2023年至今，政策利好频出，尤其是7月末政治局会议定调行业新形势以来，政策端积极信号不断释放。

  从目前来看，政策主要优化方向从降首付、降利率、认房不认贷，到目前重点一二线城市已开始陆续限购松绑。

  2023年10月30日至31日，中央金融工作会议在北京举行。对房地产领域，会议提出，构建房地产发展新模式。强调，要完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。

  2023年以来，先后有多个部门陆续强调，要促进金融与房地产正常循环、落实“金融16条”等。但从效果来看，直到目前，融资开闸仍仅限于优质房企及白名单房企，整体行业面融资仍未有全面回暖。

  此次中央金融工作会议强调要对不同所有制房地产企业合理融资需求一视同仁，未来可能会对白名单外房企有一定的利好，但最终仍需看政策落地效果。

  我们认为，从目前来看，虽然各地新政利好频繁叠加，但即便是北京、上海、杭州等城市次核心区项目去化亦开始承压。对企业而言，关键其实还是在于市场能否回暖，若楼市销售仍未转好，企业仍将艰难。

  2023年10月30日至31日，中央金融工作会议在北京举行。

  作为中国金融领域最高规格的会议，在金融监管、市场体系、防范风险等领域的政策部署对我国中长期金融业发展具有重大指导意义。本次会议对房地产金融相关工作指明了新的发展方向。

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  健全主体监管制度和资金监管

  会议强调，要促进金融与房地产良性循环，健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理。

  近年来，在房住不炒、行业降杠杆的主基调下，房地产行业政策调控持续，企业信用风险加速发酵。部分房企前期追求规模扩张，高周转、高杠杆、高负债运营。随着市场进入盘整期，市场下行叠加疫情等不利因素的影响，企业销售增速放缓、去化回款受阻，企业负面信用事件频发。

  此次强调健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，主要目的还是为了确保房地产行业风险不再扩大。

  2

  融资需求“一视同仁”

  此次会议强调，要一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。

  这是首次出现这样的表述。在此之前，2022年11月23日，央行、银保监会发布的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》中表述为：对国有、民营等各类房地产企业一视同仁。

  从2023年前三季度的融资情况来看，前三季度，80家典型房企的融资总量为4708亿元，同比下降25%；其中2023年第三季度相较于前二季度，融资总量环比及同比均呈现加速下滑趋势。虽然自2022年四季度以来政策放松，但融资开闸仅限于优质房企及白名单房企，整体行业面融资面仍然处于筑底阶段，多数民营房企尤其是出险房企融资难的问题依然突出。

  此次强调要对不同所有制房地产企业合理融资需求一视同仁，或在一顿程度上对部分白名单之外的房企有一定的利好，但关键还在于落地实施。其中需要注意的是，对于部分已经出险房企的融资需求如何处理。

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  支持“三大工程”建设

  会议指出，要因城施策用好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建设，构建房地产发展新模式。

  按照目前对“三大工程”的定义，主要包括保障性住房规划建设、城中村改造、“平急两用”公共基础设施建设。这也将是未来行业发展的新方向。

  2023年至今，政策利好频出，尤其是7月24日政治局会议定调行业供需关系发生重大转变，成为今年以来政策分水岭，中央政策力度逐渐由“托而不举”逐渐转向“托举并用”。

  盘点政策内容可以发现，中央政策主要涉及金融支持政策，在居民信贷端以及房企融资利好，地方政策内容则覆盖“四限”、公积金和财税托市六个方面。

  具体来看，居民信贷端支持持续加码，具体包括五大内容：1、落地“认房不认贷”，支持合理住房需求。2、调降首付比例下限，打开限购城市降首付空间。3、动态调节首套房贷利率下限，调降二套房房贷利率下限。4、落实存量房贷降息，减轻居民负债压力。5、降准降息稳经济，房地产供需两端同步受益。

  房企融资端主要涉及“金融16条”适用期限延期、民营经济31条、明确房地产上市公司再融资不受破发、破净和亏损限制等。

  地方政策方面，松绑力度自三季度开始提速，据CRIC不完全统计，三季度有133个省市218次放松房地产政策，力度明显增强。9月之后，核心城市迎来双限解禁潮，到目前重点一二线城市已开始陆续限购松绑。

