“（项目建在）城镇国有建设用地上，土地和房屋权属无争议，经规划、建设主管部门批准建设并已实际出售，购房人房屋来源合法且无过错，因各种原因长期不能办理不动产登记的住宅项目”，现在可以一并解决“登证难”问题。

  近日，海南省自然资源和规划厅、海南省财政厅、海南省住房和城乡建设厅、国家税务总局海南省税务局联合发布《关于不动产登记历史遗留问题处理意见的通知》，旨在加快解决国有土地上已经出售的城镇住宅历史遗留问题。

  通知从项目开发建设主体灭失、用地手续不完善、未通过建设工程规划核实及未通过竣工验收备案等多方面历史遗留问题，以政策的形式明确了不动产登记的解决方法。

  通知称，本着尊重历史、实事求是的原则，不动产统一登记前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续合法有效；严格落实属地管理主体责任，坚持“谁审批，谁负责”，克服“新官不理旧账”的惯性思维，将化解历史遗留问题的主体责任落实到市县人民政府和责任部门；坚持“证办分离，证缴分离”，不属购房人责任的，办理不动产登记与补办相关手续并行，办理不动产登记与补缴相关税费并行。

  通知还明确，2021年8月16日后新增不动产登记问题不适用于本通知；在海南限购政策出台前，购房人已签订购房（含二手房）合同或认购协议，并已依约支付相应房款的，经相关部门核实情况属实后，购房人可凭购房合同或认购协议以及付款凭证，补办购房合同网签备案和不动产登记。

  项目开发建设主体灭失怎么办？

  关于项目开发建设主体灭失问题，通知称，因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门申请办理；没有承继单位和上级主管部门的，经登记机关公告，无异议的，可以由不动产所在地市县政府指定乡镇政府、街道办、居委会、业主委员会、业主代表等，代为申请办理。

  项目开发建设主体灭失，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载。已办理首次登记，项目开发建设主体灭失，经登记机关公告无异议后，购房人可单方申请办理转移登记，若涉及土地分摊的，土地分摊与办理转移登记一并公告，并按程序依法注销原土地权属证书并办理转移登记。

  开发企业或有关单位拒不配合履行办证义务的，由业主委员会、业主代表或者业主本人自行或者由项目所在地乡镇政府、街道办、居委会提出申请办理。

  项目用地手续不完善怎么办？

  对于项目无用地手续或用地手续不完善问题，该通知称，已经办理了房屋所有权登记的，经公告权属清晰无争议的，报经市县政府同意，按现状核发用地划拨决定书，或者补办协议出让手续。没有办理房屋所有权登记的，可按照项目建设时的相关政策规定，补办划拨或协议出让等用地手续。

  对于项目建设时间较早无法补办用地手续的，报经市县政府同意，由资规部门组织开展地籍调查，核实土地权属来源情况，经公告无异议的，根据项目建设时的政策规定确认土地权属。

  若建筑物超出批准宗地界址线，房屋已登记的，经公告权属清晰无争议的，按现状核发用地划拨决定书或补办协议出让手续。房屋未登记的，如属政府原因，且超占土地为建设用地，可在保持土地面积不变情况下，通过调整用地界线处理。

  确因实际情况不能调整的，超出用地面积在6亩以内，且不超过开发项目总面积10%的，按现状核发用地划拨决定书或补办协议出让手续。

  如属开发企业原因的，按照“证办分离”的原则，在综合行政执法部门依法查处的同时，按现状核发用地划拨决定书或补办协议出让手续。超出土地的使用年限与原取得土地使用年限保持一致。其他情形待用地手续完善后办理不动产登记。

  关于非住宅用地上建设住宅未办理土地用途变更手续问题，通知规定，在2018年1月12日前项目已批准建设的，按照建设工程规划许可审批时点政策规定办理土地用途变更手续；此时间后批准建设的，按本意见执行。

  未通过建设工程规划怎么办？

  建设项目部分符合规划的，资规部门可以对符合规划的部分先行核实，并出具规划核实意见。对于项目实施后，因编制规划或规划变更，造成已建成房屋与现行规划不符的，可由资规部门进行复核后，按现状出具认定或核实意见。

  对已取得变更建设工程规划许可，但未按规定办理改变土地用途、增加容积率等手续的，可由资规部门进行复核后，按现状出具认定或核实意见。需要补交地价款及相关税费的，按本通知相关规定执行。

  对于违反建设工程规划许可规定，存在擅自改变土地用途、超出建设工程规划许可的范围、超容积率、未按要求建设配套设施等情形的项目，可由综合行政执法部门、资规部门等按项目建设工程规划许可审批时的有关政策标准，依职责对项目责任主体形成违法处罚、补缴费用、补建配套设施等问题的处置意见，按照“证办分离”原则办理不动产登记。

  未通过竣工验收备案怎么办？

  对于项目工程质量和消防等验收合格，因工程未结算、档案未移交等因素未办理竣工验收备案手续，由住建部门出具认定意见后，或凭生效的人民法院裁判文书、仲裁委员会裁决书可直接申请办理不动产登记。

  对于项目建设因施工手续不全、施工技术资料缺失、相关建设主体灭失或拒不配合等原因造成无法办理竣工验收、消防验收（或消防验收备案）手续的，由建设单位、房屋建筑实际控制人或市县政府指定的单位或组织委托房屋安全鉴定机构、消防安全评估机构，对已建工程部分进行工程质量安全鉴定、消防安全评估。

  住建部门根据相关方提供的满足设计和标准规范要求的鉴定及评估报告，向不动产登记机构出具认定意见，不动产登记机构据此办理不动产登记手续。

  欠缴土地出让价款和相关税费怎么办？

  开发建设单位未足额缴交土地出让价款、改变土地用途未缴交所涉土地出让价款、增容后欠缴增容费、将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发建设单位欠缴税费的，报经市县政府同意，按“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款、税费的同时，办理不动产登记手续。

  如涉及受让方需缴交契税、维修基金等税费的，应向相应主管部门履行缴纳义务后办理不动产登记手续。

  加大失信惩戒和税费追缴力度

  通知称，在解决国有土地上已经出售的城镇住宅历史遗留问题过程中，对拒不配合完善相关手续，影响购房人办理不动产登记的开发建设单位或个人，由行业主管部门或有关部门依法依规纳入失信联合惩戒名单，并予以公告。

  对于开发企业欠缴税费的，由市县政府组织相关职能部门依法依规采取有关限制措施予以追缴。追缴未果的，由职能部门按有关规定处理，或依法按程序申请人民法院对其强制执行，对涉嫌违法犯罪的，依法追究法律责任。

  国有土地上已经出售的商业、办公、工业、产权式酒店等房屋涉及的历史遗留问题可参照本通知执行。本通知自印发之日起施行，有效期5年。