临近年末，房企开启“抢地”模式，热点城市“地王”不断。

  12月3日，国企华发股份以34.5亿元总价拿下珠海主城一宗地，折合楼面价16007元/平方米，刷新了珠海主城总价“地王”纪录。

  就在前一日，华润中海联合体才以185亿元总价拿下深圳年度“地王”。

  11月末，保利发展33亿元夺得上海浦东唐镇板块单价“地王”，楼面价44008元/平方米，溢价率26.56%；绿城中国以17.16亿元竞得杭州东新板块“地王”；滨江集团以总价39.54亿元竞得杭州萧山区奥体博览中心地块，宅地成交楼面价创造了杭州土地出让史上第二高。

  热点城市接连诞生“地王”，不仅带动了百强房企前11月拿地总额同比降幅显著收窄，同时也促进了各地土地出让金的增长。

  机构分析师杨骁表示，北京、上海等一线城市接连出让多宗高总价地块，这些地块均由头部央企国企摘得，带动TOP100企业拿地总额同比降幅显著收窄。而拿地企业仍集中在央企国企和地方国资，民营房企拿地仍较为审慎。

  同时，在一些业内人士看来，虽然一线以及热点城市土地市场热度回升，但土地市场也存在热度不均的问题，整体而言，当前周期土地成交下滑的大趋势仍未改变。

  央企、国企补仓意志坚决

  自9月底以来，在一系列楼市政策的推动下，土地市场的热度也在逐步回升。

  据机构统计数据显示，从11月单月来看，全国300城住宅土地出让金同比增长23.4%至3199亿元。土地出让金上涨的一个主要原因就是年末核心城市加快推出优质地块，助推房企拿地热情。

  土地市场热度回归后，前11月百强房企拿地金额同比降幅也在收窄。根据机构数据显示，前11月，百强房企拿地总额7431.8亿元，同比下降31.5%，相较前10月降幅收窄7.1个百分点。

  在新增货值方面，华润置地、保利发展和绿城中国位列前三，新增货值分别为1091亿元、1001亿元、958亿元。

  不难看出，央企、国企主力拿地的格局并未改变。尤其是最近一个月，头部央企、国企补仓决心较为坚定。

  在上海第七批次土地出让中，10宗待拍地块，华润置地就报名了8宗，中海地产也报名了7宗，保利发展则报名6宗。从最终的结果来看，保利发展和华润置地均竞得3宗地块，中海地产、越秀地产等均有斩获。

  而在北京和深圳，两宗高总价地块竞拍中，均出现华润置地和中海地产的身影，最终，北京地块由中海地产单独收入囊中，而深圳地块则由两家组成联合体共同拿下。

  一般而言，考虑到房企年度结算、资金流动等因素，年末房企的拿地热情往往不如年初，但显然今年的情况变了。这些央企、国企为何在年末爆发，拿地热情高涨？

  广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，一方面是进入11月以后，地方政府开始拿出“压箱底”的地块，地块质量较高，另一方面，开发商进入补库存阶段。更重要的是，现在市场上供应的地块没有一系列限制，对开发商而言是空前的友好和让利。有券商测算，今年出让地块的利润空间在10%~30%。

  高溢价地块频出 地市冷热不均

  除了“地王”频现，高溢价率也成为近期土地市场的显著特点。

  11月底，在上海出让的10宗地块中，有7宗地块是溢价成交，且溢价率均在10%以上，平均溢价率达到20%，是上海2024年几个批次土地出让中溢价率最高的一批。其中，上海浦东新杨思地块溢价率更是超过40%。

  同样溢价率超过40%的还有成都出让的高新区和锦江区2宗地块。此外，11月杭州城东新城单元地块、奥体博览中心地块以及之江度假区单元地块溢价率均超过33%。

  据机构统计数据显示，2024年11月22个重点城市出让的地块中，溢价率超过10%的地块有18宗，溢价率最高的达到了46.1%。

  不过，土地市场的回温目前还仅限于热点城市优质地块。

  从全国市场整体情况来看，土地市场仍然处于下行周期。根据机构数据显示，今年前11月，300城土地供应面积同比下降21.5%，土地成交面积同比下降28%，土地出让金同比下降21.7%。11月单月，全国300城住宅用地成交面积同比下降12.9%。

  同策研究院研究总监宋红卫认为，目前土地市场分化愈加明显，开发商战略布局的重点已经由原来的布局核心一二线城市向重点一线城市转移，尤其是核心城市的核心地块，成为头部房企竞争的重心，这也是高溢价地块产生的原因。

  但宋红卫表示，其实现在的土地市场并不是升温的态势，仅仅是个别地块有热度，整体都不太好。局部地区的“地王”频发，说明整个行业的避险情绪比较高，其实更凸显了楼市下行压力。

  对于接下来土地市场的走势，宋红卫认为“会进一步下行”。因为只有核心区域的地块才有人抢，而现在核心地块不多，从供应量上来看是下降的；同时，从库存角度来看，一线城市如上海，其核心区域库存量也在上升，而客户量是相对稳定的，之后也会面临去化压力。

  “明年房企拿地只会更加谨慎，只会挑最优质的地块。明年也会有‘地王’，但量会更少。”宋红卫表示。