江北新区管委会，各区政府，各相关单位：
为进一步落实《开展居住类地段城市更新的指导意见》，经市政府研究同意，现将《居住类地段城市更新规划土地实施细则》印发给你们，请结合实际，认真组织实施。
特此通知。
南京市规划和自然资源局
南京市住房保障和房产局
南京市城乡建设委员会
2021年11月18日
居住类地段城市更新规划土地实施细则
为实施《开展居住类地段城市更新的指导意见》（宁规划资源〔2020〕339号），进一步细化规划土地配套政策和实施机制，保障居住类地段城市更新工作的顺利开展，制定本细则。
一、差别化更新模式
居住类地段城市更新包含老旧小区改造、居住类历史地段改造、危破老旧住宅（棚户区）改造，项目应避免零散化、碎片化，按片区统筹规划设计，实现综合效益最大化。
老旧小区改造着重针对市政和公共服务设施予以改造和完善，以维修整治模式为主。
居住类历史地段，包括历史文化街区、历史风貌区和一般历史地段，通过渐进式微更新模式，以维修整治模式和适度改建加建为主。
其他以危破老旧住宅（棚户区）为主的片区，在对建筑质量和风貌的评估基础上，可综合运用拆除重建、加建改建、维修整治等不同模式。
二、规划管理要求
居住类地段城市更新项目原则上应以地区控制性详细规划为依据，符合相关法律、法规、规范的要求，规划用地性质原则上以居住用地为主。涉及控规调整的，应符合《开展居住类地段城市更新的指导意见》的原则和目标。
（一）调整程序。控详调整与项目前期研究同步进行。项目可行性研究可作为控详调整的必要性论证，项目实施方案与控详调整方案同步编制、同步报审报批。
（二）用地边界。可结合产权界限调整控规划定的规划地块边界，以及合并或拆分地块。除文物建筑、历史建筑保护修缮和危房改造等特殊情况，项目的用地范围原则上不得侵占规划“六线”（道路红线、轨道橙线、河道蓝线、绿地绿线、电力黑线、文物紫线）。
（三）用地性质。更新项目范围内各类规划公共设施和市政设施规模不得减少，在有条件的情况下可以复合利用，不独立占地。
项目范围内规划为居住用地的，可以结合安置需求，增加商业、酒店式公寓、公共服务设施等功能的兼容比例。
对维修整治、改建加建、拆除重建类项目中涉及危房消险、文物建筑及历史建筑保护的，可按现状用途实施。
（四）建筑高度。对文物保护单位保护范围及建设控制地带、一般不可移动文物的本体保护线和重要视线走廊、景观风貌区范围外的建筑高度可以结合实施方案研究确定。
（五）建筑容量。在测算改造成本和原地安置面积基础上，按照可实施和综合效益最优的原则，科学合理设置规划建设总量。居住容量超出控规指标的，应对配套设施进行校核补充。
（六）相关技术规范和控制指标。涉及危房消险和位于历史地段、历史城区的更新项目，在满足消防、安全等要求的前提下，地块的建筑密度、绿地率、建筑退界和间距、机动车出入口、停车配建、管线综合、绿色建筑、人防配套等可根据审定方案确定。
其他更新项目，原则上不得突破相关技术规范和控制指标要求，确有实施困难的，需征得相关利害关系权利人同意，经批准后可以适度突破，但必须满足消防、安全等要求，建筑日照间距系数不得小于1:1，最小建筑间距低层不得小于6米，多层不得小于12米。项目对周边现状不符合日照标准的建筑不得进一步恶化其日照条件，在征得相关权利人同意后，可适当降低标准。
维修整治类项目依据老旧小区改造相关规定执行。
（七）规划方案审批。更新项目内相关权利人签约率达100%，或规划以院落为实施单元，该院落权利人与实施主体已签订协议，可办理建设工程规划许可。签约率未达100%，但达到以下条件的，可进行规划方案审批：维修整治类和改建加建类项目，签约率达80%，且更新片区业主大会已作出决定同意更新实施方案的；拆除重建类项目，签约率达95%，且签约人土地面积占更新用地面积95%以上的，但不能达成补偿安置协议权利人的不动产，存在经地区政府认定的不符合规划、环保、安全要求或妨害公共利益等情况。
涉及危房消险的项目，在签约率达95%、部分权利人未申请办理土地证权属注销登记的情况下，在满足以下条件后，可办理建设工程规划许可：一是由市政府或区政府明确改建项目的实施单位，作为办理相关手续的主体，并列入危房治理计划表，所有委托事项一次性签订委托协议；二是全面进行权籍调查，摸清产权关系，形成项目用地范围内产权关系一览表；三是两轮征询权利人意见的书面证明材料；四是权利人同意的签约材料（含居民名册及委托书）；五是由区政府明确危房抢险优先、人房分离、不同意签约居民临时居住保障方案及社会维稳方案。
