张玉良，上海绿地(集团)有限公司董事长、总裁。
2014年的改革一定会成为我们国家的主题词，而且是势在必行，人心所向。下一个十年，城镇化是经济发展最大的引擎和红利，对房地产行业而言，会有更直接的收益。农村人口转移到城市，住房、商业、美丽中国的环境建设等都与房地产有关。
刚刚过去的2013年对于房地产业来讲，发生许多值得庆贺、令人喜悦的事情，地产关键词也很多，可以说整个房地产行业在这一年取得了很大进步。展望即将到来的2014年，我由衷地觉得，房地产行业会被继续看好。
在深化改革的大背景下，我们的经济和城镇化会为房地产行业创造非常好的环境。城镇化是未来经济增长的载体，城镇化也是内需的重要载体。产业与城镇融合发展将增加综合地产产品需求。实现产城融合、产城一体，必须有具体的物质载体，产业地产、商业地产等综合性地产产品还将面临巨大的市场需求，顺应这一需求的房地产企业还将获得长足的发展。
现在城市已经没有边际。以长三角、珠三角为例，城市都连成片了。城市的边际如何界定，也是我们研究的新课题。比如上海与江苏的苏州，地域都已经相连。国外的洛杉矶等大城市，周边有一连串的卫星城，东京也有卫星城，但我们的城市是城市与城市连接。
房地产开发企业仍是城市建设开发的主体成员之一，是城镇化的重要力量。大企业应该发挥标杆作用。在城镇化过程中，企业应发挥参与、建议的作用，未来全球领先的房地产商都将是中国企业。中国未来市场10年、15年中，都将继续有较大的房地产市场需求。也正是因为中国的巨大人口、巨大市场，使中国地产企业也将成为全球市场中的大企业，尤其是龙头企业仍大有作为。
未来一、二线城市的市场，将会继续平稳增长，但也需要调控，要以经济为前提手段对企业适当调控。与此同时，三、四线市场的部分城市将继续保持分化状态，即当地人口仍进行较快速度地导入和流出，对中国企业来讲，市场是供求决定一些问题，但像北京、上海这些地区，短时间内在以市场调控为前提的情况下，这些城市也需要有一些措施，这主要是可以缓解它的供需矛盾。
中央在十八届三中全会上做出了一系列很有意义的决定，未来需要推进的改革领域众多。这其中，经济体制改革是全面深化改革的重点，核心问题则是处理好政府和市场的关系，使市场在资源配置中起决定性作用和更好地发挥政府作用。“要使市场在资源配置中起决定性作用”这一提法，对于房地产行业来说具有重大的政策导向作用。当然在一些特殊的情况下，有关部门也会相应地采取一些必要的、以经济规律来进行调控的政策措施，但前提一定是用市场配置资源作为主要手段。这样的大背景将对房地产企业和房地产这个行业的未来发展起到重大的影响。
对房地产企业来说，除了要注重顺应新型城镇化导向开展投资开发，还要更加注重推动企业模式创新和转型升级，市场分化、企业分化和产品分化等问题，对房地产企业转型升级提出了迫切要求。此外，随着中国经济将进一步扩大开放、融入世界，房地产企业发展的外部环境在更加宽松的同时，也将更加错综复杂，房地产企业要更加注重国际国内两个大局谋划企业发展。
房地产行业本身也在不断地成长。越来越多的房地产企业正在积极转型，从转型中完成自我升级。作为企业，应该积极去适应国家宏观政策的导向，在国家新型城镇化以及城乡统筹发展中找到自己的定位，并按照各自企业的特点来实现转型升级发展。
每个企业必须有一定的发展速度跟发展的进取，如果说要防风险，除了要防风险以外，还应该在发展当中避风险。在可承受范围里，企业需要有底线思维，所有的速度和决策，如果在可控的范围之内，就应该抓住机会去做。因为风和日丽的时候你可以跑步跑的快一点，刮风下雨的时候你想跑快就没有机会了。
所以，绿地近年来致力转型升级，坚持三个适应：适应政策、适应环境、适应市场；坚持三个调整：调整产业结构、产品结构、区域结构；坚持在发展中解决问题、突破瓶颈是绿地的“转型观”。自行车在行进中转弯较容易，但停下来转弯却可能会摔跤。
整个中国房地产行业的全球化发展步伐也在不断加快，包括绿地在内，正在积极地探索一条全球化发展的道路。近段时间，有不少外国政要来到中国，他们纷纷表示，欢迎中国企业尤其是中国房地产企业走向全球，参与全球市场的竞争与发展。
绿地集团2000万起家，20年进入世界500强，得益于“走出去”。绿地有80%的业务不在上海，同时绿地也适度发展其他产业，因为房地产行业稳定性太差。在走出去的过程中，依托信息化，实行三级管理，集团战略管控与财务管控相结合，这已经形成制度。
绿地的全球化，首先考虑的是中国市场的衍生。近几年来，随着中国经济的发展，大量的投资移民、大量的留学生和大量的游客走向海外。去年，有八千多万的人出国旅游；未来三年，这个数字可能达到两亿人次。这些都是中国市场在海外的衍生市场。过去，都是由外国的企业在为他们服务。我觉得，中国的企业，当你具备条件，当你有竞争力，当各方面你自身可以走出去的时候，那应该向这个衍生市场发力。
任何国际化都需要海外合作，但要看你怎么样合作。比如我们对房屋、对市场调研，对开发、对设计等方面都需要与海外公司合作，但是我们不是财务投资者，我们还要扮演一个开发商的角色，要自己经营，来培育我们国际化的精英团队，这样才能最终成为国际化的公司。
国际化是每一个大企业的最终归宿，因此国际化是我们的最终目标。从绿地集团来看，它已经具备品牌基础、自身的条件、合适的团队，当然还需要不断地提升以适应国际化的需要。国际化当然不是忽视中国市场，而是在继续做强中国市场的前提下去国际化。
跻身世界企业500强后，我们提出以“20年后再出发”的归零心态，对世界级企业的先进管理模式，寻找差距、改进提升，推动外延式增长和内生式提升齐头并进，提升自身在国际市场竞争的能力。
从绿地产业结构布局来看，我们会坚持房地产主业，当然我们是以综合地产为主，不是单一的产品，单一产品的附加值和实用性会很差。做强主业的同时，我们在发展能源，发展金融产业，金融产业与房地产可以产生很大的互补性。这三个产业会有效地协同发展。这些产业的协同性，会令企业的盈利和收入增长更加稳定。
绿地未来的目标是进入世界企业200强。2013年我们已经超额完成2400亿元的目标，集团2014年的营收目标为4000亿元，如果保持每年30%的增长率，这个目标可以实现。到2015年，主业房地产经营收入达到2000亿元，能源达到2000亿元，其他产业1000亿元，2015年总营业收入达到5000亿元。绿地不仅要成为龙头房企，还要在能源、金融等方面有所发展，在各个领域成为规模化的国际公司。在A股上市只是集团市场化的一个步骤，整体上市有助于其更加市场化、国际化。
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