北京师范大学金融研究中心主任钟伟的另一重身份，是平安证券的首席经济学家。最近几年，无论是在宏观经济数据还是在政策走向上，他对中国经济预测的准确程度非常高。从2007年开始，钟伟提了不少针对房地产的预言，几乎每每中的。比如在2009年9月预测中国房地产将有一次大调整。用他的话来说：“我不做政策的解读，只做政策和经济数据的预测。”他用他学术上的严谨和专业赢得了业界的尊重，一句“40岁之前考虑怎么活，40岁之后考虑怎么死”，也让我辈人士唏嘘这股师道清风。这一次，“钟伟式预言”集中展示，他将对未来中国的世界地位、十八届三中全会的政策走向、房地产行业的未来做出预测。
世界领导者的地位毋庸置疑
欧洲、美国、日本在2014年经济复苏的前景都是明朗化的，只有新兴国家的复苏前景不明朗，尤其是不包括中国的金砖国家。在我看来，今后的几年，全球经济增长的引擎将重新回到西方世界，但中国是例外。在未来的5～8年全球具有显著领导力上升的国家只有两个——美国和中国。
从2010年开始，中美两国之间经济实力的绝对差距和相对差距都在缩小，顺利的话，到2020年，美国的经济总量19.2万亿～19.5万亿美元，中国能够达到16万亿美元。到2020年中国的经济总量大概相当于美国的80%。这意味着排在中国和美国之后的日本、德国、英国、法国，这4个国家的经济总量相加还不如中美任意一国的经济总量。在未来的5～8年，中国和美国毫无疑问是改变世界格局的领导者。
三季度的7.8%的增速并没有出乎我们的预期，今年四季度增长还会打回原形，预计回落到7.5%～7.6%区间，今年全年的GDP增长7.6%略多一点的水平。明年外围的局势不错，但是自身增长动力薄弱，明年增长平稳，流动性和通胀水平都比今年要高一些。
对于中国的未来增长的预期，需要注意的是，中国经济增速可能会下行，这种下行也是必须接受的。我们不能指望姚明这么一个大个子中锋，跑得和科比一样快。
事实上，从2010年下半年至今，中国经济增长在持续失速，这导致国内外舆论一度极其悲观。这种失速有两种原因，一是中国经济体量已是全球第二，今年中国的经济体量差不多8.4万亿美元，这么大的体量不可能一直两位数增长。而2009年、2010年的增速带有明显的过热倾向，增速下行是自然和理性的。今后数十年，中国经济体量和质量仍将导致自然增长率的持续缓慢下行。另一种原因则是宏观刺激政策的持续退出，导致了增速的周期性下行。应对次贷危机的刺激措施得失参半，宏观政策从刺激转向中性已持续至今3年有余，由此带来的周期性下行压力，目前大致释放完毕。
结合这两种力量，人们有理由相信，在未来的5~8年，中国经济自身的韧性和政府调控的回旋余地，可使经济增长稳定在7%~8%的区间。比如很多人都对人民币兑美元的汇率能不能突破1∶6心存疑虑，目前的情况来看，我个人认为人民币兑美元在5～8年突破1∶5.5应该没有什么问题。
维持中国经济增长的正能量和斡旋余地相当大。毋庸置疑，未来中国经济的命运系于改革，同时改革开放仍有很大空间。例如从政府到居民手中的巨额储蓄，使我们有能力为局部的激进改革埋单。例如在中国，深化要素市场体系改革、优化要素配置余地颇大。例如产业升级，次贷危机后美国的结构调整是很好的参考系；例如人口红利，不能忽视的是，仅从水稻和小麦等粮食生产上逐步剥离出来的富余劳动力就有1.5亿人。这些从悲观面看是问题，从乐观面看则是潜力。尽管金融危机后，我国促改革和调结构有所延误，但改革开放30多年积累下来的正能量，使中国如同二战后的美国，具备了有条不紊打造中国经济升级版的雄厚基础。
在未来的5～8年，中国与美国并驾齐驱成为世界的领导者，这一点无需怀疑。
政策不会超出预期
十八届三中全会上，与房地产相关的政策会有所调整，我们预计主要三项政策。一项就是目前正在执行的限购限贷政策有没有可能有所变动，比如收紧或者放松；第二项政策，千呼万唤的土地直接入市，经营权可不可以流转，有没有可能在全国放开；第三项，房产税政策会不会出现调整，比如推出和目前的沪渝两地试点方向不同的、针对存量的房产税政策有没有可能出台。
