2022年9月，多个热点二线城市传出放开限购的消息。
首先是宁波，虽然尚未官宣，但9月8日据媒体报道，浙江宁波全面取消房产限购。苏州、青岛、济南也相继传出放松限购的消息，但随后苏州放松限购“一日游”，青岛部分撤回，删除了“二手住房不再限购”内容。
自2022年7月28日政治局会议定调：因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求后，8月有约35个城市出台39次放松政策，其中不乏北京、上海、苏州等核心一二线城市。
从苏州、青岛放松限购“一日游”来看，目前政策核心诉求在于促进市场回稳，而不是刺激市场非理性回暖。未来地方救市政策还将继续加码，对部分强二线城市来说，放松限购等强力政策措施将根据实际情况调整，同时避免宣传炒作。
01
部分热点城市
放开限购
2022年至今，整体房地产市场承压，各地政府出台一系列稳地产政策。
扬子晚报消息称9月8日宁波出台的楼市新政方案中，限购被全面取消，不过买房人仍需申请购房证明，但不做审核。取消限购的举措并没有“官宣”，而是直接于9月8日起执行，目前已经有多家楼盘接到了通知。
在此之后，9月14-15日，苏州、青岛、济南先后传出放松限购政策的消息。
9月16日，苏州放松限购“一日游”，此前市场传言非苏州本地户籍居民无需提供社保缴纳证明可直接购买首套房，目前已恢复至非户籍居民购买首套房仍需提供三年内连续6个月社保。
同日，“青岛住房和城乡建设”微信公众号发布的有关青岛市放松限购新政中“二手住房不再限购”内容被删除，其他放松限购内容不变。
济南则继续对二环以内的历下区、市中区实施限购，二环外区域则全面放开限购。
02
市场普遍面临
较大下行压力
当下济南、青岛和宁波等二线城市房地产市场普遍面临较大的下行压力。
具体来看，2022年8月苏州房地产市场未见好转迹象，成交面积同、环比双跌。8月内共6个项目开盘，平均去化率约40%，环比增加8个百分点。仅平江新城的天地源平江观棠雅苑去化表现尚可，其余项目去化依旧困难。
青岛方面，8月得益于改善盘开盘热销，平均去化率升至66%。但续销情况不甚理想，案场到访量环比增长约10%，其中主城区月均到访800-100组。渠道依赖度持续上升，渠道客户占比普遍超60%。认购量环比基本持平，多数项目月均成交10-40套，主城区热销盘月均成交60套，整体依旧维持在较低水平。
济南和宁波表现情况更弱于青岛和苏州，CRIC数据显示，8月重点关注的26个二三线城市成交面积为1294万平方米，环比下降13%，同比下降33%，前8月累计同比下降45%。青岛、济南、苏州、宁波4个二线城市中，青岛和苏州表现好于均值，济南和宁波降幅相对较高，其中宁波降幅最大，2022年8月宁波商品住宅成交约24万平方米，环比下降31%，前8月累计同比下降57%。
由此看来，政策力度放松加码的初衷主要还是希望提振市场信心，逐步扭转市场下行预期。据不完全统计，2022年至今，已有约60个城市放松限购，主要以三四线城市为主。
苏州、青岛放松限购“一日游”，联系到近期住建部表示：坚持把房地产发展的落脚点放在民生上，稳妥实施房地产长效机制，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策、一城一策，促进房地产市场平稳健康发展。
我们认为目前的政策核心诉求在于促进市场回稳，而不是刺激市场非理性回暖，应当避免热点城市过度宣传，“房住不炒”仍是政策主基调。
03
未来稳地产政策
将持续发力
展望未来，我们认为稳地产政策将持续发力，中央纾困政策力度有限，地方救市政策还将继续加码，主要涉及以下三方面政策内容：
其一，多措并举保交楼，并从局部城市试点向全面执行过渡。截至目前，保交楼政策措施包括设立房地产纾困基金、政策性银行专项借款、派遣工作组、返还土地款和适度放松预售资金监管等。例如郑州，多项保交楼政策措施正有序开展，由中心城市基金下设立纾困专项基金，规模暂定100亿元；拟对全市95个使用保交楼专项借款项目开展全面审计，严令在10月6日前实现全市所有停工问题楼盘全面持续实质性复工。可以期许的是，在严守保交楼政策底线的情况下，各城市政府将抓紧落实各项保交楼政策措施，全面实现问题项目有序复工，保证停工项目都能顺利交付。
其二，房企融资边际改善，央国企及优质民企更为受益。近期，在中债增对房企发债提供全额担保的助力下，龙湖、碧桂园、新城等首批试点民企均顺利发行了中期票据。而在全面遏制房地产过度金融化、泡沫化的政策大环境下，未来或将适度把控房企去杠杆节奏，房企整体融资环境有望边际改善，并在企业乃至项目层面做好类别区分，央国企及优质民企或将明显受益，问题房企仍需将负债率逐步调降至相对合理的水平。长此以往，问题房企或将有序出清，央国企及优质民企则将收获销售业绩份额持续提升的良机。
其三，地方需求端政策力度有望继续加码，直至二线及三四线城市全面取消“四限”。随着苏州、厦门、福州等放松限贷，青岛、济南、宁波等放松限购，预计新一轮地方救市政策来袭，并将在需求端加码救市政策力度。可以期许的是，除了一线城市调控政策仍需从紧执行之外，杭州、南京、成都等强二线城市或将分区域执行调控政策，弱二线及三四线城市则有望全面取消“四限”，压力城市更将落地购房补贴、税费减免等刺激性政策。
需要注意的是，政策量变到市场全面回稳仍需时间，政策只能改变斜率但不改趋势。
一方面，行业大周期拐点已到来，受限于市场需求及购买力明显透支，行业规模已然见顶，未来大概率将转入下降通道。
另一方面，市场信心缺失，受限于房企暴雷、项目停工等行业风险不断发酵，市场信心再度受挫，体现于央国企、准现房逆市热销。基于“买涨不买跌”的心理，房价预期转跌进一步加剧市场观望情绪。
同时，未来城市分化也将不断加剧。
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