陈道富:房地产投资增速将放缓

  陈道富

  房地产投资增速将放缓

  陈道富，国务院发展研究中心金融研究所综合研究室主任。曾参加中财办、全国政协、全国人大、国务院政策研究室、国务院发展研究中心等组织的多项课题。

  让市场在资源配置中发挥决定性作用也是金融改革的核心思想。其中“完善现代市场体系，健全优胜劣汰市场化退出机制”是金融改革的重点。

  改革总是在处理“破”和“立”的对立统一关系。我国当前的金融改革不是在资源已优化配置的基础上实现系统转换。改革不得不面对原有的资源错配、面对新旧机制转换过程中可能产生的失控风险。

  新体制机制的核心，是重塑政府、社会和市场(经济)三者关系。市场仍将是资源配置和社会运行的主体，但这种市场既需要政府为市场提供规则保护，又需要政府为市场失败者、弱势群体提供必要的保护，转型期还需要政府为转型提供推力和动力。当前我国政府管制、寻租、设租多，但合理规制、公共服务少。追求经济效率的市场引发了不安定的社会，需要社会政策适应并弥补。社会需要为这种经济运行提供一个心灵的港湾。为此，充分发挥市场内在压力和动力、政府集中资源的现有能力，正确发挥政府职能，顺应并引导经济、社会转型，并在此过程中完成政府职能转变，提高执政效率，是重中之重。这是“为他人做嫁衣”、“功成身退”的过程，既需要勇气和魄力，需要强烈的历史责任感，更需要驾驭转型大局的能力。

  金融改革和发展有助于催生并加速形成符合未来发展机制的经济结构，但在旧机制中，金融并不具有破坏原有机制，形成新机制的动力和能力。经济、社会和政府内在的压力及三者之间的不协调，是在孕育和形成新机制过程中，为推动改革凝聚必要的动力和推力。机制不会凭空产生，需要在调整过程中形成和完善。在存在必要安全网(风险基本可控)下的倒逼式改革，可能仍是中国这一阶段改革的基本组织模式。

  当前，中国房地产领域各个环节都已有金融服务存在，但尚不完善。当前的房地产金融服务，存在三方面不足，首先是政策性房地产金融较为缺失；其次，欠缺专业性房地产金融服务机构；第三，房地产金融的二级市场发展缓慢。这些问题，首先是房地产市场的特性和发展阶段造成的，房地产项目单位价值高、周期长，结构还不合理；其次，房地产金融是行业管理和宏观调控的重要工具，因此会受到国家楼市调控政策的影响。

  2014年房地产走势可能的发展态势，一是一、二线城市与三、四线城市继续分化。一线城市和部分二线城市的房价仍有上涨压力，但交易量增长会减缓，三四线城市的供大于求的矛盾将逐步凸显，部分城市将出现下跌。二是房地产投资增速降低。受保障房和商品房在建面积增速减缓的影响，房地产整体的投资增速将有所降低，预计降低15%~19%。三是房地产市场将出现优化重组，行业集中度会出现上升。

  同时，2014年房地产行业将面临三大政策的影响。一是房地产税政策。十八届三中全会《决定》指出，要加快房地产税立法并适时推进改革。房地产税的首要目的是为了实现社会公平，对于财富越多的人，要征收一定的费用。另外，就是要给地方本级预算找到一些收入来源。

  二是财产登记制度。根据《国务院办公厅关于实施〈国务院机构改革和职能转变方案〉任务分工的通知》，明确2014年6月底前出台并实施不动产统一登记制度，出台并实施信息网络实名登记制度。比起房地产税政策，可能不动产登记更为厉害。不动产登记类似于人口普查，把每个人的固定资产全部摸清楚了，政府在管理和制定政策方面可以有的放矢，能有效遏制楼市的非理性需求和地产领域的腐败等。

  三是利率政策。十八届三中全会提出的要“发挥市场在资源配置中的决定性作用”，利率市场化改革是普遍关心的话题。近年来，我国利率市场化改革稳步推进并取得重要进展，货币市场利率、债券市场利率、外币存贷款利率先后实现市场化，人民币贷款利率管制也全面放开，目前仅保留对人民币存款利率的上限管理，市场机制在利率形成中的作用显著增强。

  使市场在资源配置中起决定性作用，客观上要求完善主要由市场决定价格的机制，凡是能由市场形成价格的都交给市场，政府不进行不当干预。利率作为要素市场的重要价格，是有效配置资金的关键性因素。稳步推进利率市场化改革，有利于不断优化资金配置效率，进一步增强市场配置资源的决定性作用，加快推进发展方式转变和结构调整。