在“走进万达-万达广场模式考察培训”交流活动上的发言
中国房地产业协会名誉副会长 朱中一
(2014年8月26日)
各位来宾，女士们、先生们：
大家下午好！
很高兴参加今天的“走进万达-万达广场模式考察培训”交流活动。首先我代表主办方对万达集团给予本次活动的支持表示感谢。
中国房地产业协会、中国房地产研究会一直秉承“服务行业有推动、服务会员上水平、服务政府有作为”的宗旨，积极发挥政府和企业间的桥梁纽带作用，通过开展调查研究，提出政策建议，反映会员诉求，维护企业合法权益，规范行业自律，为会员单位、行业发展和政府决策服务。同时，中国房地产业协会、中国房地产研究会也十分重视发掘行业中的优秀房地产企业，通过树立行业标杆，分享优秀经验，引领行业持续健康发展。此次“走进万达-万达广场模式考察培训”活动，也正是基于这样的服务行业、服务会员的宗旨而举行的。
我国的房地产市场在历经了十几年的快速发展后，现在进入了增速的减缓期、结构的调整期和政策的完善期。今年1-7月，全国房地产开发投资增速下降，房屋和住宅的新开工面积、商品房和住宅的销售面积、销售额出现了负增长。这次住宅市场的调整，估计还会延续一段时间。调整时间的长短，很大程度上取决于各地存量房的消化速度。虽然前7个月商业地产情况(这里仅指商业营业用房而未包括办公楼)尚好，在房地产分类市场里一枝独秀地实现了销售的同比增长，但库存待售面积的同比涨幅也达到了24.6%，这与近年来一些开发商进入商业地产领域的情况相吻合。此外还有大量资料和数据表明，在建的商业地产特别是商业综合体数量多、面积大、同质化严重、商业经营困难和面临着电子商务的挑战等问题。这些问题如不妥善解决，商业地产同样不能够持续发展。
坦率地说，最近这几年，我多次在不同场合表示过，随着城镇化的持续推进，国家对发展服务业的支持，一些地方的商业地产确实面临发展的机遇，但商业地产同样存在着供需总量的基本平衡、结构的基本合理问题，商业地产的发展也要与当地的经济水平发展、相关产业的发展、普通老百姓的消费能力相适应。
此外，商业地产的门槛要比住宅地产高，包括人才、资金等多方面的要求。而且，商业地产的开发、运营、物业管理等方面，都和住宅地产有很大的不同。所以，房企必须根据自身的实际来研究商业地产的这些不确定因素。从目前的实际情况看，不少城市的商业地产还缺乏整体的规划。一些地区已经暴露的或潜在的商业地产过剩问题必须高度重视。不少商业项目还存在比较严重的同质化和缺乏精细化的分类管理等问题，此外，不少商业地产的开发、商业经营、物业管理之间还存在着不同程度的脱节，影响了效率的发挥。所以，此次举行“走进万达-万达广场模式考察培训”交流活动，也是学习先进、避免弯路、提高行业水平的需要。
万达集团，是中国商业地产的第一品牌，是国内商业地产企业的标杆。万达广场模式成功的奥秘何在？万达商业模式的精髓何在？此次对“万达广场模式”的学习研究和交流，正是为了弄清这些问题。今天上午，已经有业内专家对商业地产的相关战略和策略等问题进行了研讨。刚才，听了克而瑞商业地产陈倍麟副总的发言，她既分析了城市综合体及商业地产的一般运营模式，又结合万达的项目谈了一些体会。待会万达的相关领导和负责人也将同大家交流万达的经验和模式。相信有他们坦诚的交流，有大家深入的互动，此次“走进万达-万达广场模式”的考察学习和交流一定会圆满成功。
在此，我也根据自己对万达的了解和思考，谈三个观点：
我的第一个观点是，万达作为我国商业地产的标杆企业，在商业地产的投资建设和运营管理方面肯定积累了不少经验。希望我们的中房网和商业地产专业委员会在本次会议后，能将万达的经验进行提炼，以便大家学习。
我的第二个观点是，学习万达，主要是要学习万达与时俱进的创新精神。当然，万达的创新与王健林董事长的创新是分不开的。万达从一个亏损严重的大连市西岗区住宅开发公司，到改组成股份制的万达集团；从住宅开发为主转向商业地产为主；从引进单个的沃尔玛到开发万达广场、万达影城等系列产品，都体现了他们与时俱进的创新精神。另外，王健林本人军人出身培养出的万达管理团队的超强执行力，注意积累和培育固定的合作商家，及对市场的研判，对运营模式的研究、对人才的培养等，也都有很多经验。万达的这些经验都值得大家学习。当然，有关单位在学习万达经验时，一定要结合自身的实际，千万不能把注意力都集中到城市综合体的开发上。因为，在我们商业地产的结构中，既要有一定数量的城市综合体，还要有一定数量的旅游地产项目，还要考虑更贴近百姓日常生活的社区商业网点，和生产性的城乡物流中心等。
我的第三个观点是，学习万达，还要学习王健林和马云握手言和，一起研究发展商业地产和新型电商的结合。因为随着信息化和各行各业的高度融合，未来房地产业与互联网的结合已经不是做与不做的选择问题，而是未雨绸缪地向更高目标融合发展的问题。它不仅关系到开辟广告渠道、促进销售问题；而且关系到推进建筑工业化、住宅产业化等水平问题；还涉及到对开发规模的调控问题。以住宅为例，在我们实现了个人住宅信息联网和完善了房地产税收制度以后，我们可以通过信息化手段，了解市场需求的商品住宅和需政府提供基本保障的住宅，这样，政府可以更精准地编制住房发展规划(计划)和保障房建设规划(计划)，可以按需组织开发建设，从而减少政府与企业的盲目性，有利于实现供需总量的平衡和结构的合理，有利于市场的理性健康发展。至于商业地产和互联网结合后对传统商业地产的机遇、挑战及转型发展问题，希望大家也能认真思索。当然，这个问题不一定列入今天讨论的专题，但这是我们商业地产在转型发展中必须要解决的问题。
最后，再次预祝本次活动圆满成功！
谢谢大家！
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