傅林江：亟需推出养老地产行业标准

  傅林江

  绿城执行总经理

  第七届副会长

  2013年中国老年人口达到2亿，并加速步入老龄社会，到2053年，老年人口将达到顶峰，养老产业也将成为规模35万亿元的庞大产业。“适老化”住区和养老住区的需求集中爆发，使“银发经济”蕴涵巨大商机。

  绿城执行总经理傅林江说：“依照绿城的经验，养老地产的瓶颈最终还是医疗保险问题，这还需要相关政策的跟进和落地。”

  2013年9月13日，国务院办公厅下发《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》。《意见》提出了养老服务业发展目标，到2020年，全面建成以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的，功能完善、规模适度、覆盖城乡的养老服务体系。养老服务产品更加丰富，市场机制不断完善，养老服务业持续健康发展。

  养老的模式分为三个阶段：第一阶段为传统养老院；第二阶段为老年公寓；第三阶段为老年社区。我国养老地产处在第二、第三阶段的交替发展过程中。

  绿城在养老地产领域的创新体现在独特的“学院式”：普通开发商做养老地产强调配备老年护理服务和医疗硬件，绿城做养老地产却主打学院式，成立专门的教育公司做“老年大学”。位于乌镇的雅园项目，成为绿城目前“学院式养老”的最大实验场。绿城牵手专注康复医疗和养老产业的雅达国际，共同打造包括乌镇雅园在内的乌镇国际健康生态产业园。项目占地面积约1500亩，总投资约75亿元，将建设医疗公园、国际养老护理中心等六大功能区，为老人提供国际化、管家式、24小时贴心健康医疗与服务。目前，绿城已与杭州师范大学签订了战略合作协议，设计出了适合中老年人的72门课程。

  傅林江称：不同的老人对硬件设计和软件服务有不同的需求，包括养生、护理和治疗，这三个专业领域进入的门槛都很高，普通开发商与这三个领域相对接的确是件困难的事情。

  除专业门槛较高、异地报销问题无法落实以外，由于养老地产开发与住宅开发有较大区别，仍面临着建设投资额巨大、资金回收期长、盈利风险大等挑战。部分集中式养老社区和嵌入式的养老公寓也存在管理成本高，服务效率低的问题。特别是现有老年公寓大多为中高经济实力的老年客户提供服务，普及面还十分有限。在相同的销售情况下，做养老地产比做纯住宅少赚30%～50%，有时候甚至还会略亏。

  “养老地产市场空间广阔，更是利国利民的好事，开发商要舍得让出一部分利润来做，当然，比如养老用地的激励政策和医疗保险等政策也要能及时跟进。”傅林江说。

  据了解，异地医保结算现在已经进入财政规划阶段，试点落地在即。由于按照“十二五”医改规划，2015年要基本实现异地医保即时报销的全面覆盖，2014年将成为试点运行和细则落地的关键年。异地医保结算最大的受益者是老人，从这个角度上说，医保结算已经成为养老机构的“隐性刚需”。异地医保如果能实施落地，无疑会盘活部分养老地产项目，对养老机构的连锁、复制发展也将起到极大的推动作用。“我们已经形成了一套自己的养老地产标准，希望可以推广成为行业标准。”傅林江说。