2022年房地产市场如何调控，保障性租赁住房、城市更新、老旧小区改造等方面如何破题？
2月24日，国新办举行推动住房和城乡建设高质量发展发布会。住房和城乡建设部部长王蒙徽在会上表示，2022年，住建部将按照中央经济工作会议的要求，推动扩内需、稳增长，为促进经济实现质的稳步提升和量的合理增长作出贡献。
住建部为此提出2022年将重点加强房地产市场调控、推进住房供给侧结构性改革、实施城市更新行动等方面的工作。《中国房地产金融》梳理此次会议，对2022年房地产市场十个重要领域进行逐一解读。细读下来，可归纳为“十大关键词”，而这些关键词折射出了2022年中国房地产市场的政策风向。
关键词①：“稳”字当头
从2021年数据来看，销售面积、销售额达到历史新高，去年全年商品住宅销售面积达到了15.65亿平方米，同比增长了1.1%。70个大中城市房价年同比，一手房上涨的有50个，持平的没有，下降的有20个；二手房上涨的有39个，持平的有1个，下降的有30个。去年年底房地产去化水平是14.1个月，处在合理区间（去化周期12个月到18个月都比较正常）。
王蒙徽表示，2022年要保持房地产市场平稳运行。保持调控政策的连续性和稳定性，增强调控政策的精准性、协调性。继续稳妥实施房地产长效机制，保障住房的刚需，同时满足合理的改善性需求，促进房地产业良性循环和健康发展，努力稳地价、稳房价、稳预期。
易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者表示，此次会议明确了房地产政策调控的“四性”（连续性、稳定性、精准性、协调性），是目前高层对于房地产调控操作的一种新的思路和方向。
“精准性启发在于，各类房地产政策的出台需要比较精准，防止出现矫枉过正的现象，要基于客观的市场和预测做决策。而协调性方面，也要求从良性循环发展的角度出发，积极出台各类政策，包括金融、土地、行政等政策都需要配合，不要出现政策之间的‘打架’。此类表述，对于理解今年各地的政策动向和政策效应有积极的作用。”严跃进表示。
关键词②：“房住不炒”
“毫不动摇地坚持‘房子是用来住的、不是用来炒的’定位，不把房地产作为短期刺激经济的工具和手段，加强预期引导，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。”住建部副部长倪虹在会上表示。
为此，倪虹提到住建部今年将从如下四方面，继续坚持“房住不炒”这一定位。
第一，保持调控政策的连续性和稳定性。继续稳妥实施房地产长效机制，把城市的主体责任和省级政府的监督责任落实好，保障刚性住房需求，满足合理的改善性住房需求，继续稳地价、稳房价、稳预期。
第二，增强调控政策的协调性和精准性。重点是做到3个“加强”：一是加强土地、金融和市场监管等政策的协同，二是加强部、省、市的调控联动，三是加强对城市“一城一策”政策的指导和监督。
第三，坚决有力处置个别房地产企业因债务违约所引发的房地产项目逾期交付风险。这项工作是以“保交楼、保民生、保稳定”为首要目标，以法治化、市场化为原则，压实企业主体责任，落实属地政府管理责任，维护社会稳定，维护购房群众合法权益。
第四，持续整治和规范房地产市场秩序。今年工作重点是完善市场监管新机制，大力整治房地产开发、交易、租赁、物业服务中的违法违规行为，把人民群众的合法权益切实维护好。
针对“保障刚性住房需求，同时满足合理的改善性需求”这一新的提法，严跃进指出，刚需方面从保障的角度进行，要求各地夯实基础完成工作。从政策新意来看，改善型需求的满足是关键，这是最重要的内容。“对于我们理解二套房的政策、大户型的购房政策等都有积极的作用。从后续情况看，尤其是从三孩家庭等角度看，改善型需求的释放是必然的，这也要求土地和金融等政策密切配合。”
关键词③：加大保障性租赁住房建设
自去年发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》以来，保障性租赁住房成为解决新使命和青年人住房问题的主要抓手。
住建部介绍，从实施情况看，在人口流入较多的40个重点城市，2021年已经筹集了保障性租赁住房94.2万套，预计可以解决近300万新市民、青年人的住房困难，初步形成了多主体发展保障性租赁住房的良好态势。现在，农村集体经济组织、企事业单位、园区企业、住房租赁企业等各方面主体参与的热情较高。据统计，利用存量土地和房屋建设的保障性租赁住房达到了70%。