如何看待这些政策。首先涉及到我们怎么去看待十八届三中全会，中国人历来有盼望“明君”的愿望，或者叫惯性思维。我要说的是，中国改革开放走到今天，无论是谁都不太可能提出像十一届三中全会那样的，在当前阶段能统领未来中国30年英明无比并获得广泛掌声的政策。我的意思是说，这种政策是不存在的。
打个比方，国际经济学中存在着“不可能三角”，即在货币政策独立性、资本项目管制和固定汇率制这三大政策目标中，政府只能取其二而舍弃其一作为政策目标。
在中国的经济运行实践中，似乎也存在着类似的“不可能三角”，即基本上政府很难同时达到稳增长、控通胀和调结构这三大目标。在追求较快增长和较低通胀时，结构调整的进程将相对迟缓；在追求较快增长和大力推进结构改革时，则容易陷入通胀或通缩；在追求较低通胀和较快结构改革时，则增长容易大起大落。
因此，在十八届三中全会政策预期方面，针对社会、政治、经济改革的灵丹妙药式一针见效的政策方案是不存在的。本届三中全会的政策预期将会呈现平衡、平稳，符合预期没有惊喜的状态。如果是这样，关于房地产的政策，我们怎么去理解？
首先，关于限购限贷的政策将会继续维持。目前各地方限购限贷的政策千奇百怪、不一而足。比如有的地方规定单身青年可以买房，有的地方规定单身青年结婚了才可以买房；有的地方规定在本地交一两年社保就可以买房，有的地方规定交五六年才能买房，有的地方规定本地户籍的年满18岁就有买房资格。
十八届三中全会之后这些不近人情的限购限贷政策会有所放松吗？正是因为没有更好的办法，非要在现有体制下约束房价的上涨，就只能在没有想出更合乎情理的办法之前就这么勉强地执行了。所以关于限购限贷政策，我想说的是连政策微调发生的概率都极小，它将延续下去。
其次，关于房产税的政策。房产税的政策涉及到财税体制的改革，目前有很多学者和地方政府官员都在呼吁，分税制的改革要以分权为主，分清楚地方政府的事权，再分财权。我个人倾向于的预测是这样的：财政部新任部长楼继伟先生是典型的财政联邦主义者，他过去的执政经验和所发表的学术论文都表明了他在未来的财税体制改革方面所可能采取的政策，我形容为四个字：集权、分财。
权力是集中的，财力支出可以分散，可以向下倾斜，因此财税体制改革的重点有可能是，首先化解赤字财政的包袱以及未来5～8年财政收入增长放缓但支出增长仍然加速的困境；第二，明确支出的责任；第三，科学地改变预算和国库支出；第四，强化整个社会养老、医疗体系的政府投入。
按照这个思路，房产税的问题依旧还会延续下去，类似于像房产税、资源税，看起来很美，征收起来很困难，政策制定矛盾多。最有可能的是房产税列为地方税，地方政府自己去征收。如果房产税被列为地方税，那么房产税推出的时间将会延后，推出的可能性也明显降低。
农地入市是个馊主意
农村集体建设用地经营性流转，在我看来是一个馊主意，而不是改革的金点子。这个政策的初衷是，通过农村土地的直接入市增加被拆迁安置农民的收入；通过增加土地供应抑制房价。如果这项政策在三中全会扩大试点了，甚至在全国铺开了，绝对是一个弊大于利的事情，它将产生一系列后果。
第一个后果，土地出让的主体由2800多个县区以上的政府，进一步下放到将近3万～4万个乡镇政府，这个时候土地出让将更加无序和混乱。而乡长、镇长合法地拥有了将集体用地流转的权利后，富裕起来的很可能不是村民乡民。
如果我们假定农村集体建设用地入市的价格比目前土地的价格更高，被拆迁安置的农民才有可能获得更高的价格，这种情况下房价会被推高；如果流转入市价格低，那些被拆迁的农民如何获得更高的补偿？
此外，我不认为近郊拆迁动辄获得几千万的补偿是正当的，因为被补偿方并没有为土地或这个区域的自然增值付出过任何代价。尤其是在目前房地产市场中有20%的供应量是小产权房的情况下，如果农村土地直接入市，小产权房这个问题将更难以解决。所以农地直接入市的建议基本上是让遵守法律法规的地方政府和开发商、农民和广大市民受损，让过去10年不遵守法律法规、钻法律法规空子的投机者受益的馊主意。
