温州推出“安居贷”:楼市低迷昔日房价赶超北上广盛景不再

田傲云 2022-06-20 10:25:45 来源:中国房地产网

  温州发布“安居贷”政策未被市场看好。

  6月13日,温州市住建局官方微信公众号“温州住建”发布消息称,温州市住建局与华夏银行温州分行发布“政银合作”协议签订仪式,创新发布“安居贷”,灵活调整按揭还款方式,借款人前3年可选择只还利息。

  值得注意的是,尽管这种差异化还款方式可以减轻购房者前期还款压力,有利于促进消费者购房需求,但新政发布后,当地市场反应并不大。多位受访房产中介人士告诉记者,几天来,咨询安居贷的购房者很少。

  某央企温州项目营销负责人告诉记者,现在政策还在颁布阶段,具体如何实施和试点房企尚未得到进一步消息。并表示,此前市场上也有类似“先息后本”产品,且贷款利率更低,不过贷款用途是以实际经营为主,不可违规流入房地产领域。

  “该产品主要适用于刚毕业大学生、刚进城购房及工作的城镇化人员。”同策研究院研究总监宋红卫表示,安居贷本质是对还款结构做了一定创新,即贷款负担没有减轻,只是前期贷款归还较少。

  诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪认为,“安居贷”虽灵活且能在一定程度上缓解短期还款压力,或将在一定程度上提升市场购买意愿。但疫情反复使经济发展的不确定性增强,居民收入情况尚待修复,因此此举对市场观望情绪的减轻效果或较为温和。

  ━━━━

  安居贷或变相加重房贷远期负担

  温州出台“安居贷”政策是温州市半个月内第2次发布楼市新政。

  5月30日,温州市政府新闻办公室官方微信公众号发布消息显示,为促进房地产市场平稳健康发展,兼顾保障住房需求和“房住不炒”政策,温州市近日出台实施支持群众刚性住房需求的一揽子政策,其中包括降首付、增加公积金贷款额度、降低房贷利率。

  “安居贷”政策则是进一步继续调整房贷优惠政策。

  据了解,“安居贷”贷款面向贷款期限在10年(含)以上的首套住房按揭客户,申请“安居贷”的居民可选择“先息后本”或“少量本金加利息”等灵活还款方式,最长前3年仅需按月支付贷款利息,第4年再开始分期还本付息,以减轻购房人贷款后前3年还款压力。

  对于“首套住房”标准,温州市住建局表示,以温州市域范围内住房和贷款信息为准。即名下在温州有1套住房,但没有贷款或贷款已结清的,购买普通住房都可执行首套首贷优惠政策。

  “疫情反复使经济发展的不确定性增强,因此很大一部分人群对购房持观望态度。”华夏银行温州分行相关负责人表示:“新推出的还款方式,一方面能够减轻刚性、改善性贷款购房人的前期还款压力,另一方面也希望通过金融纾困计划支持购房需求,促进房地产市场平稳健康发展。”

  值得注意的是,“安居贷”新政发布后的72小时里,当地市场反应并不大。多位受访房产中介、房企人士称,尚未收到安居贷业务办理通知,并表示不建议购房者办理安居贷。

  “我们也不建议客户办理安居贷,一是贷款利率甚至要比现在的商业贷款高,二是如果想要办理该业务,可能要多付5万~8万元首付。”温州一大型房产中介机构工作人员告诉记者,由于该业务还没有普及,现在只有一家银行可以办理,且办理后房屋评估价会被限制,“比如一套200万元的房子,如果办理该业务的话,银行可能只评估180万元左右,将导致最终首付变高。”

  据该工作人员介绍,目前房贷利率下调,首套房房贷利率在4.25%左右,但办理安居贷的话,利率则在4.5%左右,对购房者来说并不划算。

  宋红卫表示,从金融机构角度来看,安居贷主要面对的是刚步入社会工作的低收入人群,这部分人群的工作具有一定的不稳定性,还款压力及风险依旧存在;且从购房者角度看,本金还款后置相较于等额本息还款方式还款金额将更多,变相增加后期还款压力。

