临近年底，2022年的楼市调控取向备受关注。12月6日，中央政治局召开会议，分析研究2022年经济工作。这次会议的主要任务，是为随后召开的中央经济工作会议定调。
在房地产方面，此次会议明确，要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好地满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。这在业内看来，是对房地产行业给予明确支持的重磅信号。
其中关于“良性循环”的提法属于首次。
“房地产市场循环链条包括土地出让、开发建设、融资和销售、竣工和交付，由于整个链条循环不畅，导致房地产明显下行，也拖累了经济增长，因此，政策开始从整个循环链条的每一个环节开始疏通，这其中最重要的就是增加资金润滑剂对循环链条的疏通。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉解读道。
就在同一日，央行宣布将于12月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点(不含已执行5%存款准备金率的金融机构)。这是一次面向所有金融机构的全面降准，共计释放长期资金约1.2万亿元。无疑，这也是一次疏通房地产链条良性循环的重要举措。
受两大政策利好影响，12月7日，无论是沪深A股还是港股，房地产股集体大涨，新黄浦、中交地产涨停，融创中国、中国奥园、物管股融创服务、碧桂园服务等股价涨幅均超10个百分点。
但这并不意味着房地产政策会彻底转向，中国房地产报记者采访的多位业内专家认为，至少从目前来看，针对房企的放松措施仍然是边际的，是出于防风险和保交付需求，而非“走老路”。
保障性住房建设被提到首位
“坚持稳中求进工作总基调”“明年经济工作要稳字当头、稳中求进”“继续做好六稳、六保工作，持续改善民生，着力稳定宏观经济大盘，保持经济运行在合理区间”——此次中央政治局会议为做好明年经济工作指明了实践方向。
会议强调，宏观政策要稳健有效，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。积极的财政政策要提升效能，更加注重精准、可持续；稳健的货币政策要灵活适度，保持流动性合理充裕。
民生银行研究院分析师王静文认为，货币政策基调由2021年的“灵活精准、合理适度”回归到2020年的“灵活适度”，实际上已经有边际宽松的含义在。为了完成“宽货币”向“宽信用”的传导，后续不排除还有下调政策利率等行为，以提升金融机构的风险偏好。
在人们更为关注的住房问题上，此次会议主要讲了三句话，一是要推进保障性住房建设，二是支持商品房市场更好地满足购房者的合理住房需求，三是促进房地产业健康发展和良性循环。虽然着墨不多，但在楼市步入“寒冬”之际，这样的提法对行业发展来说更具指示性意义。
王静文解读道，将“要推进保障性住房建设”排在第一位，意味着保障房建设可能取代商品房建设逐步成为房地产投资增长的重要抓手，对于当前陷入困境的房企，地方政府甚至可能在接收后转化为保障房建设。支持商品房市场更好满足购房者合理住房需求，则意味着对商品房而言保销售是第一位的，只有商品房销售稳住了，才能帮助那些陷入困境的开发商补充现金流并建立市场信心。
西部证券宏观首席分析师、执行董事张静静认为，2022年政策基调有望由调结构转向稳增长，加大保障性住房建设或是抓手之一。加大保障性住房建设有五点意义，在共同富裕背景下可降低低收入人群开销水平；可以配合房住不炒政策，稳定房价预期；可以避免地产投资过快下行，成为明年稳增长的重要抓手；缓解民营房企地产投资增速断崖式下滑，促进民营企业健康发展；在基建项目储备参差不齐的情况下，解决专项债缺乏好项目的问题。
房地产业“良性循环”需资金活水
市场更为关注的一个变化是，此次会议对于房地产业“良性循环”的新提法。11月底，中共中央政治局委员、国务院副总理刘鹤在发表的《必须实现高质量发展》一文中，也提到“促进房地产行业平稳健康发展和良性循环”。
李宇嘉认为，当前房地产行业循环不畅体现在几个方面：一是供地循环不畅。土地出让流拍现象明显，开发商拿地情绪不高。二是开发建设循环不畅。由于资金链紧张、银行担心风险，开发贷落不了地，开发商开工和加快施工积极性不高。三是新房循环不畅。受房企债务违约，担心房子交付不了以及房价下跌预期影响，购房者买房情绪降低。四是二手房循环不畅。因交易成本高，银行不给贷款，二手房交易下滑更明显，导致换房需求受影响，并冲击新房。因此，政策开始从整个循环链条的每一个环节开始疏通，包括调整土地出让政策，加大开发贷款投放力度，降低二手房交易成本等，是看到了其中的问题。
为何房地产业会出现“恶性”循环？红塔证券研究所所长、首席经济学家李奇霖认为，过去几年整个房企资金链条高度依赖房地产预售产生的现金流，这是维持规模扩张、存量债务偿还的重要基础和前提条件，但这一模式在2021年房地产调控下发生了一些变化，一是“三道红线”收紧了房企杠杆扩张上限，二是房价上涨预期不再，三是随着房企资金链收紧，信用风险压力加大，购房者和房企之间信任关系被打破，这让预售回款难度进一步加剧。
于是，整个房地产业链条陷入一种“恶性循环”：房子难卖-回款困难-外部融资紧-房企出现信用风险-房子更难卖-回款更加困难-外部融资更紧（金融机构风险偏好收缩）-房企信用风险继续释放……现在，针对房地产业调控的措施需要修正，把“恶性循环”变成“良性循环”。
李奇霖认为，这其中的关键是要把房子折价抛售的形势给扭转过来，把房企过紧的外部融资约束松动一下：一是放松过紧的按揭信贷政策，适度松绑房地产贷款集中度限制，让按揭贷款正常投放，满足居民刚需和改善型住房需求。二是将过去执行过于严厉、积压的房地产开发贷款投放出去，满足房企正常流动性需求，同时打开房企在银行间市场发债的正门。三是对于有出清压力的房企，鼓励龙头优质房企去收购低价抛售的资产，这些龙头优质房企本身可以从金融机构获得稳健溢价，融资成本低，再加上未来并购贷款可能会不纳入“三道红线”，这都有助于他们扩大规模，提高房地产行业集中度。未来，整个房企的国有控股比例将明显上升。
这些都需要银行投入真金白银。12月6日，央行全面降准释放1.2万亿元长期低成本资金，并将降低金融机构资金成本每年约150亿元，一方面有利于缓解银行惜贷情绪，另一方面稳定房地产基本面。
“货币政策需要具有一定前瞻性，发挥主动调节作用，在目前经济增速明显下滑时，适当加大朝偏松方向调节的力度，可保持经济在未来一个阶段平稳运行。”植信投资首席经济学家兼研究院院长连平多次呼吁，应保障刚需和改善性住房融资需求，合理扩大对优质房企的开发贷投放，对于优质房企在重点城市的一些项目也应给予信贷支持。因为要解决重点城市房价上涨压力过大问题，就有必要从供给角度增加市场供给，促进供求关系走向平衡。要改变某些金融机构在对房地产市场投放信贷时风险偏好持续不合理降低的状况。
连平亦强调，在境内物价走高、美联储加息预期等因素影响下，货币政策不存在大幅宽松的必要和条件。预计2021年底至2022年上半年，央行仍有可能会小幅降准，继续释放利率市场化改革潜力，推动企业融资成本进一步降低。
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