三、土地管理要求
（一）列入城市更新计划的项目。供地方式、供地程序、出让金测算按照《指导意见》执行。
（二）原地安置建筑面积比例。区域范围内原地安置建筑面积（原则上应返还原权利人的建筑面积，不包含维修整治部分）占更新区域设计方案地上总建筑面积不得低于50%。在满足上述要求情况下，更新项目多余房源作为安置房优先保障区内安置需求。
（三）涉及历史保护建筑、近现代保护建筑或文物保护要求的项目。涉及规划住宅、商业等经营性用地的，具备公开出让条件的，可以院落或幢为单位，带保留建筑更新图则进行公开土地招拍挂；商业用地可按程序带保留建筑更新图则，设置一定条件挂牌给实施单位；如在保护规划、控制性详细规划等相关规划中，要求用地性质延续历史不能改变的，可按历史用途设置一定条件挂牌给实施单位。
（四）出让年期。城市更新项目以拆除重建方式实施的，可以重新设定出让年期；以改建加建方式实施的，其中不涉及用途改变的，其出让年期与原出让合同保持一致，涉及用途改变的，用途改变部分的出让年期可重新设定。出让金按相关规定办理。
四、不动产登记办理
（一）更新实施前的产权调查。不动产登记机构配合实施主体对列入政府计划的居住类地段城市更新范围的地块进行权籍调查。已登记的不动产（土地、房屋）查清土地使用权人、房屋所有权人；未登记的房屋由区政府组织建设、规划资源、房产、城市管理等有关部门，对城市更新范围内未经登记或者改变用途、结构的房屋进行调查、认定和处理。
（二）更新过程中的产权登记。以招拍挂方式供地的更新项目按规定程序办理不动产登记手续，其他情况按以下程序办理：
1．原毛地出让且范围未变的：实施主体与出让合同主体一致的，拆除完成后提供出让合同及补充协议、相关税费缴纳凭证、收回国有土地使用权公告，申请国有建设用地使用权登记；实施主体与原出让合同主体不一致的，搬迁完成后提供改变受让方的批准文件、出让合同及补充协议、相关税费缴纳凭证、收回国有土地使用权公告，申请国有建设用地使用权登记。
2．对原登记的宗地范围内拆除重建的：由宗地内的原权利人共同委托代理人，在房屋拆除后，持相关城市更新的批准文件，申请变更登记（由国有建设用地使用权及房屋所有权变更为国有建设用地使用权登记），土地使用权可约定为共同共有或按建成后房屋的建筑面积比例按份共有。
3．原已登记部分与周边国有存量土地一并改造的：对规划用地范围内原已登记的产权人，如选择异地置换或货币补偿的，或产权已由实施主体收购的，其原产权的份额归实施主体所有，并申请相应的不动产登记；已登记的房屋，如选择原地置换的，原权利人应与实施主体签订安置协议，协议中应明确原地安置面积；因历史原因形成的未登记房屋，参照相关规定，经过认定后，由实施主体进行更新，选择原地置换的，建成后的房屋均视为安置房。
地块内应拆除部分拆除完成后，实施主体凭相关用地手续、与原地安置人签订的协议等，申请办理不动产变更登记，土地使用权人为实施主体与所有选择原地安置的原权利人，共有方式为按份共有（各权利人的份额为建成后的建筑面积与总建筑面积之比的百分数）。原已取得土地使用权部分按划拨登记，新增部分以供地文件为准，如新增部分权利类型为非划拔的，应在登记簿和不动产权证书注明，该部分土地为实施主体使用。
（三）更新完成后的不动产登记。项目建设完成后，共有权人依法申请不动产登记。选择原地置换的原产权人，不涉及用途变化的，可持委托建设协议等材料依法申请相应房屋的不动产权证，土地使用权性质、年限与原登记内容保持一致，其中已重新缴纳土地出让金的部分，土地使用年限重新计算；用于原未登记房屋原地置换的，凭置换协议缴纳相关税费，办理不动产转移登记，土地性质按划拨确定；剩余产权归实施主体，由实施主体依供地文件约定，办理相应不动产登记。在不动产登记时应按供地文件，标注需备注的特殊事项（突破规划设计规范）。
五、工作程序
居住类地段城市更新项目的工作过程可分为六个阶段：前期工作、上报计划、多方案设计、上报方案、实施建设、验收交付。其中，经前期研究确定以招拍挂方式供地的拆除重建和改建加建类项目按现有规定程序实施。
