李战洪，重庆金科集团副总裁兼首席战略官，亚太房地产研究会顾问团专家、亚洲人居协会理事、中国商业地产联盟专家委员。
一直以来房地产市场存在着上下两种力量并行纠结。中央政府以打压控制房价的名义收取了很多税费，地方政府从GDP角度出发卖地的时候希望地价越高越好。银行和金融希望利息越高越好，所以财务成本越来越高，以利润最大化为目的的开发商是要赚钱的，自然希望房价高。房价快速的上升带来的是民生怨言的问题，但是房价快速下降使群体事件增多。
房地产的快速发展是伴随着城市化快速发展衍生的产业。从国际经验看，城镇化率处于30%～70%的时期，是城镇化快速发展的阶段(2011年中国城镇化率为51.27%)，农民变市民的过程，为房地产行业提供了巨量需求，而未来十年我国至少有120亿平方米的住房需求，在这种情况下，整个房地产稳步向上的趋势难以改变。
从横向比较和经验规律的角度看，城镇化率达到75%才会稳定下来，中国现在的城镇化率为51.27%，还差24%左右，在过去的十年中，中国城镇化发展的水平以年均1.5%的趋势上升，按照这个趋势，房地产至少还有16年的好时光。但行业会分化：即三分之一的强大，三分之一的在挣扎，三之一的退出。
未来十年，房地产开发的变化主要是三个方面，开发商的“开发”与运营力”，是从“百米冲刺短跑”到“马拉松长跑”，从比“开发”速度，到比持久“运营力”。一个是从“黄金”到“青铜”，是从机会、粗放，到精耕细作；二是从“情人”到“夫人”，是从机会把握、资源整合，到可持续运营；三是从“资金”到“资产”，是从注重现金流导向，到注重资产质量优化。
城镇化重大利好将为中国房地产市场注入新的活力，不管是政府、开发商还是购房者，谁把握了机遇，谁就赢得了先机。
金科同样抓住了区域城镇化的机遇，通过郊区化大盘模式，带动地区相关产业发展，几年间企业实力迅速上升。根据城镇化发展水平去选择入驻的城市特别重要。
事实上金科早在2005年就开始了第一轮城镇化的全国布局，从此金科走出了重庆，进行区域市场拓展，到2011年，成立了5个区域公司，现在已经形成了10个区域公司，遍布29个城市，43个项目运作的局面。
目前金科推进的第二轮城镇化布局，三年前，我们提出了可以量化的战略规划，即“622”和“1030”战略。所谓“622战略”，是指金科在全国的布局比重，金科在以重庆为中心的中西部地区，投入比重提高到60%，而长三角地区和环渤海地区分别占20%。“1030战略”，更是明确了金科深耕重庆的战略，即用10年时间，进入重庆辖区的30个地区布局。而今年以来新增项目绝大多数布局于中西部地区，预计未来三年，金科的销售复合增长率将在45%，在中西部区域内将居于领导者地位。
用我们董事长的话来讲就是：“一线城市做品牌，二线城市做利润，三线城市做规模，一、二、三线城市均衡布局。”我们的定位不是城市建设服务商而是城镇建设服务商，这说明金科是在追求绩优稳定下的规模发展，而不是盲目的扩张规模、不误判政策、不走机会主义路线。在未来，金科还将一如既往地坚持“立足大西南、做大长三角、开发环渤海”的战略，继续走稳健的发展之路，在保持高效运营的前提下，加大对北京等市场的扩张。
过去十年，房地产行业每一次的调整都是周期性调整，周期性调整最有效的办法就是等待。而未来十年，整个行业或将面临结构性调整，对策则是转型。如果不转型不与时俱进，或者不和政策同步，就有可能落后，这个转型的代价确实很大，尤其是没有准备的被动转型，将给开发商造成更大的损失。但无论怎么调整，不要完全等待也不要急于转型，一定是在目前的市场态势下，或者政策条件下，把握好时机才能转型，千万不要走单边。在周期性调整和结构性调整的新旧交换阶段，仍然要采取周期性等待与结构性转型相结合的企业策略。
企业运营的选择用一句话说就是在正确的地点、正确的时间做正确的事情。企业运营的选择，要调整开发的节奏，调整开发规模，调整产品结构，这就是所谓的“三调”。首先要让自己在具备高周转性的同时注重资产质量。第二个是布局，我们不要一窝蜂跟他们走，前几年是逃离北、上、广，没几年就回归一线，这是有规律的。三是总价决定户型大小，单价决定成本投入。
房地产企业在楼市下行通道时，在这一阶段所采取的调整措施；而对于整个市场来说，叫做“三换”，就是换价格、换产品、换市场(也称换客户)。只要做到“三换”和“三调”就足以对付市场。
换价格就是在特定的时期所制定的措施，比如从去年下半年开始，开发商很多都是以价换量。换产品则是把现有的产品进行一些调整，像好的改善型需求销售比较好，而远郊的刚需产品卖的特别好。根据不同市场需求，所以要进行产品的更换。至于换客户，可能卖不动的产品是因项目地段选错或者客户群就不是，如果你的产品不是主流的客户群，所以就要进行更换。
未来十年房地产市场将实现黄金到青铜的过渡：过去十年中，黄金只要拥有，不加工也值钱。青铜的特点是本来不怎么值钱，但是对产品精雕细琢以后会值钱。所以未来的变化就是对产品要求更高，未来资产质量优化也更重要。
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