聂梅生，全国工商联房地产商会创会会长、联合国人居最佳范例奖评委；曾任原建设部科学技术司司长、住宅产业化办公室主任。
整体来说，2013年房地产市场的各项指标仍然处于高位，土地市场尤其突出。2014年的房地产市场会沿着这个态势继续下去，即一线城市的房价仍将处于高位，但涨幅会收窄，一线城市和其他城市之间的房价差异化将继续扩大。
从最近的一系列国家级会议和所透露出来的政策，从国家来讲，已经肯定了经济发展的下一个10年，“十二五”期间肯定是把内需消费放到第一，投资放到第二，出口放到第三这样一个排序。所以内需和消费一定是房地产价值的新方向，机会之所在，因为符合我们国家的发展阶段，符合我们政府宏观方面整个经济转型的需要。
房地产到底存不存在周期？我们现在在周期的哪一个点上？拐点和泡沫到底存不存在？关于这些问题争论不休、预测不断，但是我认为，周期和拐点在中国是存在的，但不是市场的周期和拐点，而是文件的周期和拐点。
从2005～2013年期间，我们在十年调控的时间内，政府出了70个文件，平均一年7个。总结下来可以看到房价曲线和调控之间的关系，只要房价上去，调控红线往下压，只要房价下来，一定就会把调控红线往上调。
由于政府的调控是以熨平市场周期作为调控，就是要把经济周期熨平，所以就频繁出手，我们只有调控的周期，没有市场周期。?
房地产十年调控形成了一个巨大的问题，绑定了一个“铁三角”。在中国特殊的土地金融中，有四万多亿的土地贷款在银行抵押，一旦土地不再涨了，马上银行就会出问题，这是房地产最核心的问题，也是导致房地产大而不倒的核心原因。
我认为有几个指标证明市场是否健康：第一，开发商的投资回报率回归到全国其它产业的平均水平，并且与国际接轨；第二，支付能力，就是房价收入比较合理，按照支付能力判定房价，以租金收益率判断房价；第三，房地产的经济作用回归到与其他行业同步发展，起到支撑作用；第四，不能以牺牲人口、资源为代价来发展房地产。就商业地产领域尤其是城市综合体而言，目前的空置问题非常严重，我认为已经出现明显的泡沫迹象，而且在部分地区已经开始破裂。
关于泡沫，也有很多说法，我认为大概有两个衡量的指标。第一，看房地产的各项指标，包括房价和整个国家这个期间的经济基本面是不是脱离。第二，是不是脱离了人均收入的基本支付能力。如果支付不了，房价还在涨，投资炒房等问题就出来了。这两个指标都在下降的时候，房价仍在大涨，就是泡沫化的趋势。
就目前来看，并没有形成全局性的泡沫，是向泡沫形成的趋势化。个别城市已经泡沫了，泡沫已经破灭了，比如鄂尔多斯、温州。温州房价已经差不多折半了，当然算泡沫破裂。但是它不是全局性的问题。
十八届三中全会提出“经济体制改革是全面深化改革的重点，核心问题是处理好政府和市场的关系”，这是一个进步。从长远来看，行政手段一定会退出市场，最终做到在房地产调控中，政府的归政府，市场的归市场。但是政府与市场之间的界限，需要有科学明确的划分。事实上，我们对于市场配置资源的认识可能存在误区。因为即使在发达国家，政府部门也会对市场进行监管，比如在保障房建设方面起到应尽的责任。另外，政府还会通过税收和利率、汇率等杠杆对市场进行调整。
其实关键是有三件事情需要解决，一是资源配置能不能市场化，二是价格形成机制能不能市场化，第三是分配需求能不能市场化。这涉及到土地金融、房价租金、税制分配等一系列的问题。我国在市场配置资源的管理上是缺乏经验的，不要着急，认真学习国际市场上的成熟经验，逐步推动市场的健康发展。
近几年来，房地产行业已经有了明显的变化与趋势。仅仅是旅游和养老，就够房地产商花心思挖掘发展机会的。内需型、消费型的可能还有很多。
我们非常看好养老地产。养老地产实际是养老产业的一部分，做老年社区、老年公寓必须有房地产承载，其他的是必须有医疗、养生业态，还要有相应的商业服务，如超市、家政、物业等等。实际上是一个大的服务业的整合，共用一个房地产承载的平台。所以这个领域面临的是产业链的整合，和以往的房地产开发是不同的，其投入和回报更多的是长期稳健持有。
对企业来说，现在是一个战略的提升期，除了养老、旅游等多产业的整合融合，许多企业也认识到了房地产的金融属性。房地产的金融属性是在企业战略提升期中最最重要的，也是最最受关注的。此外，未来的趋势一定是重塑产业链的分工，投资商、开发商、运营商、建造商全产业链的分工，重塑绿色建筑、低碳、养老住宅等产业架构和产业化的分工，这会使我们整个房地产行业业态提升。
商业地产方面，我比较担心。尤其是城市综合体，有非常明显的泡沫趋势，空置率非常严重，这种情况已经很明显，并开始趋于破裂。商业地产的资金链一旦出现问题，风险比住宅大得多。住宅的出售目标是单个的个体，风险相对分散；而商业则是以整个项目面向众多单位、组织或个人，面向的是多个群体，因此商业地产所面临的风险远比住宅要大得多。在当前的发展背景下，商业地产开发商需要重新考虑融资和资金链的组成结构。
对于商业地产来说，丰富金融市场层次和产品至关重要。目前，商业地产还得通过卖点、比价、假的股权、真的债务等融资形式来实现资金链的运转，这种方式无法与马云创新的金融产品相竞争。所以，金融创新对商业地产非常重要，其可提供新的融资渠道和退出渠道。
本次三中全会提到了新的金融工具，有四件事情是和房地产相关的，一是IPO要放，二是PE地产基金有200只了，三是房地产信托投资基金REITs，最后一个是资产证券化，尤其后面两个对我们商业地产的退出机制是不可少的，否则商业地产在中国退不出去。我觉得REITs这件事情是可以期待的。
筹划中的房地产信托和资产证券化，即银行的抵押贷款的证券化，相信在不久后就会面世。一旦资产证券化政策放开，资金有了退出渠道，对中国的商业地产、地产基金等行业将是重大利好。
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