北京住房限购政策有新变化！

  4月30日，北京市住房和城乡建设委员会发布《关于优化调整本市住房限购政策的通知》（以下简称“通知”）。

  通知显示，为更好满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求，在执行现有住房限购政策的基础上，允许相应的居民家庭（含夫妻双方及未成年子女，下同）或成年单身人士，在五环外新购买1套商品住房（包括新建商品住房和二手住房）。

  具体而言：

  1.本市户籍居民家庭（含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭），已在京拥有2套住房的；

  2.本市户籍成年单身人士，已在京拥有1套住房的；

  3.连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭或成年单身人士，已在京拥有1套住房的。

  其中，新购买商品住房位于通州区（不含台湖、马驹桥地区）的居民家庭或成年单身人士，还须为通州区户籍，或与在通州区注册或经营的企业、疏解搬迁至通州区的党政机关、企事业单位存在劳动关系。

  这意味着，针对京籍家庭而言，即使在北京已经拥有两套住房，现在也无需通过出售房产来腾出购房指标，便可以直接在五环外区域再购买一套住房。而对于京籍单身及非京籍人士，即使已拥有一套住房，同样可以直接在五环外区域再添置一套房产。

  值得注意的是，这是北京近期第二次调整限购政策。今年3月27日，北京取消离婚限购，宣布废止“夫妻离异任何一方3年内不得在京购房”的规定政策。

  广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉中国房地产报记者，对于北京来说，贯彻了“小步快跑，一区一策”的原则，即贯彻支持刚需和改善的原则，针对库存压力大，价格下跌明显的区域，将需求引导至外围区域，既实现供需匹配，在去化库存的同时，释放多套房购置的资格，将高度集中在中心区的购房需求，转移至外围，实现人口疏解的同时，将部分产业、就业也疏导出去。

  李宇嘉进一步强调，当前形势迫切要求包括北京、天津在内的一线城市积极出台市场纾困措施，确保商品房市场能够继续发挥其在经济中的稳定基本盘和领头羊作用。“尽管自2022年以来，国家层面已经推出了一系列力度空前的纾困政策，但到今年一季度，无论是新房还是二手房市场，仍未止住下跌的态势。”

  合硕机构首席分析师郭毅则从市场数据角度分析。她表示，从新房市场来看，目前五环外的库存量已经占据了整个北京新房市场库存的81%，这一比例相当之高。而在二手房市场，虽然城区内的挂牌房源量也相当可观，但五环外的挂牌房源量也占到了不小的比重。“此次放宽限购政策实际上是为了在增加市场增量需求的基础上，更好地优化库存相对较高的区域，进而推动整个市场朝着更加健康、良性的方向发展。”

  但也有声音认为，此次新政力度较小，效果或不及预期。

  “当下刚需类甚至部分首改类群体受制于收入的不确定性，入市的速度不会那么快。” 镜鉴咨询创始张宏伟表示，有能力有经验的购房者会谨慎选择甚至不想在郊区买房投资，大部分人还是能往市中心就往市中心，最近一线城市的高端楼盘、豪宅卖得非常好，其实就是这个原因。

  郭毅则对这次新政持有较为乐观的预期。她预计，限购的宽松将首先影响主城区，特别是五环周边及其外围区域，如朝阳的奶西村、崔各庄、东坝，海淀北、昌平南以及石景山的北新安等片区。“这些区域由于产业配套完善以及未来城市规划的优越性，预计将首先享受到政策带来的红利。”

  郭毅还表示，首轮放宽政策主要面向的是改善型购房人群，因此主城区中发展势头良好的区域将更有可能承接来自这些拥有多套房产、寻求职业和生活品质升级的家庭的需求。接下来，随着限购政策的进一步放宽，以及市场对未来发展前景的乐观预期，第二轮承接力强的区域可能会是那些适合刚需和刚改购房者的片区，如顺义后沙峪、昌平偏北部片区、房山良乡和大兴黄村等，这些区域有望受益于政策带来的市场利好。

  由于此次政策在“五一”长假前公布，多位受访人士预计“五一”期间，市场到访量将会有显著增长。然而，是否能够实现更高的成交转化率，他们认为关键在于二手房市场能否实现更快速的流通，以及能否止住当前的房价跌势。

  “一方面是打通堵点，促进良性循环。另一方面则要修复市场信心。”李宇嘉建议，要推动新房和二手房、刚需和改善的良性循环，将积压待售量大，价格不断下跌的二手房挂牌量降下来，通过提高循环效率和交易规模，稳定价格预期，避免价格进一步下跌，并带动置换需求，特别是新房市场置换需求。也要继续优化政策，打通交易循环的堵点，比如积极推进老旧小区改造、新房片区公共配套补短板，降低经纪费率、降低交易税费等。