市场期待已久的北京和上海两大一线城市的楼市优化政策终于在昨天下午先后落地。

  2023年12月14日晚间，北京和上海发布优化调整购房政策公告，内容包括降首付、降利率、调整普通住房标准等。

  从政策本身来看，此次北京和上海的政策有利于降低住房消费门槛、成本，释放住房消费的需求。

  2023年即将过去，回顾这一年，以7月中央政治局会议定调“行业供需关系发生重大转变”为分水岭，房地产政策力度逐渐转向“托举并用”，需求端，降首付、降利率、认房不认贷接连落地。核心城市开启“四限”松绑潮，供给端，“三个不低于”、“房企白名单”等纾困措施相继提出。

  北京和上海作为一线热点城市，一直以来在政策松绑上较为谨慎，此次这两个城市同日放松购房政策，对整体市场信心有一定的提升作用。

  上海有超过30个项目连夜发出“24小时不打烊”的蓄客促销海报，市场的振奋由此可见一斑。

  北京、上海购房政策调整优化的靴子终于落地。

  2023年12月14日，北京发布《关于调整优化本市普通住房标准和个人住房贷款政策的通知》，提出自新规执行之日起，个人购买政策性住房以外的商品房，无论是使用商业性住房贷款还是公积金贷款，不再区分普通住宅和非普通住宅，首套房的首付比例均为30%；二套房则按城六区和非城六区划分，首付比例分别为50%和40%。同时，贷款最长年限也从25年恢复至30年。

  在此之前，北京政策区分普通住宅和非普通住宅、首套房和二套房，执行不同的首付比例。个人购房首套房，普通住宅首付比例为35%，非普通住宅首付比例为40%；个人购买二套房，普通住宅首付比例为60%，非普通住宅首付比例为80%。

  下调首套及二套房首付比例有利于降低住房消费门槛、成本，释放住房消费的需求。同时，贷款最长年限也由此前的25年调整为30年，这也将在一定程度上减轻购房者的还贷压力。

  除了调整首付比例之外，北京还调整了普通住房标准，自2024年1月1日起北京普通住房标准不再设置总价标准，仅保留单价标准。

  具体来看，单套建筑面积从140平方米提高至144平方米，同时将“实际成交价格低于确定的价格标准”进行了调整，调整后五环内单价低于85000元/平方米，五至六环之间单价低于65000元/平方米，六环以外单价低于45000/平方米即可认定为普通住宅。

  对此，克而瑞北京区域负责人表示，优化普宅认定标准，调整以后全市普宅占比提高至七成左右，使得此前被误伤的改善性需求得到相匹配的政策支持，将有更多家庭能够享受住房转让时的增值税优惠政策。

  此外，北京市还降低了商业银行新发放房贷利率，切实减轻购房者利息负担，自12月15日起新发放的商业性个人住房贷款将执行新的利率政策下限。

  具体来看，首套房从调整前LPR+55BP下降至城六区不低于LPR+10BP，非城六区不低于LPR，据央行最新公布的11月份LPR报价，5年期以上LPR为4.2%，也就是说，北京12月15日起新发放的房贷利率最低为4.2%。

  二套方面，调整后城六区不低于LPR+60BP，非城六区不低于LPR+55BP，较之前二套房LPR+105BP的利率下限水平，有明显下调。

  一直以来，北京换房人群庞大，降利率、降首付、降税收的利好政策能够改善购房人群预期并释放需求。

  9月1日北京自执行“认房不认贷”政策以后，短时间内北京新房、二手房成交量大幅上涨，楼市升温明显。但成交主要集中在前半个月，在冲高后开始回落。10月以来，市场较为平稳，但刚需及改善的需求依然存在。‘认房不认贷’主要影响的是刚需及刚改家庭，因为大部分刚改家庭需要卖一买一，存在较为明确的置换链条。

  此次降首付、调普宅标准、降利率，可以说政策信号明显，影响面覆盖到了更广泛的购房群体，将进一步疏通一二手购房链条，也将极大修复市场情绪和预期，提振市场信心。

  当天，上海也发布了《关于调整上海市普通住房标准的通知发布》及《上海市发布优化差别化住房信贷政策》

  从政策调整前后对比来看，上海普宅标准力度相对更高，与北京不再设置总价标准，仅保留单价标准相比，上海直接与价格脱钩。

  调整后，上海普通住房，应同时满足以下条件：一是五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；二是单套住房建筑面积在144平方米以下（含144平方米）。

  和调整前相比，单套住房建筑面积从140平方米提升至144平方米，同时取消了各环线的总价标准。

  这是上海时隔9年再次调整普宅标准，此前，市场上已经多次呼吁上海普宅标准调整。此次调整后能较大幅度提高普通住房的覆盖面，让更多二手住房交易享受优惠税收政策。

  首付方面，《上海市发布优化差别化住房信贷政策》内容显示，首套住房商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于30%。二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于50%。

  同时，为支持推进“五个新城”和南北转型重点区域高质量发展，促进产城融合、职住平衡，在自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区全域实行差异化政策，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于40%。

  与之前相比，最大的不同在于取消了普宅与非普宅的区别，改为6个行政区差异化政策。这符合一线城市精细化调控思路，也更符合上海市场。

  房贷利率方面上海首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减10个基点，以2023年11月最新LPR来看，最低可达4.1%。

  二套方面，利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加30个基点，在自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加20个基点。

  对此，克而瑞上海机构负责人表示：上海市场本身就相对平稳健康，新政可进一步促进刚需和改善需求，一、二手房成交量都会有相当增长，有利于上海房地产市场长期平稳健康发展。

  一直以来，北京和上海的房地产市场相对较稳，整体政策无论是频率还是松绑幅度都相对谨慎，此次在中央经济工作会议结束后不久，两大城市同日出台降首付、降利率、调普宅标准等利好政策，对于整体市场信心拉动明显。

  这也符合中央经济工作会议“坚持稳中求进、以进促稳、先立后破，多出有利于稳预期、稳增长、稳就业的政策”要求。

  此次北京和上海的购房政策调整优化将进一步推动房地产市场平稳健康发展。