苏州第三轮土拍热度骤降

土地 2023-06-27 08:13:54 来源:丁祖昱评楼市

  2023年6月25日,苏州迎来2023年第三季集中供地,成功出让12宗地块,其中2宗触顶摇号,2宗溢价成交,8宗底价成交,总成交金额118亿元。

  26日,姑苏胥江、园区斜塘两宗地摇号结果出炉:姑苏胥江地块竞价38轮后,进入摇号环节,成交总价68625万元,成交楼面价23000元/平方米,溢价率15%,由万科竞得;园区斜塘26号地块经过30轮报价,进入摇号环节,成交总价为140845万元,成交楼面价为28175元/平方米,溢价率15%,由大家竞得。

  从第三批次土拍挂出的12宗地块来看,由于三批次的地块条件不如前两批次核心且优质,土拍的热度也大幅降低,整体溢价率降至2.45%,平均楼面价跌破2万元/平方米,国央企和城投再度成为拿地主力,民企的投资意愿有所回落。

  2023年以来,在优质地块的助推之下,苏州土地市场呈现一定的热度,表现为城市头部价值板块的优质地块竞拍轮次多达40、60轮次,且意向房企中民企数量增加,投资拿地意愿强烈。

  如在苏州首轮土拍中,断供已久的园区湖西地块纯宅地的推出,激起了诸多房企的参拍热情,竞拍轮次高达65轮。

  苏州第三批次共挂牌12宗含宅用地,总建面68.2万平方米,总规模与今年的首轮相近,比第二轮总建面提升47%,但与第二轮“少而精”的供应分布相比,第三批次核心热点区域的供应量有所减少,12宗地块中有一半地块来自相城区。

  受其影响,苏州第三批次整体溢价率降至2.45%,比今年的首轮、次轮分别回落5个百分点和6.65个百分点,整体热度大幅下降,回到2022年前3轮的水平。

  12宗地块中,仅姑苏区24号、园区26号地触顶成交,溢价率达到15%,此外园区27号地块溢价率仅0.34%,相城区34号地块溢价率0.97%,其余8宗地块均为底价成交。

  对比地块的成交楼板价与周边市场情况来看,本次地块的盈利空间尚可,部分地块周边正处于新房市场空白或所剩房源不多的情况,例如姑苏区25号地块、工业园区27号地块等,且姑苏区25号地块周边次新房达6.1元/平方米左右,项目盈利空间较大;姑苏区24号地块周边价格存在倒挂,一手房售价4.2万元/平方米,二手房售价4.7-5.4万元/平方米,项目入市后也将有较大的空间。

  反之,园区26号地块、相城区31号地块周边则面临新房竞争压力较大或库存压力较大等问题,虽然有一定盈利空间,但需加强去化。

  从拿地房企来看,仍旧以中建国际、保利置业、建发房产、中建三局等稳健的央国企为主,还有苏州轨交、相城区元和房地产开发有限公司、吴中经开国发、漕湖置地等地方国企,新进房企及民企的投资积极性有待提升。

  第三批次土拍延续了二批次的央国企和地方国企联合拿地的模式,12宗地块中有7宗为合作拿地。如中建国际和苏州轨交联合拿下吴中城南地块,建发&苏州市东挺河智能科技发展有限公司联合斩获相城黄桥两块地等。

  按企业性质来看,城投公司再度成为拿地主力,12宗地块中城投参与拿地的地块达到8宗。民企在本轮投资中积极性不高,均以与城投合作的方式底价拿地。

  截止本轮,苏州在年内共进行了3次集中供地,成交总金额356亿元、总建面185万平方米,拿地金额TOP5房企分别为华润、建发、中建三局、中建国际&苏州轨交以及华发股份(9.590, -0.31, -3.13%)。

  综合来看,苏州本次土拍热度大幅降低,一方面是当前市场销售预期仍未修复,另一方面,失去核心地块加持后,除两宗热点地块以外均为低溢价或底价成交,房企参拍的积极性有限。

  土地市场的分化持续在城市之间、区域之间甚至板块之间发生,未来仅有最优质地块能够吸引房企积极参拍,而相对普通一些的地块遇冷的概率则持续增大。

  企业层面,央国企、城投依然是地市遇冷时的主要支柱,与前两轮相比民企拿地积极性下滑,主要仍是由于本次地块自身条件不足以吸引大批房企入场参拍。