展人士带来压力。从雍和宫到潭柘寺，从灵隐寺到五台山，他们除了利用假期去寺庙“加班”祈祷，还要准备节前节后的拍地工作。

  “现在就是连轴转，假前刚拍完，马上又转战丰台，同时还得过着其他地块的会。”一家央企投拓人士透露，公司当前也在关注其他区域即将出让的地块，就是希望能有机会拿到地。

  北京的地块不缺热度，5月6日下午，30余家房企报名，近百人齐聚丰台青塔和大兴西红门地块竞拍现场。最终，两宗地双双触及竞买上限，触发摇号环节，总成交价64.745亿元。青塔地块被北京建工+城乡房屋联合体幸运摇中，成交价27.485亿元；西红门地块则被中铁+华润以37.36亿元+1.8万平方米现房销售面积收入囊中。

  双双触顶摇号

  丰台青塔地块在竞拍之前，就已显现出其居高不下的热度。

  房企报名资格预审时，该地块就吸引40余家房企参与。或许正是预判到该地块热度可能不低，北京先一步给政策打了补丁，要求将“同一企业及其控股的各个公司不得参加同一宗地的竞买”调整为“同一集团成员企业不得同时报名竞买同一宗地”。联合竞买的，同一集团成员企业仅可组成一个联合体参与同一宗地竞买。

  同一宗地的竞买资格从“同一企业”升级为“同一集团”，在拿地资格审核上出现了进一步地收紧。因此最终参与现场竞拍的企业，也缩减至17家房企和联合体。

  竞拍房企虽有精简，热度却并未退去。截至5月5日17时，该地块已收到16手报价至25.7亿元，开拍后9轮就达到地价上限，最后一手报价时十余家房企同时举牌。摇号环节，最终北京建工+城乡房屋联合体以27.485亿元成功摇中，溢价率15%，楼面价约5.28万元/平方米。

  丰台青塔地块为何能这么火热？诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪认为，主要是具有以下优势：一是地块临近西四环且靠近地铁，位置优越；二是周边配套较为成熟；三是总价不高，具有一定的利润空间；四是体量较小，预计销售流速可观。

  从地块来看，青塔地块规划建筑规模约5.2万平方米，地价上限27.485亿元，折合楼面价约5.3万元/平方米，销售指导价8.5万元/平方米。3.2万元/平方米的房地价差，可为摘地房企带来可观的利润收益。

  西四环优越的地理区位，也为青塔地块的热度带来加持。青塔地块临近西四环，北侧紧邻城市次干路青塔西路，城市快速路莲石东路，周边规划有地铁11号线青塔站，出行便捷。

  “青塔片区在售项目虽然较多，但紧邻四环的只有这一宗。”合硕机构首席分析师郭毅表示，西四环在北京房地产市场的价值链条中，具备比较高的价格优势和含金量，这也是青塔地块如此受追捧的原因之一。

  总价低，体量相对较小，周边配套较为成熟。青塔地块周边3公里范围内有翠微百货、五棵松华熙LIVE等各类型商业配套设施。教育配套方面，周边有北京市大成学校、长安新城小学、丰台实验学校等。医疗配套方面，周边有解放军总医院第一医学中心、第三医学中心、第五医学中心、北京市中西医结合医院、北京铁建医院等医疗资源。

  大兴西红门地块同样受到市场热捧。竞拍现场，连续突破地价上限和现房销售面积上限，最终由中铁+华润置地联合体以37.26亿元+1.8万平方米现房销售面积摇中，溢价率15%，楼面价约4.16万元/平方米。

  西红门板块近年来先后迎来地铁19号线南延线规划落地和北京四中分校、皇城根小学分校签约两大利好。此外，周边商业配套成熟，北京荟聚中心，山姆会员店再加上宜家和鸿坤广场，周边商业配套可以满足一站式购物需求。

  热门地块背后隐忧

  青塔地块虽然热度较高，但是也有房企人士提出隐忧。“周边不利因素实在太多了，城市界面也很差，旁边都是上世纪70年代老公房。铁路离着地块太近了不到50米，还有飞机低空航道，噪音太严重。”

  地块本身也有一定问题，青塔两个地块之间隔着一个还未拆迁的老小区，并且两宗地块面积都比较小。东西两宗地块用地面积1.69万平方米，建筑面积5.2万平方米，其中6033西地块0.7万平米左右，6034东地块0.9万平米。容积率3.0，限高80米。

  周边不利因素太多，面积又小，楼栋排布考验着房企操盘能力。此外，地块还面临着周边在售新房的销售压力。电建首钢华曦府和北京城建宸知筑，销售指导价仅为7.5万元/平方米，与青塔地块每平方米相差1万元。

  据不完全统计，西四至五环近两年已先后集中供应了7个改善项目，合计供应超5000套房源，不仅售价接近，还多为100平方米以上的大户型改善产品。如果加上已经上架的丰台青塔地块和拟供应的大瓦窑地块，这片区域相当长一段时间内将是近10个新房同时在售，竞争激烈程度可见一斑。

  从成交来看，率先清盘离场的无疑还是兼具价格优势和性价比的项目，比如销售指导价只有7.5万元/平方米的华曦府，期房部分开盘日光，现房部分大概率还是快跑的节奏。同样有价格优势的北京城建宸知筑，预计将在青塔地块的衬托下快速销售。

  值得注意的是，此前在丰台推介2023年拟供应地块时，青塔地块的预计销售指导价为8万元/平方米，现在正式挂牌却调整到8.5万元/平方米，除了给房企增加了利润空间之外，无疑也有为了推动片区新房去化抬一手的嫌疑。

  西红门地块也存在同样的库存问题。截至5月6日，西红门橡树湾一期网签947套，二期网签83套；御璟星城网签421套。区域两个项目总计房源约2569套，还有约1000套的新房处于销售中。

  房企补仓意愿强烈

  优势与劣势如此明显，为什么还会有这么多房企对上述地块感兴趣？关荣雪认为，但由于当前北京供地分散且节奏改变，房企对于质量偏优的地块很是珍惜，不愿错过较佳选择，因此适度割舍部分需求也是可以理解的。

  在关荣雪看来，当前市场逐步复苏，房企补仓情绪上涨，进一步来看，也展现出房企对北京市场持长期看好情绪，或者来讲，因北京楼市稳健的特征，吸引了众多房企积极布局。

  “从房企拿地的市场逻辑来看，确实有货值补仓的需要。”郭毅表示，对上市房企而言，“6?30”节点即将到来，如果下半年没有太多的货值，此时就需要尽快补仓，龙湖、华润、金茂等可能都存在同样的问题。还有一类房企在北京的项目相对较少，此前卖出过热销项目，今年想把自身的势头延续下去，同时持续深耕北京市场。

  北京建工当前操盘的住宅项目并不多，主要在售的只有房山苏庄北京建工揽星宸和怀柔杨宋镇的北京建工璟玥林汐，急需进一步补仓北京内城。而华润此次竞得西红门地块，则可延伸橡树湾热度，持续发力区域市场。

  “不管是补货，还是区域深耕、战略延伸，房企拿地还是要相对客观和理性的，对地块的流速和价值支撑力做出综合性的权衡。”郭毅认为，对于上述优势和短板都非常突出的地块，能够打造出很好的产品力，卖出比较好的流速，对企业本身的产品、营销，包括精装配置、案场展示力以及客户认知度，都有着很高的要求，需要房企具备综合性的优势才能够做好。