2023年7月28日，住建部重磅发声：近日住房城乡建设部倪虹部长召开企业座谈会，表示要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。

  7月29日，北京市住建委表态，将认真学习领会中央政治局会议精神，按照倪虹部长在企业座谈会上的讲话要求，结合北京房地产市场实际情况，会同相关部门抓紧抓好贯彻落实工作。

  30日，深圳和广州相继表态，将结合实际情况推进落实，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

  自2023年7月24日中央政治局会议提出适时优化调整房地产政策，因城施策用好政策工具箱至今，房地产市场利好政策不断。

  我们认为，目前整体去化和市场不会有太大的改变。一方面是从政策的发布到落地还需要一个过程，另外一方面是当前楼市供求关系已发生巨大转变，短期内的政策利好能够释放部分刚需及改善人群的购房需求，但长期来看，未来整体房地产市场还是从高速发展到平稳发展的一个阶段。

  近日住房城乡建设部倪虹部长召开企业座谈会，就建筑业高质量发展和房地产市场平稳健康发展与企业进行深入交流。

  会上，8家来自建筑施工、建设科技、房地产等领域的国有、民营企业负责人作了重点发言，结合企业生产经营实际，分析了当前行业发展的现状和趋势，表达了对相关政策落实情况的真切感受，就推动行业健康发展提出了政策建议。

  倪虹强调，稳住建筑业和房地产业两根支柱，对推动经济回升向好具有重要作用。要以工业化、数字化、绿色化为方向，大力推动建筑业持续健康发展，充分发挥建筑业“促投资、稳增长、保就业”的积极作用。要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。

  其中最受市场关注的内容，主要包括三个方面：

  1、降低购买首套住房首付比例和贷款利率

  从首付比例来看，目前多数城市首付比例已经降至央行限贷政策下限执行，即非限购城市首套最低首付20%、二套最低首付30%，限购城市首套最低首付30%、二套最低首付40%。

  从贷款利率来看，按照住房信贷政策规定，首套住房商业性个人住房贷款利率下限为不低于相应期限LPR减20个基点（5年期以上LPR-20个基点）；二套住房商业性个人住房贷款利率下限为不低于相应期限LPR加60个基点（5年期以上LPR+60个基点）。

  从央行公布的最新一期LPR来看，购买普通住宅首套房贷利率下限降至4.0%，二套房贷利率下限降至4.8%，已降至历史低位。今年以来，已经有超过40个城市降低首套房贷利率下限至4%以下。珠海、南宁、柳州、中山等城市首套房贷最低利率已经降至3.7%，肇庆、湛江、云浮、惠州等城市取消了首套房贷利率下限。

  结合以上两点来看，目前多数城市，尤其是三四线城市的首套住房首付比例和贷款利率已达政策下限。因此该条内容主要针对部分热点城市。

  需要注意的是，目前住建部的表态，仅针对“首套住房”，因此这条主要针对刚需，释放的改善性需求整体有限。

  2、改善性住房换购税费减免

  2022年9月30日，财政部曾发布支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告：2023年12月31日前，对出售自有住房并在1年内重新买房的，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

  其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。该政策至今仍在有效期内。

  我们认为，在交易税费方面，除了适度减免置换交易税费之外，还可适当上调普通住宅认定标准，以激活二手房市场，促进一二手市场良性循环。

  上海和北京的普通住房认定标准已多年没有调整过了，我们建议对普通住宅的标准做一个动态的调整，以适应市场变化。

  3、个人住房贷款“认房不用认贷”

  “认房不认贷”是此次住建部会议最受关注的内容，这意味着无论购房者是否有贷款记录，只要购房者证明自己名下没有房产，就可以按照第一套房贷款标准按揭买房。

  目前，限购较严格且执行认房又认贷政策的城市主要包括北京、上海、广州、深圳、成都等十余个核心城市。而包括杭州、南京、苏州、郑州、无锡、天津、佛山、珠海等超20城已经对 “认房又认贷”政策进行过优化调整。

  当前北京二套商业贷款最低首付普宅60%，非普通住房为80%，房贷利率5.25%。如果改为“认房不用认贷”，换房家庭首付比例可以调整为35%、房贷利率可以降至4.75%。

  上海当前同样也执行认房又认贷政策，二套首付比例高达70%、房贷利率5.25%。若 “认房不认贷”，则首付比例可以调整为35%、房贷利率可以降至4.55%。

  对于购房者来说，如果一二线城市取消认房认贷，将是一个重磅利好，不仅可以大幅降低购房首付降低改善门槛，还可以降低购房成本、减轻还款压力。

  但从目前来看，我们对核心一二线城市出台强刺激政策还持相对保守态度，尤其是北京和上海全面实施“认房不认贷”的可能性并不大，仅非核心区域有适度放开的可能。

  在住建部重磅发声后，7月29日、30日，北京、深圳、广州先后发文表示将认真学习领会中央政治局会议精神，按照倪虹部长在企业座谈会上的讲话要求，结合房地产市场实际情况，抓紧抓好贯彻落实工作。更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

  2023年7月24日中央政治局会议召开，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。

  其中明确了“适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱”。

  我们认为，这说明接下来中央和地方政策均有优化调整空间，其中，中央层面小幅微调，如上半年对房贷利率下限动态调节机制、集中供地等制度的调整，地方层面则将掌握更大调控自主权，部分热点城市的政策宽松空间有望进一步打开。

  结合此次住建部发声后，北京、深圳和广州的表态，我们认为热点一二线城市或将被赋予更大调控自主权。

  但需要注意的是类似“930”、“330”那样全国统一的重磅刺激或许不会重现，因城施策、精准施治还是地产调控主基调。

  总体来看，地方政策持续放松是趋势，松绑主力军也将由弱二线和三四线城市转为核心一二线城市。

  但对核心一二线城市的强刺激政策并不会出现。尤其是一线城市的北京和上海不会出现全面松绑，仅非核心区域有适度放开的可能。

  今时已不同往日，房地产市场环境已发生根本转变，行业规模现已基本见顶，房地产市场很难再现当年的V型反转行情，但短期内止跌企稳、中长期稳步修复并向新模式转型还是值得期待的。