土地 2024-10-30 08:52:15 来源:丁祖昱评楼市
2023年以来土地市场成交规模持续萎缩。CRIC数据显示,2023年全国300城土地成交面积约13.28亿平方米,较2022年同期下降21%。2024年前三季度全国300城土地成交面积约5.02亿平方米,在2023年的基础上,进一步下降20%。
在土地市场整体走弱背景下,克而瑞研究中心对2023年至2024年上半年全国成交含宅地块超过10宗的城市进行开工、开盘情况统计发现,2023年至2024年上半年期间成交的含宅地块整体开工率仅6.48%,除一线城市以外,其他城市大量土地存在成交后不开工的情况。
成交规模的萎缩加上低迷的开工率,意味着部分城市未来新房市场供应将较为紧张。在这其中,部分城市库存高企,这些积压库存的去化难度实际上是较大的,若有产品力较强的新项目入市,可能会对市场起到一定的刺激作用。
受市场下行影响,2023年至今土地市场均呈现量价齐跌的趋势。2024年前三季度土地成交规模同比在2023年整体下降的基础上进一步下降21%,创下2010年以来全国土地交易规模的新低。
据CRIC对2023年至2024年上半年成交的含宅地块的开工、开盘统计情况来看,2023年-2024年上半年全国成交含宅地块超过10宗的城市整体开工率仅6.48%。
不同城市分化非常剧烈,除一线城市及个别热点城市之外,土地成交一年半以后的开工情况皆十分低迷。超过85%的城市,开工率都低于10%。
具体到城市来看,开工率大于80%的城市仅有北京、上海和杭州;开工率在50%-80%的城市有8个,包括广州、合肥、福州、天津、厦门、东莞、梅州和福清。
从2023年至2024年上半年成交的含宅地块中已开工的项目来看,已经开工项目中有86%都已经开盘。
2023年至2024年上半年拿地并开工的项目,从拿地到开盘平均工期时长为7.4个月,能级越高的城市,平均开盘时间越短。一线城市平均需要7.1个月,二线城市平均需要7.6个月,三四线城市则平均需要8.4个月。
从不同项目类型来看,高容积率项目的开盘节奏显著快于低容积率项目。数据显示,容积率低于1的项目,开盘平均周期为9.2个月;容积率在1-2之间的项目,开盘平均周期为7.7个月;容积率在2-3的项目,平均开盘周期为7.1个月;容积率高于3的项目平均开盘周期为7.9个月。
这在一定程度上是因为低容积率项目大多以中高端项目为主,无论是产品本身还是设计上更需要打磨。
具体到城市来看,北京、上海、杭州拿地开工率最积极,其地块开工比例都在八成以上,分别为88.75%、86.96%和80.25%。
这在一定程度上也是因为北京、上海、杭州这三个城市的新房市场表现更好,如上海和杭州的商品住宅去化周期分别为14.5个月和9个月,这两个城市的拿地开工率较高,拿地到开盘的周期也较短。
除了城市指标之外,从企业类型来看,央企参与拿地项目开工率达到73%,地方国企参与拿地项目开工率68%,开工率远高于另外两类房企。
同时,CRIC统计了截止至2024年9月份销售(操盘金额)TOP10的企业2023年至2024年上半年的拿地开工率,显示其整体拿地开工率为79%,开工效率突出。
整体来看,从2023年至今,土地市场成交规模持续萎缩,且地块成交后的总体开工率极低。这在一定程度上是受新房市场销售低迷、库存高企、去化承压影响。
需要注意的是,虽然在新房供应约束下,部分城市库存规模会出现一定的回落,但对于老旧库存而言,这些积压库存的去化难度实际上是较大的,尤其是部分供需错配的城市,僵尸库存库存越老越难卖。
因此对于普遍开工率较低的城市而言,一方面需要把控后续土地的入市节奏,另外一方面也需要考虑市场供需,稳步推进已拿地项目的开发,调整供应结构。
对于部分三四线城市而言,市场的主要矛盾仍在于购买动力不足和未来预期不明朗,这些城市更亟需摆脱的是对土地财政的依赖。