针对今年的工作开展，主要是大力增加保障性租赁住房供给。王蒙徽表示，2022年全年将建设保障性租赁住房240万套（间），新筹集公租房10万套，棚户区改造120万套。同时，将加快推进长租房市场建设。
倪虹表示，住建部在2022年将从土地政策、审批流程的再造和简化、落实中央补助、税费优惠、水电气价格政策和金融政策支持六个方面支持保障性租赁住房发展。
在金融端，除了已把保障性租赁住房列入了城市基础设施领域不动产投资信托基金试点，对保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度的管理政策外，2月25日，银保监会、住建部联合印发了《关于银行保险机构支持保障性租赁住房发展的指导意见》，要求各类银行保险机构发挥机构优势，把握保障性租赁住房融资需求特点，提供针对性金融产品和服务。支持银行业金融机构发行金融债券，拓宽支持保障性租赁住房的资金来源。
关键词④：大力推进“新城建”
王蒙徽表示，2022年要大力推进“新城建”，即基于数字化、网络化、智能化的新型城市基础设施建设。加快构建国家、省、市三级城市信息模型基础平台体系，全面推进智能市政、智慧社区、智能建造，协同发展智慧城市和智能网联汽车，通过打造示范基地，加快“新城建”项目落地。
严跃进指出，“新城建”概念和房地产市场的结合程度将增大，尤其是在智慧社区和智慧物业等方面，未来房企需要积极关注。只有这样，才能形成更符合消费需求特征的产品供给，也体现了住房领域高质量发展的导向。
2020年“新城建”在重庆、济南、成都等21个城市开始试点，已经落地了一批试点项目。2022年1月12日，国务院印发《“十四五”数字经济发展规划》，要求推动新型城市基础设施建设，提升市政公用设施和建筑智能化水平。
经过两年时间的探索推进，新城建试点城市扎实有序推进各项工作，一些可观可感的项目落地见效：在山东青岛，全市范围内开展的新城建试点涉及33个项目，其中综合示范园（区）8个，占地面积约100平方公里，创新性打造了“1+6+N”的“青岛模式”；广州发布全国首个城市信息模型（CIM）基础平台，CIM+城市更新、CIM+智慧社区等六大应用体系……“新城建”成为推动城市数字化建设有力的推手。
关键词⑤：绿色低碳建设
2021年，中央连续出台《关于完整准确全面贯彻新发展理念做好碳达峰碳中和工作的意见》《关于推动城乡建设绿色发展的意见》，明确提出要“提升城乡建设绿色低碳发展质量”，要求转变“大量建设、大量消耗、大量排放”的建设方式，推动城乡建设绿色转型。
住建部副部长张小宏表示，今年除了重点抓紧推动出台城乡建设领域碳达峰实施方案外，还将推进城市与乡村低碳建设。城市建设需要：一是优化城市结构和布局，推动组团式发展，加强生态廊道建设，严格控制新建超高层建筑，加强既有建筑拆除管理。二是建设绿色低碳社区，加强完整社区建设，构建15分钟生活圈。三是大力发展绿色建筑，加快推进既有建筑节能改造，因地制宜推进建筑可再生能源应用，优化城市建设用能结构，推进绿色低碳建造。
通过构建自然紧凑的乡村格局，推进绿色低碳农房建设，加强生活垃圾污水治理，推广应用可再生能源等工作，全面促进乡村节能降碳。
此外，针对绿色低碳发展，住建部将建立城乡建设统计监测体系与考核评价指标体系，包括编制城乡建设领域碳排放统计计量标准、碳排放量动态监测，对节能降碳工作的客观评价，形成有效激励和约束机制，共同推动实现城乡建设领域碳达峰碳中和目标。
关键词⑥：新型建筑工业化与智能建造
作为国民经济的支柱产业之一，建筑业健康发展将有力促进经济增长、缓解就业压力、推进新型城镇化建设以及保障和改善民生。去年，全国建筑业总产值达到29.3万亿元、同比增长11%，占国内生产总值比重达到7%。
2020年7月，住建部等13部门联合印发《关于推动智能建造与建筑工业化协同发展的指导意见》，指出要以大力发展建筑工业化为载体，以数字化、智能化升级为动力，创新突破相关核心技术，加大智能建造在工程建设各环节应用，形成涵盖科研、设计、生产加工、施工装配、运营等全产业链融合一体的智能建造产业体系。到2025年，我国智能建造与建筑工业化协同发展的政策体系和产业体系基本建立，到2035年，我国智能建造与建筑工业化协同发展取得显著进展，“中国建造”核心竞争力全球领先。