十八届三中全会可能在农地，包括耕地、宅基地和集体建设用地确权方面将进一步加速，也许最理想的状况是农村集体建设用地经营性流传试点的范围稍微有所扩大，但是全国范围之内放开农地流传这种期望是不现实的，这也不是改革的目的。
从十八届三中全会所能够推出的新政来讲，我个人认为不会超出预期，关于限购限贷，关于农地流传以及房产税政策都没有定论，这些政策的可能性都在降低而不是提高。
房地产的狂奔时代已经结束
在2010年之前，我是中国房地产坚定的看多者，在2010年的第三季度开始，我对中国经济增长和房地产强烈的增长都持有比较中性或较为悲观的态度，现在亦是如此。我个人的结论是，在未来的5～8年，中国房地产行业仍然是一个容量巨大、平稳增长、吸引相当多首次置业和改善品需求人群的市场，但在过去10年所处的那个狂奔时代、能获得爆发式增长的周期已经结束。
推动房地产上升的三大动力是城市化、货币化和人口。经济远景决定了居民实际收入增长的空间，币值对内和对外的稳定决定了资产的投资需求，人口增长及迁徙决定了房地产的刚性需求。这三大动力都在弱化甚至已发生逆转。我们可以看三个因素。第一，货币化。钞票印多了必然要买房子的，或者是买其他稀奇古怪的东西。粗略地看一下多印的30万亿钞票的去向，1/3投进了矿，1/3买了房地产，1/3买了真真假假的艺术品，这就是过多流动性情况下钞票的三大去向。现在看整个中国未来货币供应量的增速不会特别快，利率水平不会特别低，当前货币化的条件对房地产相对是不利的，同时利率市场化本身对房地产也有抑制作用。富裕人群还是会采取比较稳健的方式购买一些高收益、高流动性的信托等金融资产。投资房产还需要考虑限购和退出成本，通过金融产品投资，收益甚至不会低太多，但退出容易。
人口方面，中国的老龄化不仅仅体现在60岁以上老人多，更集中地体现在70岁以上老年人人口特别多，还体现在中国政府并没有为养老体系、医疗体系积累足够多的资金。从人口总量和结构看，18~55岁具有购房需求和能力的群体在萎缩。
从2000年到目前为止，始终是推动一、二线城市房价上涨的重要推手，但目前在一、二线城市年轻的新就业的人口他们没有能力购置商品房，向一、二线城市集聚的人口从地方精英富豪向普通青年农民工转化。
从今年房地产的销售面积和销售金额来看，今年前9个月卖的房子相当于去年前10个月卖的房子，去年一个月销售8000万平方米，今年一个月9000万平方米，或者把今年1～6月份房地产的各项数据乘以2就是全年的数据，没有大红大紫的金九银十，全年平平稳稳。
从长期看，即便从现在到2020年，假定房屋施工和销售面积以每年约6%的低速增长，也意味着未来8年需要完成1.08亿套商品住宅的销售，意味着2020年房屋施工面积可能突破80亿平方米。但从需求层面看，即便城市住宅更新率每年为2.5%，也就顶多相当于每年600万套的住宅需求。此外向城市迁徙的人口可能会带来300万套的需求，因此长期看，房地产可能从结构和隐性过剩走向显性和整体过剩。
由于中国房地产行业涉及到的利益面太大，对经济增长的影响十分巨大。除非中国的创新体制有长足地增长以至于有另外一些产业比如信息、互联网、金融等等冒出来能够部分地取代房地产对稳定增长的作用，否则房地产行业的基本政策是平稳的。
房地产爆发式地10年黄金增长期已经结束，预计房地产市场重心上将有所倾斜，会出现一些变化：一线城市的重要性和周围卫星城的重要性重新上升，三、四线被逐渐抛弃；一、二线城市二手房的重要性将上升，新房的供应变得日益艰难和稀缺；在过去10年以市场为主、政府为辅的房地产市场，在保障房供应和棚户区改造方面，政府的角色会变得越来越突出；未来房地产承载着一个或者多个产业形态，更加精细化地、复杂化地、操控难度更大的房地产的开发逐步在市场上会占据主流的位置。
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