楼面价TOP2被刷新!南京土拍释放积极信号

土地 2024-06-21 08:37:54 来源:丁祖昱评楼市

  6月19日,南京土拍迎来了“历史性时刻”。

  楼面价TOP2纪录被刷新,同时整体15.8%的溢价率打破了南京2024年以来涉宅地“零溢价”的情况。

  这场集中土拍,是“517新政”后南京首次土地出让,供应的3宗地均为低密宅地。

  优质低密地块刺激,加上政策利好下主城“抗跌”板块率先升温,使得南京本轮土拍热度明显上升,民企拿地积极性也被调动起来。

  “517新政”后,为适应新房市场改善需求的主流趋势,包括南京、苏州、天津等在内至少7个城市调整土地供应结构,合计挂出15宗低密宅地。

  南京,成为一个重要的参考。

  在这些优质地块的推动下,土拍市场热度有望出现点状回升,核心板块发展预期也将迎来修复。

  南京土拍市场热度明显回升。

  先来看整体情况,挂牌的3宗地均溢价成交,成交总金额22.82亿元,整体溢价率高达15.8%,最高溢价率达到了20.4%。

  在此之前,2024年以来南京涉宅地几乎全部是“零溢价”成交,2023年以来南京月度溢价率最高不到10%。15.8%的溢价率无论是在南京,还是在其他一二线城市,都算得上是高热度。

  从竞拍轮数来看,最高多达47轮。在土拍市场很少出现这种情况了。

  该地块为河西南G11地块,是河西首次推出的综合容积率低至1.01的低层住宅用地,47轮竞价后最终被奥体建设以总价17.4亿元拿下,43888元/平方米成交楼面价登顶南京楼板价TOP2。与2016年5月葛洲坝“地王”仅差1325元/平方米。

  本轮溢价最高的地块是城中夫子庙地块。该地块也经过了25轮竞拍,最终被民企中堃置业以总价4.6亿元拿下,溢价率高达20.42%。

  溧水老城区地块也经过5轮竞拍,被民企南京昱临置业拿下,溢价率为5.1%。

  另外,在优质地块的带动下,民企拿地积极性有所提升,3宗地中有2宗被民企拿下,与前5月以国企和城投托底为主的格局完全不同。

  政策频发对新房市场带来了积极的影响,尤其是主力“抗跌”板块去化速度明显提升,也成为南京土拍热度回升的关键。

  2024年,南京利好政策频发。比如放宽落户条件、都市圈公积金互认、以旧换新、首付比例下降至最低1.5成等政策密集落地,以刺激住房需求释放。

  据CRIC监测,2024年5月南京重点监控项目周均来访量1.5万组,较4月周均增长40%,同比上升15%,其中月初得益于五一假期和利好政策推动,第18周重点监测项目来访量达到了1.9万套,较近一年均值增长93%。

  南京主力板块流速迎来了显著回升。

  比如南京大校场板块4月份流速即出现上升,雨核板块也在一季度末出现回升,流速已经连续3个月保持高位,5月份新房交易量较2023年月均上升40%。

  而“超跌”板块,直至5月份政策面利好充分释放后,新房交易流速才出现回升。

  相比之下,主城“抗跌”板块较早出现回升势头,并能保持延续。

  面对新房市场销售去化速度下降,各地从供应端纷纷优化供地结构,精准供地。

  尤其是“517新政”后,至少有7个城市纷纷调整供应端,挂出十余宗低密宅地,以适应当前以改善为主的新房市场。

  据CRIC监测,接下来,天津、苏州、长沙、合肥等多个城市仍会有低密宅地出让。比如南京,本轮土拍结束后,6月底还将有两宗低密宅地。苏州也有两宗低密宅地,另外天津也推出四宗低密宅地。长沙、合肥、宁波和青岛也各有一宗低密宅地出让。

  在这些优质地块的刺激下,土拍市场热度有望出现点状回升,核心板块发展预期将迎来修复,新房市场也有望加快筑底进程。

  在“缩量提质”供地策略下,“517新政”后南京首场土拍热度回温,民企参拍积极性也有所提升,基于此,南京楼市预期也将迎来修复。

  近期从中央到地方刺激政策密集的出台,一定程度上提振了市场信心,但政策落地的效果仍需时间检验。未来,房企投资战略将持续高度聚焦在核心一二线城市的优质板块,核心地块竞争还会更加激烈。