房地产融资的“坏消息”一个接一个。继“三道红线”、新一轮地产信托专项排查后，金融监管层又“亮剑”险资。
11月13日，银保监会发布《关于保险资金财务性股权投资有关事项的通知》，一方面，银保监会放开了险资财务性股权投资的行业限制；但另一方面，也列出负面清单，为投资标的划出红线。
银保监会相关部门负责人称，通知共10条，核心内容是取消保险资金财务性股权投资的行业限制，通过“负面清单+正面引导”机制，提升保险资金服务实体经济能力。
其中明确，保险资金开展财务性股权投资，所投资的标的企业不得直接从事房地产开发建设，包括开发或者销售商业住宅。
在这之前，根据监管政策，保险公司虽不得直接从事房地产开发建设，不得投资开发或者销售商业住宅，但可以作为投资者介入房地产，如通过股权投资、举牌、购置物业、关联交易等方式，作为金融资本介入房地产领域。
现在，非上市房地产开发公司或房地产开发项目，想要引入险资，路被堵死。
险资的“地产野心”
险资的资金池子规模巨大，风险不得不防。
截至2020年6月底，我国保险资金运用余额达到20.1万亿元，增速从2018年起持续回升，目前同比增速达15.9%。如此巨额资金的投向，若稍有不慎，很可能掀起金融风险大浪。而处于调控风暴中心的房地产，由于低估值高收益等特点一直受到险资青睐。
据恒大研究院披露，目前保险资金投资方向中，银行存款、债券等固定收益类资产占比约为50%，为保险资金第一大投向，以另类投资为代表的其他投资占比保持高位，目前是仅次于固收类的第二大配置方向，而不动产投资正是保险另类投资的重要标的之一。
近年来，保险资金投资房地产的方式愈发多样化，除在二级市场举牌抑或是战略入股上市房企外，它们还直接购买大宗不动产，投资商办地产，布局养老、医疗等业务。
截至今年二季度末，险资对房地产行业的持股市值合计达697亿元，仅次于对金融行业的持股。排名TOP50房企中，有超过三分之一房企的前十大股东中有险资的身影。其中，中国平安和中国人寿投资TOP50强房企数量相对较多。
在保险企业的房地产投资版图中，中国平安持有融创中国、华夏幸福、中国金茂、旭辉集团、碧桂园等头部房企股份；中国人寿持有远洋集团、恒盛地产、招商蛇口的股份；安邦集团持有远洋、金地、金融街、万科、首开股份、保利发展等公司股份；前海人寿则持有万科、招商蛇口、华侨城等地产公司股份。
房企融资受“三道红线”监管之下，险资纷纷伸出战略投资“橄榄枝”。
如9月9日，阳光城发布公告称，泰康人寿、泰康养老合计受让上海嘉闻（原阳光城二股东）所持13.53%的股份，股份转让价款约33.78亿元。本次权益变动后，泰康人寿、泰康养老及一致行动人泰康资产合计持有阳光城股权13.61%，成为公司第三大股东。
值得注意的是，投资收益的“诱惑”下，险资违规流入楼市乱象也在增多。
今年9月中旬，银保监会在另类投资领域排查时发现，有5家险企保险资金通过直接投资或金融产品投资方式，违规流入房地产领域，涉及金额达到244.37亿元。
银保监会当时在通报中称，无论是险资违规流入房地产，还是险资运用领域的其他违规行为，下一步都将被重点监管。
房地产被列入负面清单
从此次通知的核心内容看，银保监会在防控风险的同时，其实是在给险资“松绑”，只不过独独把房地产排除在外。
通知取消了保险资金财务性股权投资的行业限制，允许保险机构自主选择投资行业范围，保险机构除运用自有资金外，还可以运用责任准备金开展财务性股权投资。这体现了政策层面对于实体经济尤其是中小企业及战略新兴企业的融资支持。
在此之前，保险机构执行的是《保险资金投资股权暂行办法》，保险资金直接投资股权，仅限于保险类企业、非保险类金融企业和与保险业务相关的养老、医疗、汽车服务等企业的股权，具有一定的局限性。
但这并不意味着，险资投资可以不受限制。对于保险资金进入房地产领域，新规仍是严格监管。
通知明确要求保险机构要建立财务性股权投资负面清单，禁止保险资金投资存在十类情形的企业，其中包括：不具有稳定现金流回报预期和确定的分红制度，或者不具有市场、技术、资源、竞争优势和资产增值价值；最近三年发生重大违约事件；面临或出现核心管理及业务人员大量流失、目标市场或者核心业务竞争力丧失等重大不利变化；控股股东或高级管理人员最近三年受到行政或监管机构重大处罚，或者被纳入失信被执行人名单；直接从事房地产开发建设，包括开发或者销售商业住宅。
这几条，即便放在不少上市房企身上，也都有“中枪”。
而根据通知，所谓财务性股权投资，指保险机构以出资人名义投资并持有未上市企业股权，且按照企业会计准则的相关规定，保险机构及其关联方对该企业不构成控制或共同控制的直接股权投资行为。
也就是说，此次规定所禁止的投资类型主要包括两个关键点：一是未上市企业，二是财务投资而非控股。但并未对投资上市房企提出相应要求，即保险资金举牌或战略投资地产上市公司仍被允许。
58安居客房产研究院分院院长张波表示，近期监管层做出的种种禁止性规定，主要是源于整体控制房企的债券融资，这导致房企加大股权类融资，而股权类融资也存在一定风险，诸如以明股实债方式进入房地产开发领域，由此产生的隐形风险不容忽视。保险资金对于风险管控要求高，如果大量进入房地产开发领域，并不利于其稳定和安全性。
当前监管溢出效应对于中小房企而言，破产的风险正在加大。根据人民法院公告网数据显示，截至2020年11月15日，今年可检索出437条房产公司的破产文书，其中大部分是中小规模房地产项目公司，而且绝大部分都是布局在三四五线城市。去年破产的房地产公司也达到330家之多。
“本次政策体现了险资对于房地产投资逐渐趋严。”诸葛找房数据研究中心分析师陈霄对中国房地产报记者表示，虽然此次政策主要针对非上市企业做出规定，对于上市房企来说险资仍可以正常投资，但并不意味着险资投资上市企业就不具备风险性，未来行业资金监管或将继续趋严。
但“有规模优势的大型上市房企依然能吸引到保险资金的投资。毕竟房地产行业因其兼具期限偏短(一般3年以内)和相对收益率较高的特点，比较契合保险资金的配置需求。”一位险资人士称。
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