土地编辑部 2024-04-12 08:30:51 来源：丁祖昱评楼市
近日，风向标城市上海发布了2024年度供地计划，一个明显的变化是，住宅用地供应规模进一步缩减。
上海并不是个例。和上海一样减少宅地供应的城市，还有广州、杭州、苏州等二十余个城市。
据不完全统计，重点28个城市中住宅用地减少的城市占比接近八成。
从现有数据来看，降幅超过30%的城市就有10个，其中东莞降幅最大，下降了62.4%。
宅地供应缩减背后，实际是调整行业供求关系重新回归新平衡点的客观需求。
走出调整期的关键在于市场供求关系能否回到新的平衡发展期，考虑到今明两年仍将是房地产市场筑底之年，土地市场的供求规模低位还将在接下来的三到四年内持续。
土地成交规模持续低位的背景下，多数城市已于2023年着手缩减住宅用地供应。
CRIC数据显示，2023年典型样本城市宅地供应计划总量较2022年下降了13%，宅地供地计划明显缩水。其中，二线城市同比降幅高达27%。
至2024年，这一趋势仍在延续，多数重点城市也减少了宅地供应计划。
据不完全统计，2024年重点28个城市住宅用地供应规模预计为1.085亿平方米，同比下降约15%，其中商品住宅用地规模约为6475万平方米，同比降幅约为18%。
住宅用地供应可谓集体削减。
28个城市中有22城住宅用地供应较去年有所下降，占比接近八成。其中东莞降幅最大，供应规模减少62.4%。此外，沈阳、烟台、三亚和西安在2024年增加了住宅用地的供应，其中沈阳增幅最高，达到了75.3%。
再来看商品住宅用地供应，除未披露该项数据的杭州和西安，26个城市中商品住宅用地供应规模下降的城市有21个，占比已超八成，其中苏州、东莞和舟山商品住宅用地供应规模降幅均达到60%以上。值得注意的是，三亚商品住宅用地供应明显增长，全年供应86公顷（86万平方米），创近四年新高，同比增长1.24倍。
缩减宅地供应的情况下，多数城市更加注重地块的供应结构和空间分布。
典型如北京，2024年中心城区供地占比较2023年提升5个百分点至25%，土地供应向重点功能区、轨道站点周边等重点发展空间倾斜。
再如上海，在住宅用地减少的情况下，2024年新增配售型保障性住房用地91公顷。上海规自局表示，在优先做好保障性住房用地供应的基础上，进一步加强市场供需分析，综合确定商品住房用地供应时序及规模。
广州新增宅地供应重心开始向外围转移，中心区的重点则着重推进旧改。
成都住宅用地供应主要集中在商品住宅销售周期较短或在合理区间及商业用房库存量较小区域。
另外重庆则明确按照“区位好、配套好、预期好”的总体原则，优先供应成熟区域优质地块。
整体来看，采取“少而精”的供地策略，并通过优质地块的良性竞争来支撑新房市场预期，对平衡市场供求关系将起到至关重要的作用。
在楼市端表现持续低迷的影响下，2023年土地市场交易规模持续缩量，市场热度也延续低位。
2023年全年平均供地完成率仅为46%，较2022年下降10%。
成交层面，截止2023年12月31日，全国300城土地市场成交建面为13.3亿平方米，同比下降21%，成交规模创近十年新低。进入2024年，一季度受房企资金压力仍大影响，仅优质地块保持热度，整体流拍率有所加剧，行业信心依旧处于低位。
当前楼市现状是，行业规模高峰期已过，全国新房销售规模降级，再难回到2019-2021年的高位，且楼市需求疲软，新房市场面临较大的去化压力，一季度重点城市累计成交同比仍降50%。
在这一背景下下，市场全面启动去库存。
3月，重点30个城市中有25个城市狭义库存消化周期超过警戒线，其中，武汉、南京等消化周期较去年已翻倍。
从广义库存来看，重点34个城市中，杭州、合肥、上海、成都、厦门、长沙和汕头7个城市广义消化周期在3年以内，已处于相对低位，城市间横向对比来看库存调降压力比较小，其中杭州、合肥的楼市库存广义消化周期目前维持在2年左右的绝对低位，这些城市有望最先达到新供求平衡点。
另外，重点城市中超过一半的城市广义消化周期达到6年以上，中长期库存严重承压。珠海、肇庆、韶关广义消化周期均达到20年以上。需求基本面较差的城市，长期来看仍将面临较大的去化压力，供求关系恢复也需要更长的调整期，因此宅地供应计划更要大幅缩减。
作为房地产的底层逻辑，土地供应的调整将深刻地影响着未来房地产的发展趋势。
宅地供应缩量实际是对新房需求规模减量的一次主动调整，楼市仍需要去库存，以达到新的供求平衡的需求。因此土地供应需要根据板块消化周期为导向，更加灵活、精准地供给土地，防止市场大起大落。
走出调整期的关键，在于楼市供求关系的恢复情况。
只有消化周期恢复到合理水平之后，新房市场之间的竞争才会趋于良性，土地市场的成交规模才能回升至与商品房市场相适应的规模，并通过优质地块的良性竞争来支撑新房市场预期，从而推动房地产市场回到新的平衡发展期。