  在信风科技创始人兼CEO陈剑看来,先息后本并非新鲜事,他表示,美国在2004年~2006年也大量发行了这类头两三年只付利息的浮利率贷款,随着美联储在2004年到2006年间把联邦基金有效利率由1%加到5.25%,大量此类贷款在2006年迎来利率调整和期限重置;绝大部分借款人均无力偿还这双重打击之后的高额月付,选择违约。

  ━━━━

 房价曾超北上广

  半个月两次调整购房政策的背后是温州楼市的低迷,但地处经济活跃的长三角地区,温州房地产市场也曾有过高光时刻。

  改革开放以来,不少温州人凭借着能吃苦、敢闯敢干的创业精神发家致富。公开资料显示,1985年,温州年净收入5000元以上的农户超40万户,占总户数的三分之一。彼时,全国城镇居民年平均收入不过739元。

  经过二三十年的财富积累,温州人开始寻找投资机会。1998年,天降发展良机。当年,为抵御亚洲金融危机冲击,国家实施房地产市场化改革,取消福利分房,实现居民住宅货币化、私有化。而这在温州人看来,是一次财富机遇。

  部分温州人拿出存款买房,成为第一个吃“螃蟹”的人,房价的迅速上涨让这部分人尝到甜头,之后更多的人加入进来,房价一路攀升。

  公开资料显示,1998年,温州房价均价在2000元/平方米,2000年均价在3000元/平方米,到2001年大涨至均价6000元/平方米,且供不应求。

  2001年是一个转折点。在此之前,温州人买房多是在当地买房,且处于散兵游勇状态,2001年8月,157个温州人组成的一个购房团去上海看房,短短3天豪掷5000万元买走上海100多套房产。从那时开始,无数的“温州炒房团”出现在全国多地,所到之处当地房价亦是一路狂飙。

  公开资料显示,温州市区及乐清、永嘉等县约有8万多人在全国购置房产,其中至少90%以上是炒楼,按1人购买2套房子动用资金60万元计算,总资金额约420亿元。

  作为“温州炒房团”的大本营,温州房价更是翻了几番。到2005年,房价均价步入“万元时代”,全国排名第一。据上海市统计局数据显示,彼时上海住宅均价不过6698元/平方米。两年后,温州房价突破2万元/平方米。

  但从2011年开始,受调控楼市等因素影响,温州市场出现调整。温州炒房团的买房资金除去自有存款外,更多来自民间借贷、银行贷款,当银行贷款收紧,民间借贷利率高企时,无力偿还巨额债务的人数不胜数。

  彼时,为了套现离场,大量房产被抛售,这种行为又加剧了其他炒房者恐慌,恶性循环之下,房价出现大幅下跌,温州更是因此成为因出现民间借贷危机、楼市进入低谷的典型城市。

  据2015年《温州蓝皮书》显示,2012年开始,温州房价已连续40个月出现回落,到2014年温州市区均价跌至1.95万元/平方米。

  随着棚改货币化安置的加速推进,2016年开始,温州市场逐渐回暖,重新进入上升通道,到2021年温州市区住宅均价突破近年来的历史高位,在2.6万元/平方米左右。

  但随着楼市整体转冷,自去年下半年开始,温州楼市再次遇冷。

  前述某央企温州项目营销负责人也表示,新房去化速度明显下行,“房企都在打价格战,效果并不明显,之后政府又出台降首付等政策,从市场热度来看到访量虽有上升,但还未转化为成交量。”

  一位中介机构工作人员告诉记者,相比前两个月,6月份二手房挂牌量和带客情况均有一定增长,不过整体来看观望氛围仍较浓。

  不过,温州大学建筑工程学院潘安平教授认为,逐步回暖是大势所趋,近期温州出台的系列利好政策都指向这一点,但政策落地到成交回暖具有一定滞后期。

扫描上方二维码,关注中房网公众号