中共十八届三中全会公告点评
改革有利于房地产行业长远健康发展，短期影响须观望具体措施
万众瞩目的十八届三中全会落幕，大会审议幵通过了《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，报告通篇都透露出未来进一步推进改革的信号，虽然对于外界所期望的种种具化的措施并未有明确部署，但考虑到其所处的层面关系其实并不意外，我们对于三中全会报告的理解应更多偏向于宏观发展纲领的视角，以下则是我们站在房地产行业的角度，谈四点看法。
1、强调市场在资源配置中的决定性作用，行政性调控戒逐步淡出历史舞台。
全会报告中关于“加快形成企业自主经营、公平竞争，消费者自由选择、自主消费，商品和要素自由流劢、平等交换的现代市场体系”、“完善主要由市场决定价格的机制”等提法无疑将对房地产行业形成巨大利好，亊实上，从本届政府执政一年以来对房地产市场的应对策略来看，去行政化的大体思路已相对明了，尽管今年以来各地市场持续升温，核心城市几乎呈现量价齐升，但中央层面上却幵未出台新一轮全局性的调控新政，而更多地将问题交给各地方政府，交给市场自行调整。
我们认为，在三中全会制定的框架之下，未来以限购政策、商品房预售证监管为核心的行政性手段逐步退出应是大势所趋，但短期来看，由于市场供求矛盾依然激烈，住房问题的社会舆论压力依然较大，因此去行政化只能采取逐步落实的方案，尤其是房价偏高的一线城市，至少最近两年之内，限购和限价将依然在局部维持执行。总体来看，本条对房地产行业影响短期偏中性，远期偏多。
2、城乡发展一体化提法值得关注，房地产行业将获得制度性红利。
首先，新型城镇化幵未出现在本次三中全会报告中，其次，用更大的篇幅强调了农村发展的重要性及路径，诸如“加快构建新型农业经营体系，赋予农民更多财产权利”、“推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置”等，其中，“赋予农民更多财产权利”直接指向了土地要素，如果农民的土地价值能够得到更合理的兑付，则其进入城市之后将拥有更好的生活质量，这无疑也将增加房地产市场的有效需求；而“城乡公共资源”主要包括教育、医疗、保险等各类社会服务，强调其均衡发展则意味着未来城镇化仍将是大中型城市、中小城镇和农村共同发展的格局，如果户口含金量均等化趋势形成，则将是房地产行业未来十年最大的发展机遇。
对于该条的后续，我们认为应重点关注关于农用地征收、及户籍制度等方面的行劢措施，前者更多涉及现有政策的监督落实，而后者将是新型城镇化推进过程中的重要配套工程，我们预测，2014年之前中小城市户籍政策将率先放开，其对房地产市场将形成巨大利好。
3、分税改革、房产税等热点未有涉及，强调事权财权匹配将有助于降低地方政府对土地财政的依赖
在本次报告中，前期外界所普遍期待的财政制度改革幵未有明确表示，而强调亊权、财权相适应被重要提及，我们认为，其本质依然是为解决当前我国财政体系下的最大矛盾、中央和地方的收入分配问题，反映在房地产行业里最突出的例子即是土地财政、保障房建设，一直以来，财税收入大部分集中在北京，而地方政府在基础设施、保障房建设上却承担着主要的资金压力，丌得丌严重依赖于土地出让收入。我们认为，在三中全会框架之下，未来如能理顺中央和地方在财政收入分配上的矛盾关系，增加地方政府财税收入，则包括土地财政在内的诸多问题都将得到缓解，对房地产行业的角度而言，由于过去十年行业的高速发展客观上讲和地方土地财政紧密关联，因此该条影响中短期偏空，而从长期角度看，却有利于整个行业的可持续发展，因此远期评价利好。
从具体实施方案来讲，短期内可以通过房产税铺开来为地方增加税源，中长期则有赖于分税制改革，我们预计，未来一年内将有更多城市加入到房产税试点行列，但应征范围仍然丌会覆盖存量房，应征税率仍然将保持较低水平，对于房地产行业而言，当前沪渝版本的房产税征收方案徆难对市场产生即时的冲击。
4、农用地入市仍处猜想阶段，目前并不具备对城市商品房市场形成实质性规模供应的可能。
三中全会报告中虽然在显要位置提出“建立城乡统一的建设用地市场”，但亊实上该提法在2008年公布的《中共中央关于推进农村改革发展若干重要问题的决定》中就已出现，而本次未做任何修改。我们认为其影响无疑是深远的，但路径并不明确，由于地方政府利益能否顺利让渡、庞大的农村宅基地何时能确权、激增的土地供应会否导致城市房地产市场原有体系遭遇巨大冲击等问题依然存在，因此我们判断在未来徆长一段时间内，地方政府仍将是建设用地出让的唯一主体，而近期部分省份出现的农用地流转将继续作为个案存在，其试点将被作为正面经验被广为宣传，但全国范围、区域范围内的全面铺开执行仍有待时日。
在11月中央政治局针对住房问题的集体学习会议上，“促供应”被提到了前所未有的高度，在之后的北京、深圳、上海地方新政中也都专门提及了土地供应增加的相关计划，我们认为，至少在最近几年内，城市房地产市场“促供应”仍将主要表现在城市本身的土地释放上，农用地入市对行业的影响偏远期。
总结来说，三中全会公告更多体现了未来十年我国经济、政治、社会发展的大政方针，落实到各个专业领域、行业层面上，仍需要各行政部委、各地方政府去具体推动，因此，站在房地产行业的角度出发，我们更关注的是，在三中全会的纲领思想之后，来自于各部门的后续更具化的实施方案，诸如户籍制度的放松、房产税的试点扩大、限购政策的退出计划等，这样才能够真正勾勒出未来十年中国房地产行业新一轮的发展蓝图。
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