密集发布楼市新政!成都充分释放改善置换需求

政策孟双奎 2024-08-22 08:33:04 来源:中房报

  8月12日~16日,成都接连发布四项楼市新政,涉及首套房、公积金、住房“以旧换新”等方面。

  全国70城新房价格指数连续14个月下跌,而克而瑞数据显示,成都2024年1~7月新房和二手房成交面积均为第一。在如此大背景下密集出台新政,有何深意?

  长期研究成都楼市的专家王巍认为,成都楼市基本面持续稳健,但近期市场也有一些内部结构需要调整。此次政策意在充分释放改善置换需求,让更多改善置换群体进入楼市,推动成都楼市平稳健康发展。

  改善观望情绪严重

  购房通数据显示,7月成都新房成交面积95.77万平方米,同比下滑39.19%;成交新房7166套,同比下滑40.1%。其中,中心城区新房成交面积达81.63万平方米,约5889套,同比分别下滑37.25%、38%。

  受累于成交,供应疲软,成都7月新增商品住宅供应面积89.65万平方米,环比下滑37%。

  34岁的朱先生对这个情况一点也不意外。为了给两个孩子换套好的学区房,他在今年3月把名下唯一的房产卖了,手持300万元购房款,已经看了半年的房子。

  朱先生发现,很多楼盘推出了各种各样的花式促销,当一个楼盘优惠力度越大时,他反而对项目没有信心。“我们普通人买房,除了不想多贷,考虑最多的还是房子要保值。”朱先生认为,促销优惠越多说明房子越难卖,市场不好。即使赶上优惠自己能减少20万元的成本开支,但之后房价下调,自己损失的可能不止二三十万元。

  还有一个很现实的问题,如果楼盘不优惠,按备案价买,朱先生又觉得月供压力大,毕竟这半年,他的想法已经从“拿300万元做三成首付”变成了“尽量全款买房”。

  改变的背后是对未来预期的迷茫,即使有心仪的楼盘,朱先生也告诉自己,不如再等等。

  记者了解到,很多改善型购房人和朱先生的想法一致。他们有买房需求和一定的购房预算,但面对目前的市场又踌躇不前,观望情绪严重。

  部分深改项目开盘去化亮眼

  和普通改善型群体不一样,深度改善型群体正在加速进场。

  据克而瑞监测,套均总价约1347万元的交子金融广场,位于高新区金融城核心地段,与成都地标建筑双子塔一街之隔,开盘去化高达81%。同时交子金融广场在7月的销售金额达25.86亿元,断层领先。

  麓湖生态城两个组团在7月17日推出196套房源,均价36838~47341元/平方米,开盘即售罄,销售金额达16.87亿元,仅次于交子金融广场,排在成都7月成交金额榜第二位。

  而位于天府总部商务区板块的招商时代公园(翎雲阁)均价约37100元/平方米,开出92套,认购74套,开盘去化80%,7月销售金额8.1亿元,排在第三。

  对于三个高端改善项目开盘当日去化率超80%,王巍认为,经济下行期,高净值人群倾向将手上的资金进行重新配置,投资到相对稳定的资产里。这和刚需改善群体购房有本质区别。从整个市场来看,深改人群加速进场,置换改善失位,这里面有结构性的问题。

  因此,重新认定首套房标准和公积金、商业银行配套的金融支持政策,将激发改善置换进入新房市场的意愿。那些还没出售房子,但有改善需求的群体,只要他们愿意将房子挂牌出售,也能以首套房的条件购买住房。新政让市场客体之间更平衡,也促进了房地产市场的健康发展。

  “老破小”走量,成交占比46%

  不过,“老破小”迎来了成交旺季。

  据了解,7月成都二手房成交超2.1万套,创下今年成交新高。同时也是时隔15个月,成都二手房月度成交再次冲破2万套。

  但细看数据发现,7月成都二手房100万以下成交占比46%,比例接近一半。2024年,除了二圈层少量的极刚户型外,总价100万元以下基本可以确定是房龄老、面积小的“老破小”。

  成都二手房成交套均总价结构变化。资料来源:贝壳研究院成都分院

  贝壳研究院成都分院分析指出,今年以来,房龄较高的“老房”受到关注,成都10+2区域100万元以下成交占比普遍上升。

  同时,7月二手房源成交环比缩短8天,客源成交周期环比缩短2天,也表明当下的刚需群体正在二手房市场集体“扫货”,快速完成在成都安家置业的梦想。

  改善进场动力不足,急需释放

  值得注意的是,贝壳研究院数据显示,7月,150万元及以上改善型客户成交占比在继续减少。

  不仅如此,在成都各区换手率最高的小区名单里,记者注意到,很多房龄20年以上的小区都榜上有名。

  高新区房龄27年的芳草西一街小区,是今年高新区换手率最高的小区。天府新区、锦江区、青羊区亦是如此,换手率最高的小区,多为15~20年的老旧小区,甚至还有房龄在20年以上的。

  王巍告诉记者,成都新房主打“高端改善”,多为总价高的大户型,很多预算有限的买房人不得不转向二手房市场。如今“老破小”撑起成都二手房市场半边天,普通改善群体进入二手房市场动力不足。对急于抛售房产的人群,特别是手中房龄不足5年的房东,不是好消息。

  8月15日,成都市住建局发布将展开“住房以旧换新”工作,鼓励开发商、市房地产行业协会和各区(市)县政府(管委会)等多个主体通过给予财政补贴、包括且不限于定额补贴、全部或部分契税补贴、增值税补贴、发放消费券等,积极开展住房以旧换新工作。

  王巍认为,住房“以旧换新”并不是成都首创,此举主要是打通新房和二手房置换链条,让更多有置换改善需求的群体关注到存量商品房,激励他们进入楼市,提升市场活跃度。

  总的来看,此次出的系列政策其实是此前政策的补丁,特别是在7月市场持续走低的情况下,通过新的政策补丁引导置换改善需求的释放,为楼市注入新的强心剂。