住建部副部长张小宏表示，2022年将重点从实施智能建造试点示范创建行动、推广建筑信息模型技术、发展装配式建筑、打造建筑产业互联网平台、推进建筑机器人典型应用，推进智能建造与新型建筑工业化。
关键词⑦：大力发展装配式建筑
2016年以来，装配式建筑相关政策密集出台，2020-2021年成为装配式建筑快速发展的两年，伴随装配建筑行业技术标准相继出炉，智能建造、绿地低碳建设的推进，装配式建筑成为成长最快的领域之一。
针对2022年大力发展推动装配式建筑发展，张小宏指出，今年将培育一批装配式建筑生产基地，建立以标准部品部件为基础的专业化、规模化、数字化生产体系，推动形成完整产业链，提升建筑工业化水平。提出力争到2025年，新建装配式建筑占比达到30%以上。
从全国各省份推动来看，江西省今年装配式建筑新开工面积要达到总建筑面积的30%，海南继续加大力度推广装配式建筑建造和应用，力争装配式建筑在新建建筑中占比超过60%。
关键词⑧：城市更新
“实施城市更新行动”写入第十四个五年规划和二〇三五年远景目标，成为“十四五”重大战略之一，城市更新成为推动城市结构调整优化和品质提升，转变城市开发建设方式的重要推手。
据不完全统计，截至2021 年底，全国411 个城市共实施2.3 万个城市更新项目，总投资达5.3 万亿元。城市更新不仅解决了城市发展中的突出问题和短板，提升了群众获得感幸福感安全感，也成为了新的经济增长点。
针对2022 年城市更新推进工作，住建部办公厅主任李晓龙从健全体系、优化布局、完善功能、管控底线、提升品质、提高效能、转变方式7 个方面，提出下一步推动城市更新是一个系统性工程。
李晓龙指出，对城市规模、密度、强度、特色风貌、安全韧性等划定底线，限制城市无限扩张，严格管控建设超高层建筑，防止大拆大建。转变由房地产主导的增量建设方式，探索政府引导、市场运作、公众参与的城市更新可持续模式。
关键词⑨：老旧小区改造
2019 年—2021 年，全国累计开工改造了城镇老旧小区11.5 万个，惠及居民超过2000 万户。在各地改造过程中，共提升和规整水电气热信等各类管线15 万公里，加装电梯5.1万部，增设养老等各类社区服务设施3 万多个。
城镇老旧小区改造既是实实在在的民生工程，又是潜力巨大的发展工程，2022 年老旧小区如何改？住建部副部长张小宏表示，下一步，住房和城乡建设部将会同有关部门，强化协调配合，压实地方主体责任，继续深入扎实有序地推进城镇老旧小区改造工作。
李晓龙提出三个方向，第一，有序实施改造计划。充分尊重群众意愿，统筹抓好新开工项目和往年开工的续建项目建设，切实抓好工程质量，确保改造进度和效果。第二，探索可持续推进模式。支持各地继续在推进相邻小区及周边地区联动改造、吸引市场力量参与、多渠道筹措改造资金、完善配套政策制度等方面加快探索，进一步健全组织实施机制。第三，加强督促指导。进一步完善巡回调研和帮扶指导机制，及时总结推广各地好经验、好做法和可复制的政策机制，支持和引导各地真正把城镇老旧小区改造好事办实、实事办好。
关键词⑩：历史文化保护
去年，中共中央审议通过了《关于在城乡建设中加强历史文化保护传承的意见》，这成为1982 年我国建立历史文化名城保护制度40 年以来，首次以中央名义出台的关于城乡历史文化保护传承工作的文件，是城乡历史文化保护传承工作的顶层设计和纲领性文件。
住建部办公厅主任李晓龙表示，这份文件为今后历史文化建筑保护指明了方向，提供了重要的遵循。
2021 年，住建部编制完成《全国城乡历史文化保护传承体系规划纲要》，开展了历史文化街区划定和历史建筑确定工作，同时将城乡历史文化保护传承工作纳入了国务院的大督查，对8 个国家历史文化名城进行了监督检查。
针对历史文化保护，李晓龙指出，住建部下一步，将重点推进省级规划纲要编制，形成城乡历史文化保护传承全国一盘棋的工作局面。继续加强国家历史文化名城和中国历史文化名镇名村的申报工作，常态化推进历史文化街区和历史建筑普查认定。针对历史文化遗产屡遭破坏、拆除等突出问题，综合运用评估成果，推动问责问效、问题整改。
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