市场期待已久的新政终于出台。

  3月19日晚，无锡发布《关于进一步促进房地产市场健康发展若干措施的通知》（以下简称“通知”），提出十条精准支持刚性和改善性住房需求的新措施。其中，重点包括优化住房限购范围、下调首套房贷利率至3.8%、推进“房票”购房等。

  无锡此次优化楼市调控新政并不意外。2月11日，无锡市政府召开全市房地产企业座谈会，与企业家代表面对面交流，听取对促进房地产市场平稳健康发展以及相关政策措施的意见建议。

  无锡市市长赵建军在无锡市房地产企业座谈会上表示，在房地产业发展方面，将尽快研究推出系列“增量”政策和配套举措，为提振信心预期、推动消费回暖、促进市场平稳健康发展营造良好环境。明确指出将提供最强政策支持，统筹“政府所能”“企业所需”，因时因势升级迭代现有政策体系、系统集成经验做法，不断强化政策“落地感”，切实提升企业获得感。

  2月14日，2023年无锡市土地储备与出让管理委员会成员会议召开。会上，无锡市住房和城乡建设局汇报了房地产市场形势及拟出台的相关政策措施。

  对于通知的发布，广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示， “锡十条”是近期地方纾困地产较为系统全面的一揽子政策体系。从内容上看，基本都是在需求端着力，反映了当前市场销售下行的事实，倒逼政策迫切在需求端着力，“单靠需求刺激尽管会有效果，但边际效果有限”。

  李宇嘉建议，未来一方面要推动供给侧改革，多增加释放中小户型、中低价位、配套完善的住房；另一方面，还是要加大对新市民、无房户、外来人口在收入、就业上的扶持力度，才能从根本上改变需求疲软的现实。

  全力支持刚需购房

  放松限购、下调首套房贷利率至3.8%、推进“房票”购房、优化预售资金监管，无锡楼市终于迎来了全面放松政策。

  从限购方面来看，通知指出，对在无锡工作、但社保和个税缴纳在外地的居民，提供半年及以上居住证明，可以在本市购买1套新建商品住房。

  取消了此前“非本市户籍居民家庭在限购区域申请购买住房时，应提供6个月（含）及以上在本市缴纳社会保险或者个人所得税证明（对依据省、市有关人才政策引进的非本市户籍人才除外）”的要求。

  对长期在无锡居住生活、且已具备落户无锡市区条件，但因子女教育、宅基地资格等原因未办理落户手续的购房户，可参照本地户籍居民家庭，在市区购买第二套新建商品住房用于改善居住条件。

  诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪认为，这一举措降低了非本地户籍群体的购房门槛，不仅能够提升无锡楼市购买力，也将在一定程度上提升无锡的人口吸附能力，尤其是对高素质人才的引进将起到一定积极作用，进而带动无锡高科技等领域以及城镇化进程的快速发展。

  相关研究机构人士认为，这是放松限购的又一途径，“此前武汉、南京均出台允许6个月的居住证明即可购房的政策，对当地购房需求释放产生了积极效果。”

  另值得注意的是，新规主要聚焦于新建商品房。

  按照新规，新市民凭借半年居住证明就可以在限购区域买一套新建商品房，但购买二手房时仍保留原来的限购政策，即应提供6个月（含）及以上在本市缴纳社会保险或者个人所得税证明，反映出当前无锡希望加强新房的流通性来恢复楼市活力；

  对尚未落户但长期在锡居住、且具备落户条件的非本市户籍家庭放开第二套新建商品住房，也可释放部分改善购房群体的购房需求。

  对此，李宇嘉分析，这意味着无锡市新房消化压力比较大。“另一方面也反映了，当前市场分化严重，高端改善尽管有活力但体量较小，带不动市场；有购房需求的刚需、外来人口买房积极性较弱。”

  相关数据显示，2023年1~2月，无锡新建商品住宅共成交约34万平方米，较上年同期下降20.3%。进入3月，无锡新房周度成交面积有所修复，但从绝对规模上看，与前几年周度成交水平相比仍有一定距离。

  相关数据还显示，截至2月末，无锡商品住宅可售面积出清周期达20个月，市场库存去化压力仍较大。

  与此同时，新政还提出优化住房限购范围，将梁溪区、滨湖区、新吴区的部分街道，以及锡山区的锡东新城，惠山区的惠山新城等商品住房库存偏高、去化周期较长的限购区域，调整为非限购区域，降低当前区域内项目的库存去化水平，提升去化速度，焕发区域活力。

  关荣雪认为通过扩大非限购区域，不仅可以释放更多住房需求，同时还将促进区域间地产业的协调发展。

  此外，新政明确建立首套住房贷款利率动态调整机制，自2月8日（含）起，无锡市个人首套住房贷款利率进行调整，最低可执行3.8%；优化商品房价格备案制度，对于新建商品房项目，给予企业在价格申报备案上一定的自主性，企业可在不超过有关限定条件范围内，自主申报备案价格；完善征收拆迁安置补偿方式，加大拆迁安置货币化力度、推进“房票”购房。居民个人换购住房个人所得税政策持续落实，在2022年10月1日至2023年12月31日期间，纳税人出售自有住房后，1年内重新购买住房的，按规定条件申请退还相关个人所得税。

  2022年新房供求均创近10年新低

  受行业大势影响，2022年无锡房地产市场表现低迷。

  公开数据显示，2022年，无锡市新房供应面积为322.56万平方米，同比减少51.09%；新房成交面积为319.87万平方米，同比减少50.47%；总成交套数为24945套，同比下降54.22%；成交金额约为751.93亿元，同比下降46.03%；成交均价23508元/平方米，同比上涨5.96%。

  从数据来看，供应面积、成交面积均近乎下滑50%，均创下十年来新低。成交均价则再创无锡新高。

  今年春节假期，随着消费市场逐渐回暖，一系列利好政策的发布，无锡的房地产市场也开始逐渐活跃。

  无锡经开区一销售顾问表示，春节假期影响有限，客户来访、成交都不错，“不少客户都是冲着大面积房源来的。”

  进入2月，房企持续发力，开展花样促销活动，推盘节奏加快，成交量继续回升。

  据诸葛研究院数据显示，2023年2月无锡新房成交1597套，环比上涨76.46%，同比上涨6.25%。从累计成交来看，1~2月无锡新房成交2502套。

  无锡本土某房企营销人士告诉记者，春节过后他们公司的改善项目“成交很火”且买家下手速度很快，这样的行情比去年要好太多。

  不过，在很多楼盘人气旺盛的同时，也有部分项目遇冷。上述营销人士表示，除去价格、地理因素外，还有部分项目因延期交付或者开发商出险，成交情况比较惨淡。“很多卖了好几年，去化率依然很低。”

  关荣雪表示，在当前楼市回升持续性仍具一定挑战的背景下，无锡宽松政策的出台是必要的，也是值得借鉴的，预计后续将会有更多城市跟进政策的优化调整。

  陈文静认为，本次从供需两端继续支持房地产市场发展，需求端放松限购政策，促进刚需和改善住房需求释放，短期政策效果或进一步显现，带动新房成交规模提升。未来预计也将有更多城市跟进，对限购政策、限购区域进行调整优化，促进需求释放。