丁祖昱:现金流,还是现金流——从融信地产再拿地王谈起

2014-01-20 08:00:27 来源:丁祖昱评楼市

 


 

  融信地产拿下福州太平汀洲、苍霞地块旧改项目,引发了市场的热烈讨论,除地块成交金额56.2亿元外,由于该地块还需要无偿配建47.653万㎡住宅安置房及30个地下停车位,融信须缴纳安置房建设费用保证金20.59亿元,算下来,总成交价格高达76.8亿元,刷新了福州的总价地王记录。

 

  作为一家年销售百亿左右的企业,融信2013年以来疯狂的拿地行为颇受关注。同时我们注意到,不仅融信地产,其他一些闵系房企也比较疯狂,如泰禾、正荣、阳光城等。在这些闵系企业疯狂扩张的背后,我们也需要警惕可能产生的资金风险。

  从福州地王本身来看,这块地好处是旧改项目,不需要立刻支付土地款。

  根据出让公告,台江区人民政府须在房屋征收公告下达之日起540日内交地(其中210日内须交付50%,360日内须交付80%,540日内须全部交地)。结合土地款和安置房建设保证金的支付安排,在政府交付50%的地块后,融信需要支付50%的土地出让金和安置房建设费用保证金,即7个月后,扣除保证金,融信要支付第一期土地价款27.16亿元。第二期地价款在土地交付面积达80%后再支付30%,也就是1年后支付23.04亿元,剩余15.06亿元地价款则在土地全部交付,即一年半后付清。

  当然,根据这个安排,最起码大半年后融信才能开始拿地开发,一年后才可以有销售回款。不过看融信的样子,肯定在这块地上勾兑已久,各种方面准备都已经做好,特别是交地、付钱、开发、销售、安置这五者之间节奏肯定早已安排好,远远不是那些远道而来的竞争者能够做到的。

  但我们还是要看一下融信过去一年销售情况和拿地情况的比较。克而瑞统计,2013年融信拿地金额高达155亿元,再加上2014年1月的福州地王项目,企业最近一年拿地金额超过240亿元(其中有80亿的付款期在半年后),而融信目前只有10个在售项目,2013年的销售金额大约120亿元,只够拿地金额的一半。即使我们考虑到一些地价晚付款因素,这种比例还是比较危险,特别是一旦项目销售受阻,过度的资金透支将瞬间压垮企业。

  我们再来看其他的一些闵系企业,近几年,以阳光城、泰禾、正荣等为代表的闽系开始强势崛起,普遍呈现“高增长、快周转、强扩张”特征,在土地扩张方面也较为激进。

  数据显示,阳光城、泰禾等闵系企业2013年拿地金额都超百亿。其中泰禾2013年拿地195亿元,大大超出其124亿元的年销售额。疯狂拿地之后随之而来的就是企业超高的净负债率,阳光城和泰禾2013年三季度末的净负债率分别高达158%和245%,大大超出行业平均水平,让人捏一把汗。

  在个人看来,在当前销售顺畅资金还尚宽裕的情况下,这样激进的做法也可以被称为进取,但一旦市场受阻,销售变缓,则这种情况就是玩火。企业不是做一年两年的,房地产企业更是风险重重,永远关注现金流,永远保持现金流,这才是房企基业长青的唯一道理。

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