最近三天，我将对保障性住房领域问题最为突出的三个方面进行分析，继昨天谈建设方面的开工、竣工问题之后，今天我想讲讲在分配交付环节部分城市普遍存在的“房等人”现象。
近五年来，尽管各地方在保障性住房的土地供应上基本做到应保尽保，保障性安居工程的开工率和建成率连续加速。但是保障性住房在分配交付环节“房等人”问题始终没有解决。当年为了开工数据蜂拥而上，部分保障房项目规划选址等没有经过充分论证，多在偏远地段，交通极为不便，生活配套匮乏，使被保障家庭居住生活存在一定困难，这种情况在一线及部分二线城市较为突出。另外在三线城市出现保障房和商品房之间没有总价差异，被保障家庭实际申请动力缺失。
1、需求预测不准确
政府对需求总量与结构掌握不足，在制定保障性住房目标及策略之时，对需求的预测缺乏可靠的信息来源，无法预测出较为准确的需求信息。其次，各类住房保障对象的住房要求极具综合性，部分居民对房源供应区域、价格的敏感度较高。各个城市在进行保障性住房建设时，对各自实际的需求量难以正确评估。这就导致了保障性住房建成之后无法有效分配的问题。
2、准入门槛过高
准入门槛过高直接导致实际供应大于审核通过的家庭数。多数满足购买条件的家庭买不起保障性住房，而买得起的家庭又不满足购买申请条件。这就导致了保障性住房建成但无人居住的现象。这个问题中最关键还是户籍限制问题，目前几乎所有保障房针对对象都要求拥有户籍，但在一线城市全面采用居住证管理外来常住人口后，对这部分外来人口的保障完全缺失。
通过对调研的总结，发现21个城市销售型保障房问题集中反映在产品设计上，主流的户型配比、面积区间、是否装修、装修标准等等，均是需要考虑的实际问题。地方政府推出的保障房项目是否根据所处区域不同，交通及生活配套不同来调整产品设计都缺乏相应的调研论证。另外，不少经适房小区都反映户型面积偏大导致总价偏高，在申请贷款和还贷上有一定压力。比如上海黄山坊小区户型面积均在60平米以上，总价偏高，申请银行贷款也较为困难。
我们通过对保障房项目的调研发现，保障房选址多在偏远地段，交通极为不便，生活配套比如菜场、超市等不够完善，使居住生活存在一定困难。这在重庆、深圳、南京、广州、天津、武汉等城市的保障房项目集中出现。具体来看，以南京为例，多个公租房项目都存在选址偏远、配套不足的问题。比如岱山保障房项目的申请入住率远小于原先的预计比例，仅为56%。项目所处地址较为偏远，不是人口密集区，周围的交通不是很便利；马集大圣安置小区由于处于六合区，距主城区很远，周边生活和交通也非常不便；公租房新篁紫竹林小区距市中心也近60公里。地方政府一开始为了控制公租房、廉租房的成本，选址多在偏远地段，这多导致了后期入住、管理上的问题。
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