北京西红门现“卖地难”地 企业底价拿地“扛大旗”

土地彭红侠 2024-09-29 09:51:02 来源:中房报

  曾经是北京土地拍卖热门板块的西红门,也开始面临“卖地难”的困境。

  9月19日,兴创置地22.25亿元底价竞得北京市大兴区西红门镇1号地土地一级开发项目DX04-0102-6030、6029地块,楼面价约3.38万元/平方米,房屋销售指导价6.6万元/平方米(浮动8%)。

  此次西红门地块底价成交,早在挂牌时就有迹象。7月16日,这一地块首次挂网预申请,8月15日压哨转正摆上货架,可是截至竞买申请最后一天,只有兴创置地一家房企报名了这一地块。

  西红门作为北京高潜能板块,土地市场向来火热。自2023年以来,西红门出让的3宗地块,分别被11家、13家、9家房企和联合体热抢,最终均突破地价上限,15%溢价率成交。仅仅时隔半年,西红门地块开始从“双触顶”摇号,转变为鲜有人问津底价成交。

  从挂牌文件来看,西红门6030、6029地块条件并不算差。总土地面积约2.99万平方米,建筑规模约6.57万平方米,其中6029地块为托幼用地,位于地块的西北角落。6030地块为R2二类居住用地,面积2.46公顷,容积率2.5,限高45米。

  与以往地块相比,西红门地块增加了上市条件附图,明确了对建筑方案的约束和引导要求,其中就提到“考虑京开高速沿线城市景观,减少室外噪声影响,如设置阳台,应进行封闭”,这也意味着,6030地块或将成为西红门东第一个带阳台的新盘。

  6030地块还有地铁利好加持。依据《大兴分区规划(国土空间规划)(2017 年~2035 年)》、《北京市轨道交通线网规划(2020 年~2035 年)》,M19 号线向南至大兴区海子角等地区,向东北至中心城区方向,在欣合街与宏业东路交叉口处规划有1座轨道交通站点,为西红门东站,而6030地块距离西红门东站仅约0.8 公里。

  不过,伴随市场环境变化,以及区域库存不断加大,西红门竞争压力与日俱增。从当前在售新盘来看,壹品兴创御璟星城去化率已达91%,网签均价6.33万元/平方米,已基本准备清盘,开始销售御璟星城元启。

  华润橡树湾是西红门知名新盘,一期1588套房源已经网签1449套,去化率超90%;二期规划562套,目前网签424套,且网签均价较一期有所上调;三期文园去年9月末开盘,1年时间739套房源仅网签254套,去化率不足35%,成交均价较二期下调2400元/平方米。

  去年年底开盘的中建玖玥府,入市9个月,1107套房源网签416套,网签均价6.3万元/平方米,是区域内少见流速尚可、价格相对坚挺的新盘。

  西红门板块新房市场承压,土地市场自然冷淡,兴创置地作为大兴区属国有企业,开始承担起“扛旗”重担。

  公开资料显示,兴创置地主要负责大兴区内保障房和安置房建设、城市更新等业务,2020年以来,开始与房企联合在公开市场拿地,据不完全统计,截至目前累计合作开发的商品房项目达到5个。

  2020年2月,兴创置地联合北京住总拿下大兴采育宅地;2021年10月,联合中铁置业拿下大兴区黄村宅地,联合中建三局拿下大兴西红门宅地。2022年2月,兴创置地拿下大兴黄村8号地块,随后引入中建三局共同开发;2023年12月,兴创置地还联合中铁置业再次在大兴黄村拿下住宅地块。

  区属国企参与拿地,有效避免了流拍,但真正开发时,往往都引入合作方共同开发。

  天眼查显示,兴创置地目前对外投资企业有11家,当中有5家是合资成立,包括北京壹兴置业有限公司(合作方中建三局)、北京诺德兴创置业有限公司(合作方中铁置业)、北京兴晔置业有限公司(合作方中铁置业、华润置地)、北京住兴房地产开发有限公司(合作方北京住总)、北京品创建合房地产开发有限公司(合作方中建三局、武汉联投置业)。

  这些开发主体,对应着近几年兴创置地与上述合作方所拿的各个地块。

  接连的拿地动作之下,兴创置地2022年位列北京土拍成交金额榜(全口径)第三名。而据相关机构排名,2023年和2024年上半年北京房地产企业销售金额Top30榜单中,兴创置地也赫然在列。

  而同时,接连外拓也使兴创置地开始面临较为紧张的债务压力。

  根据《北京兴创投资有限公司2024年度第三期中期票据募集说明书》,截至2023年末,兴创置地资产总额297.31亿元,负债总额 186.05亿元,资产负债率约62.58%。2023年,兴创置地营业收入22.64亿元,净利润-1.76亿元,净利润同比下降近100%。

  为缓解债务压力,兴创置地开始多渠道融资。截至2024年3月末,兴创置地主要银行借款14.33亿元,同时以抵押、质押及信用借贷45亿元。

  说明书中提出,“发行人近年来投资规模较大,并大量利用信贷方式及发行债券等方式筹资,随着未来承建项目的增多,公司资金压力将进一步加重。”