王永平：商业地产内忧外患

  王永平，中国商业地产联盟副会长兼秘书长，兼任商务部市场运行专家。

  商业地产目前正在面临内忧外患。内忧，现在一个城市里商业地产的体量太大，同质化严重，即便是最烂的商业地产项目也会分流一部分人流、客流，同时我们每年的人口增长规模有限，每年1个点，3000万城市新增人口的规模，平摊到全国这么多城市里面就没有多少了，所以整个蛋糕被摊薄了。这是泡沫化的一个部分。

  外患，电商冲击，越没有特色的商业受电商冲击越大，进入商业地产的风险在加大。但是风险加大并不等于是没有机会。因为商业地产有一个重要的特点，可替代性强，无论什么时候进来，只要你做的比你前面那个人好，你就可以分食他的蛋糕。。在一个30万人口的城市里面可能只能容纳两家超市，你是第三家甚至第四家也没有关系，你只要做到前两名你就能活下来。从这个角度来说，商业地产的准入门槛在提高，要求也在提高。

  政策方面，我觉得谈不上利好，十八届三中全会主要在土地供应方式以及税收层面的动作，对商业地产的反应没有那么大。房产税还是要通过一定时间才能看到效果；土地如何流转目前也没有清晰的表述，前段时间国土部也在不断地辟谣说流转制度被误读。所有这些看来，房地产的形势仍然是不清晰的。我认为，商业地产的机遇永远都是我们的服务怎样能够符合消费的需求，这里面有一个创新和提升的过程，而不取决于外部机遇而是自己内部能不能突破。

  商业地产的机遇一定是针对某个特定区域的。目前商业地产面临一个发展瓶颈，只要商家不挣钱，商业地产就不可持续，我到广东调研商业品牌，发现他们压力很大，品牌商和零售商对于电商冲击的感受比较直接，而传导到商业地产开发商还有一个过程，这里面的滞后性让开发商的忧虑没有那么强，没有传导到。此外，商业地产开发项目目前都叫城市综合体，大部分开发商考虑的是住宅能挣钱，商业基本没做太多考虑，所以住宅里面能挣到钱的时候，就没有考虑商业运营未来的困境，而大面积的商业经营困难也还没有到来。

  中坤商业地产改写字楼应该是一个特例，成为趋势的可能性我感觉不是很大，毕竟很多城市写字楼市场并不好。商业地产的可塑性很大，租金可以做得很好。写字楼是一个相对简单化的产品，它的价格完全是由你的地段和物业的硬件能力决定的，所以租金的上涨也非常有限。

  商业地产正在面临变革。一是往复合型方向发展，商业地产目前正在跟文化、旅游、电子商务、养老地产甚至科技产生跨界的整合。过去单一的综合体模式，现在竞争力已经在不断下降，就像过去我们讲百货公司的同质化竞争，后期是购物中心的同质化竞争，再往后讲综合体的同质化竞争一样。产业跨界整合，复合型是一种路线。比如李亚鹏先生目前正在丽江尝试做艺术商业地产。形式上就是建主题客栈，艺术工作室等，像长城脚下的公社一样，很有特色，持有部分物业同时也出售一部分，那么就是在尝试艺术与商业结合，销售与持有结合，传统与现代结合。这种创新我认为仍然属于变革，不是革命性的。再比如，我到杭州去看到有的公司就在跟淘宝合作，做电子商务产业园的综合体，就是把电子商务的上下游公司都整合到一个综合体当中来，他的配套商业专门为这些人服务，做得也不错。所以跨界的复合我觉得可能是一种趋势。

  体验型商业也正在面临挑战。在形式上可选择的品牌比较少，卖场如果流于体验，引入洗脚捶背等形式，这些东西在社区里也可以做；餐饮部分，商场能无限制地增加餐饮的比例吗？现在有的购物中心已经增加到了40%，整个卖场里充满菜味儿，购物体验下降。

  电商对实体商业的冲击让很多老板非常焦虑，现在大家可能逐渐意识到背后国家不太合理的宏观政策正在放大这种影响。一方面，国家在电商迅速发展的这些年当中基本上是野蛮式的发展，它既不上税，也不接受监管，到现在淘宝和天猫已经形成了明显的垄断，政策也是相对偏向于电商的；另一方面，实体经济的负担则在不断的加大。住宅市场没有调控好造成土地价格飙升，商业地产跟着遭殃，地价上涨以后对租金的影响是刚性的，租金一上来，实体店的商品售价立马跟着上涨，这样一来实体店就更加没有竞争力。

  我觉得电商的优势就是便利和便宜两个核心优势，很大程度上是基于过去我们的人口红利，劳动力成本比较低，以后这种优势可能会下降。

  实体购物带来的身心体验并不是电商所能完全具有的。实体经济对电商的冲击不能不保有警惕，但是也没有必要这么风声鹤唳。进入大数据时代，我们能不能用这种新技术来设计精致营销呢？淘宝的核心竞争力是交易量大，但并没有掌握这么多精细化的东西，这是否会成为实体经济新的机会？我认为机会是有的。但是如果我们仍然墨守成规，那就只能坐以待毙。一定要准备好，不断的对自身进行变革，以适应形势的需要。