2024年4月16日，上海完成了2024年第一批次二轮集中土拍，挂牌的6宗地均成功出让，总建面34.9万平方米，成交总金额约118.9亿元。

  与上一轮土拍相比，本次土拍最大的不同便是对 “7090”政策的松绑。

  但从结果来看，本轮土拍热度不及一批次首轮，3宗封顶摇号、1宗溢价、2宗底价，整体溢价率减至5.8%，较一批次首轮下降了3.2个百分点。

  除此之外，本次土拍还有一个亮点，民企运气爆棚，全场唯二的大华和龙湖两民企均摇中热门地块。

  整体来看，由于“小阳春”行情缺席，因此土拍热度不及前期。在当前新房去化能力有限的情况下，市场也将更加关注出让地块的去化预期和盈利空间。

  上海完成2024年一批次第一轮土拍的当天（3月15日），上海土地市场网挂出上海2024年一批次第二轮土拍的6宗地块。供应总建面仅34.9万平方米，体量在历次集中土拍中处于较低水平，但与一批次首轮挂牌地块一致，土地质量相对较佳。

  需要注意的是，这6宗地块的中小套型标准均发生变化，统一调整为“多层不大于100平方米、小高层不大于110平方米、高层不大于120平方米”。

  此前，在“7090政策”标准下，一直以来上海“中小套型住宅设计建设标准”主要为：多层住宅建筑面积不大于90平方米、小高层住宅建筑面积不大于95平方米、高层住宅建筑面积不大于100平方米。

  不仅如此，根据以往的土地出让信息，中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的60%至80%不等，而此次出让地块中小套型占比则从50%到70%各有不同，具体来看，6宗地块的中小套型比例要求除普陀桃浦地块为70%外，其余5宗地块的中小套型比例要求都有所下调：浦东曹路、闵行浦锦地块要求比例50%；奉贤新城地块为55%；嘉定菊园、静安中兴地块为60%，改善户型的比重明显提升。

  究其原因，主要是由于当前市场刚需客群明显减少，以中大户型为置业目标的改善客群逐步成为主流，之前以中小户型为主力的“7090”供给政策有些不合时宜，为提升需求和产品的契合度，因此“7090”政策适时调整。

  据不完全统计，本次挂牌的6宗地中，普陀区桃浦科技智慧城地块和嘉定区菊园社区地块均仅有一名竞买人，其余4宗参拍房企数量均有多家竞买人参拍。其中，闵行浦锦地块参拍房企更是多达12家，房企参拍热情冷热不均。

  但整体上来看，受“小阳春”缺席的影响，本轮集中土拍与一批次首轮土拍5宗地均溢价成交相比，房企参拍热情有所下滑；

  据不完全统计，一批次首轮土拍5宗地除宝山顾村地块仅有2家房企参拍外，其余4宗参拍房企数量超过4家，闵行古美地块参拍房企达12家。其中吸引12家房企报名参拍的闵行古美地块，因超出10家房企竞标，时隔两年再度触及企业打分条款。

  从竞拍房企名单来看，一批次无论第一轮还是第二轮土拍的房企依然以央国企为主，第一轮民营房企仅有大华参拍，第二轮民营房企有大华和龙湖参拍。

  从土拍结果来看：6宗地中，有3宗封顶摇号、1宗溢价、2宗底价，市场分化行情仍在延续，整体溢价率降至5.8%，较一批次首轮下降了3.2个百分点。

  其中，参拍房企最多、市场热度最高的当属闵行浦锦地块，该地位于外郊环间，距轨道交通8号线江月路站约600米，周边公共设施齐全。因此吸引了多达12组房企报名，最终，经过18轮竞拍，达最高限价，之后通过高品质建设竞报环节、公租房比例竞报两个环节，竞买人均接受7%公租房比例上限指标，之后进入摇号环节，大华成为“幸运儿”，以25.56亿元竞得该地，溢价率10%，成交楼面价42350元/平方米。

  该地房地联动价69000元/平方米，按照其房地联动价测算的话，地房比为61%，房地差为26650元/平方米，盈利空间虽然不是十分充裕，但考虑到该板块近些年出让地块较少，周边竞品较为稀缺，因此快速去化是大概率事件，在当下的市场环境下，这类可以实现较快周转、资金较快回流的项目成为房企竞相追逐的热点，因此房企参拍热度维持在高位。

  此外，静安中兴地块市场热度也颇高，吸引了9家房企参拍，经过多达20轮竞拍，价格触及最高限价，最终越秀以159682万元的总价摇号竞得，楼面价78197元/平方米，溢价率10.00%。

  综合5宗纯宅地成交楼板价与其房地联动价来看，平均地房比为0.55，房地差也均在2.46万元以上，盈利空间还是比较充裕的。

  上海本轮土拍延续2022年以来央国企为主力的格局，民企仅有本土大华、龙湖两家。不过这两家房企都运气爆棚，分别摇中闵行浦锦和奉贤新城地块（该地是龙湖&建华置地联合体摇中），其余4宗被央国企拿下。

  央国企中，当属越秀运气较佳，将本场土拍唯一的内环内地块——静安中兴路地块摇中。这也是在2023年4月的首轮土拍之后，越秀再度在该板块拿地。此外，象屿&联发以23.63亿元、6.49%的溢价率拿下浦东曹路地块，表现也相对较佳。

  整体来看，由于“小阳春”行情缺席，2024年上海一批次二轮土拍热度较一批次首轮有所下降，不仅仅上海，同日进行集中土拍的杭州也遭遇“滑铁卢”，8宗地有7宗底价成交，唯一溢价成交的地块溢价率也仅有1.8%。

  土拍热度降温的缘由，一方面，有土地质量下降的原因，另一方面，更多地有大环境持续下行有关。

  我们认为，相对个别城市、个别地块的热度变化而言，目前更重要的仍是行业整体的供求平衡。在供求关系和市场预期恢复健康之前，土地市场的规模超跌仍将维持一段较长的时间。