（一）第一阶段：前期工作
1．各区编制城市更新专项规划，编制完成后由市规划资源局牵头市相关部门联合审查；建立城市更新项目库，编制完成后报市城市更新联席会议（主要成员单位为市规划资源局、市房产局、市建委等，下同）审查。
2．明确实施主体。所在区政府可确定区属或市属国资平台作为项目的实施主体。实施主体通过市场招投标方式引入社会资本，采用国资控股的股权合作方式，鼓励具有城市更新实践经验的社会资本参与。
3．现场调查。开展项目的土地、建筑和人口的现状数据调查，掌握房屋产权、建筑质量、周边公共配套设施情况，了解人员户籍、住房条件及改造意愿。调查过程中，规划资源、房产等相关部门须全力积极配合。
4．可行性研究。在现场调查的基础上，依据控详的相关要求，开展项目实施的可行性研究，阐明列入实施计划的缘由，确定项目实施的建议范围，提出项目实施的路径和方案的基本思路。涉及控详调整的，同步开展控详调整的必要性论证（占地5000平方米以下的危房翻建改造项目，涉及控详调整的可由市规划资源局负责按程序调整，不需另行上报市政府审批）。
5．第一轮意见征询。可研方案征询相关权利人和相关部门意见。更新范围内同意实施更新的物业权利人比例达到90%及以上的，方可启动后续流程。
（二）第二阶段：上报计划
1．审核汇总。市房产局会同市建委、市规划资源局对区政府报送的更新项目的可行性方案进行审核，对具备更新条件的项目进行汇总，报市政府审议。
2．计划确定。通过审议的更新项目纳入年度更新计划，由所在区政府启动实施。实施过程中，可以视需要按原批准程序，对计划项目进行适时的增补和调整。
（三）第三阶段：多方案设计
1．多方案比选。鼓励建立社区规划师制度，帮助物业权利人参与方案制定过程，做好与实施主体的沟通协调。在进一步校核现状的基础上，编制实施方案，包括置换补偿方案、资金测算方案、规划设计方案等内容，经互动反馈，多方案比选，提出推荐方案。涉及控详优化调整的，同步编制控详优化调整方案。置换补偿标准由各区自行制定。
2．方案审核论证。规划资源部门会同相关部门对更新方案进行合规性审核，并视项目情况组织专家论证会，对方案的科学性、可行性、合理性进行论证把关。涉及不满足现行规范要求的，市规划资源局、市建委、市房产局需会同教育、民政等行业主管部门和区政府共同研究，提出处理建议，报市政府研究。
3．第二轮意见征询。通过公示、座谈等多种公众参与形式，征询物业权利人及利益相关人对更新方案的意见。原则上项目范围内80%以上的物业权利人应同意推荐的更新方案。涉及控详调整的，调整方案按相关规定一并公示。
（四）第四阶段：上报方案
1．形成实施方案。在方案审核论证和公众意见征询的基础上，优化完善形成实施方案。
2．批准方案。实施方案由城市更新联席会议依据方案论证和意见征询情况研究批准，涉及突破相关技术规范或控详修改的项目，需报市政府审批。
（五）第五阶段：实施建设
1．签订协议。实施主体与相关权利人签订委托代建协议、置换补偿协议。签约率达到95%以上协议生效，可以启动搬迁腾让等工作。如签约率达到95%且经区政府调解未能达成一致的，区政府可依照法律、法规以及征收与补偿相关规定，对未签约部分房屋实施征收并作出征收决定。
2．土地整备。办理立项，开展异地安置、资产收购、土地整理并办理划拨供地手续。
3．房屋拆除和不动产变更登记。规划拆除房屋全部拆除完毕、经区政府书面确认后，实施主体凭与所有权利人签订的委托代建协议、置换补偿协议等要件，至不动产登记部门进行国有建设用地使用权变更登记。
4．规划手续办理。拆除重建类项目和加建类项目应办理规划许可；改建类和维修整治类项目可办理规划确认，不进行规划核实。
5．建设、施工审批。依照建设工程基本建设程序，进行建设施工图专家论证或技术审查和施工许可办理。
（六）第六阶段：验收交付
1．竣工验收。项目实施完成后，进行工程竣工联合验收，按照建成情况完善土地手续。
2．交付及不动产登记。不动产登记按本细则第四条不动产登记政策执行。
3．落实长效管理。所在区政府督促实施主体按照置换补偿协议交付房屋，移交、运营、管理相关公共设施，明确并落实项目后续的物业管理的主体和要求。
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