  然而，从市场表现来看，虽然各地新政利好频繁叠加，但对成交的提振效果边际递减。

  依据10月各地新政落地效果情况，大体可以将典型城市分为以下三类：

  一是以杭州、成都为典型代表，随着新政落地，短期内成交、去化均有不同程度的回升，杭州10月一圈层去化率回升至93%，成都10月一圈层中高新南区网签量同环比涨幅均高于其他区。

  二是短期集中放量后，呈现“前高后低”走势，诸如天津、合肥、昆明、南宁等，新政对成交的提振快速递减。

  三是政策“失效型”城市，以长春、福州、济南、青岛、常州等弱二三线城市为主，市场信心缺失，成交尚在筑底阶段。

  从11月的情况来看，据CRIC调研，2023年11月28个重点城市预计新增商品住宅供应面积1151万平方米，环比增长22%，同比下降25%，前11月累计供应面积将达到12986万平方米，累计同比跌幅为10%。随着年末冲刺季来临，叠加核心城市利好政策持续发酵，房企推盘积极性稳步提升。

  但结合当下各城市的成交特征，我们认为，11月成交不容乐观，环比或将稳中有降，同比增幅也将持续收窄，不同城市分化行情预期还将延续。

  这主要是因为，一方面，前11月供应累计降幅进一步扩大至10%，供给对成交的约束作用更加明显。另外一方面，10月多数城市诸如广州、天津、合肥、南京等项目来访、认购在国庆假期后均呈现回落行情。

  接下来不同城市的分化行情大体可以分为以下几类：

  第一类为北京、上海、杭州为代表的核心一二线城市，若无切中痛点的政策利好加持，成交增长动能或将持续放缓。从目前京沪杭市场表现来看，随着“认房不认贷”、限购局部松绑等新政落地，短期内刺激了一波存量需求释放，但是政策边际效应递减，上海外环线热区/新城轨交项目热度下滑明显，平均去化率已降至45%，杭州限购松绑则主要分流了二、三圈层客户，区域分化越加明显。虽然三城高端购买力基础雄厚，但是二手房价下行，成交惨淡的行情也使得改善置换链条受阻，观望情绪加剧，后续若无密集利好政策加持，实则很难对成交产生稳固支撑。

  第二类为短期内热度较高的成都、西安等城市，成交或将转降，供给约束将更为显著。以成都为例，预计11月新开或加推项目约34个，供应量持续低位水平，对中短期成交有制约作用；从供应结构来看，虽7成位于一圈层，但热盘较少，加之一圈层库存相对较低，且多为普通顺销项目房源，难对市场热度有明显助力。西安则因9、10月集中供应，市场需求提前消耗，加上后续市场新增供应节奏放缓，对成交刺激力度减弱，后市主要以去库存为主。

  第三类为南京、武汉等短期内稳步修复，人口、购买力尚有支撑的二线城市，11月成交或将延续小幅微增态势。主要是基于一方面供应放量且结构尚佳，南京加强了主城区改善产品的结构占比，武汉则主要以主城刚需为供应主力，适销对路楼盘入市会带动居民购房热情；另一方面，年末将至，房企也会加强营销力度，对于武汉而言，目前只要有次核心区低于市场价的高性价比楼盘入市，还是可以撬动刚需购房需求的，因而对于11月成交大概率延续高位。

  第四类为天津、郑州、重庆等以刚需客群为主导，市场仍处筑底阶段。对于这类城市而言，虽然整体购房基数较大，但是刚需客群购买力降级严重，加之新政后已然释放了部分前期积压需求，叠加二手房挂牌量增价跌分流客户，11月成交难有亮眼表现。

  总体来看，政策利好对成交的提振效果正边际递减。

  一方面，当前政策落地效果良好的成都、西安，受供应缩量+供需错配双重影响，成交难有较大的释放空间。

  另外一方面，郑州、重庆、天津、徐州等弱二线和广大三四线以刚需客群为主导，新房以价换量难以撬动有效需求，部分刚需客户消费降级，被全面分流至二手房市场，对新房成交支撑作用也在不断减弱。

  可以预见，11月热点城市和热点项目个数还将持续减少。

  这主要还是因为当前市场信心跌至谷底，加之居民购买力不足，整体楼市仍将面临较长的调整期。