房地产市场疲软、多地疫情反复下，市场期待新一轮政策刺激。
4月13日，国务院常务会议决定，针对当前形势变化，鼓励拨备水平较高的大型银行有序降低拨备率，适时运用降准等货币政策工具，进一步加大金融对实体经济特别是受疫情严重影响的行业和中小微企业、个体工商户支持力度，向实体经济合理让利，降低综合融资成本。
这是国常会7日内第二次重磅定调货币政策。4月6日国常会就已发声，要适时灵活运用多种货币政策工具，更好发挥总量和结构双重功能，加大对实体经济的支持。只不过，这一次政策表述更加直接，明确提出“降准”。
根据历年安排，国常会“预告”之后，降准会很快落地。市场普遍预计，4月份国内落实降准概率较大，甚至降准“本周见”都有可能。一旦降准政策持续加码，将直接利好金融地产行业，从而带动指数步入新一轮上行周期。
央行数据显示，截至3月末，人民币存款余额为243万亿元。简单测算，若降准0.5个百分点，大约可释放长期资金1.2万亿元。而去年12月，央行全面降准0.5个百分点，共释放长期资金约1.2万亿元。
4月14日早盘，沪深及港股市场地产板块均出现不同程度上涨。截至收盘，房地产板块震荡走强，奥园美谷、渝开发、中交地产股价涨幅均超10%；保利发展股价创历史新高。
降准近了！
此次国务院常务会议重点作出三方面工作部署：
一是促消费，抓紧把已出台的特困行业纾困政策落实到位，稳住更多消费服务市场主体；二是进一步加大出口退税等政策支持力度，促进外贸平稳发展；三是确定加大金融支持实体经济的措施，引导降低市场主体融资成本，包括鼓励拨备水平较高的大型银行有序降低拨备率，适时运用降准等货币政策工具。
拨备覆盖率是实际上银行贷款可能发生的呆、坏账准备金的使用比率，数值越高表明银行的风险抵御能力越强，但同时也会制约着银行的贷款投放能力。
近年来商业银行尤其是大型商业银行的拨备覆盖率持续上升，2021年末达到239.2%，同比上升24.2个百分点，远高于150%监管要求。其中，邮储银行最高，达418.61%；农业银行达299.73%，较2020年末上升33.53个百分点，拨备余额超过7000亿元。2021年末，常熟银行、宁波银行、招商银行、苏州银行等中小银行的拨备覆盖率均超400%。
“此次降低拨备率，可间接释放更多信贷资源，有助于提升大型银行信贷投放能力。”一位银行人士表示。
值得注意的是，上次类似政策出现在2020年4月21日国务院常务会议上，将中小银行拨备覆盖率监管要求阶段性下调20个百分点。这也从侧面反映出，此时高层对于货币政策层面的考量，与两年前疫情刚暴发时期几乎到了同等程度。
此次国常会发出的一个更受市场关注的信号是降准。自2019年以来，历次降准都由总理在国常会或其他场合明确“预告”，其表述通常比较直接，预告之后，降准很快就到来。
植信投资首席经济学家连平表示，4月中旬前后对存款准备金率进行调整是一个较好的时间窗口。他认为，今年一定幅度下调存款准备金率是有必要的，因为货币政策需要配合好积极的财政政策。不过，在美联储快速大力度加息背景下，我国货币政策利率操作会相对谨慎，再加之我国目前利率水平基本能够匹配经济增速，因此进一步下调利率的操作空间不大。
上次降准是在去年12月15日，央行宣布下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，释放长期资金约1.2万亿元。在降准前的12月3日，国务院总理李克强视频会见国际货币基金组织总裁格奥尔基耶娃时曾提到“适时降准”。
国务院常务会议一般每周召开一次。最近中央层面多次表态，要加快稳定经济的政策出台，且措辞一次比一次明朗化。
3月29日，国常会要求，“稳定经济的政策早出快出，不出不利于稳定市场预期的措施，制定应对可能遇到更大不确定性的预案”。
4月6日，国常会提出，适时灵活运用再贷款等多种货币政策工具，更好发挥总量和结构双重功能，加大对实体经济的支持。
4月7日，李克强总理在经济形势专家和企业家座谈会上指出：“政策举措要靠前发力、适时加力，已出台的要尽快落实到位，明确拟推出的尽量提前，同时研究准备新的预案。”
无论是降低拨备率还是降准，都意在提高银行信贷投放能力，向市场释放活水，让利实体经济。
经济压力与地产疲软
中央层面多次释放政策利好信号，正是逆周期调节之举。
必须承认，当前我国经济正面临2020年一季度以来最严峻状况。“当前世界局势复杂演变，国内疫情近期多发，有些突发因素超出预期，对经济平稳运行带来更大不确定性和挑战。”李克强指出。
数据显示，3月制造业PMI和非制造业商务活动指数双双跌破荣枯线，经济动能差值（制造业新订单-产成品库存）降至-0.1，2020年3月以来首次出现负值；3月进口同比增速下降0.1%，2020年8月以来首次出现同比下降。央行城镇储户调查数据显示，“更多储蓄”与“更多消费”的占比差距拉大至31个百分点，与2020年一季度持平。
央行数据显示，3月新增社会融资4.65万亿元，同比多增1.27万亿元，这是一个超预期数字。但在中国民生银行研究院宏观研究中心主任王静文看来，结构并未明显改善，新增信贷主要靠企业短贷和票据贴现支撑，居民贷款和企业中长期贷款非常疲弱；社会融资主要靠政府债券融资和表外融资支撑，由宽货币向宽信用的传导并不顺畅。
数据显示，3月住户部门短期贷款为3848亿元，同比少减1394亿元；3月住户部门中长期贷款为3735亿元，同比继续减少2504亿元。居民中长期贷款主要构成就是个人住房贷款，这反映出目前房地产销售市场依旧萎靡，过去的房地产刺激措施收效甚微。
房企尤其是民营房企，融资环境亦未有明显改善。
据克而瑞统计，今年一季度100家典型房企融资总额为2055.12亿元，同比大幅下降52.5%，环比2021年四季度微升1.8%。贝壳研究院数据也印证了这一态势：今年一季度房企境内外债券融资累计约1733亿元，同比下降43%，降幅较2021年同期扩大20个百分点。
2022年初金融委会议提出，“关于房地产企业，要及时研究和提出有利有效的防范化解风险应对方案”。
连平认为，2022年房地产市场能否实现良性循环和健康发展的关键，是房企流动性风险和债务违约风险能否有效缓释。他建议房地产行业维稳政策可依照“改善购房者预期—>释放合理购房需求—>增加房企金融支持—>增加土地有效供给”的方向和路径精准施策。
金融贷款一直是影响房地产市场很重要的一条线。降准会带来更多流动性释放，对于房贷投放包括按揭贷款、开发贷等都意味着利好。
浙江大学国际联合商学院数字经济与金融创新研究中心联席主任盘和林认为，从楼市方面看，降准之后房企压力可能减轻，需要买房按揭的业主压力也会减轻，这是好的方面，能够大大缓解企业融资压力，从而增强企业流动性，防止违约发生。但楼市成交量可能并不会有太大提升，诸如上海、广州等城市现阶段防疫依然是首要任务，所以稳定过渡是当前降准主要目标。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，降准在降低银行成本的同时，能降低银行按揭贷利率。目前，按揭贷利率已连续降低6个月，继续降低对银行利润有一定影响。从银行2021年财报看，银行净息差在收窄，其已不太愿意继续降低贷款利率。这种情况下，通过降准释放无成本资金，可以鼓励银行继续降低利率。
“不能高估降准对房地产市场影响，现在房地产市场主要问题是市场信心不足和预期下降，主要原因是疫情影响下经济下行，居民收入和购买力都有所削弱，对于部分中产阶层而言，他们对未来信心不足，这方面不是降准能解决的。”李宇嘉表示。
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