冯俊 中国房地产业协会副会长兼秘书长
冯俊：各位来宾、新闻界朋友们大家下午好！
“2014中国房地产企业品牌价值测评成果发布会”现在开始，我代表主办方中国房地产研究会、中国房地产业协会、中国房地产测评中心以及大会的承办方北京中房研协技术服务有限公司欢迎大家的到来。
当前，房地产处于转型关键时期，与此同时，城市间企业间分化趋势更为明显，房地产开发企业之间的竞争重心从土地、成本、价格等以利润为导向的领域，向客户价值、服务等以品牌为导向的领域进行转移和延伸，消费者对品牌的判断与追求也更为显化。竞争既是企业的市场压力，也促进产品和服务的品质提高，而品牌正是产品和服务品质的重要表现。
在此背景下，众多房企对品牌的关注度进一步增强，纷纷加大品牌投入，塑造品牌形象，强化品牌文化建设，品牌已经成为不少房企应对政策风险、市场挑战的重要策略。当然，房地产品牌创立时间不长，品牌文化建设有待于提高，因此，深入研究中国房地产企业品牌价值，找出品牌的特征和运行规律，通过测评方式向社会公布实力强、信用好的品牌企业，进一步提升房地产企业的软实力和可持续发展能力，也能让全社会了解房地产品牌文化建设。
为此，中国房地产研究会、中国房地产业协会、中国房地产测评中心综合应用品牌理论，价值评估理论和相关研究成果，对房地产企业的品牌价值进行测评，推出《2014年中国房地产企业品牌价值测评研究报告》，以专业深入的研究、客观公正的结果，为房地产企业深化品牌战略提出培育思路和价值范本，为房地产企业的品牌建设和完善提供参考。
今天，让我们共同见证这一测评结果，共同分享领先企业的成功经验，探讨房地产企业在新形势下房地产品牌发展思路。下面为大家介绍出席活动的领导和嘉宾：
中国房地产研究会会长、中国房地产业协会会长 刘志峰
中国房地产业协会副会长兼秘书长 冯俊
中国房地产研究会副会长兼秘书长、中国房地产业协会名誉副会长 苗乐如
中国房地产业协会副会长 张力威
中国房地产研究会名誉副会长、中国房地产业协会名誉副会长 童悦仲
中国房地产研究会副会长 胡志刚
中国房地产研究会副会长、中国房地产业协会副会长、华远地产董事长 任志强
中国房地产业协会副会长、易居中国董事局主席兼总裁 周忻
中国房地产测评中心专家委员会主任、上海易居房地产研究院院长 张永岳
中国房地产测评中心主任、易居中国执行总裁 丁祖昱
中国房地产业协会副会长、天朗控股集团董事长 孙茵
北京万科副总经理 肖劲
参加本次发布会的还有来自央行、银监会、中国银行、农业银行、建设银行、民生银行等金融机构的领导和嘉宾，我们对他们的到来也表示感谢。
同事感谢以下媒体对本次发布会的支持：
战略首发媒体：中国证券报、经济观察报、证券日报、第一财经、北京晨报、京华时报、南方都市报、华夏时报、解放日报、参考消息北京参考、中国房地产报、新京报、深圳特区报、CCTV、BTV、中央人民广播电台文艺之声、12580
香港及境外首发：香港文汇报、香港商报；
特别鸣谢：新华社、中新社、路透社、彭博社、福布斯、胡润、《中国企业家》杂志
本次活动的官方网站：中房网
同时，还有全国200余家媒体将联合发布此次测评成果发布活动，谢谢你们的支持！
在这里，再次对各位的到来表示衷心的感谢和欢迎！
接下来，首先有请中国房地产研究会、中国房地产业协会刘志峰会长致辞，有请。
刘志峰 中国房地产研究会会长、中国房地产业协会会长
刘志峰：各位来宾、房地产界和新闻界的朋友们大家下午好，中国房地产研究会、中国房地产业协会和中国房地产测评中心今天在此发布“2014年中国房地产企业品牌价值测评成果”，我代表主办方再次对来参加会议的各界朋友表示热烈欢迎，对将获得品牌荣誉的开发企业和供应商表示祝贺；对各会员单位、各地房协的大力支持表示感谢；对新闻界朋友一直以来对我们测评活动的传播表示感谢！
房地产企业品牌价值测评已经进行了四年，目前我国经济结构调整和产业转型升级，房地产业进入换挡期和结构调整期，政策完善期和品质的提升期，为新世纪变化应对日趋激烈的市场竞争，越来越多的房地产企业认识到品牌的重要性，加大投入，全方位塑造品牌形象，品牌文化建设已成为企业发展中必不可少的内容。
深入研究中国房地产企业品牌价值，找出品牌文化建设的特征和运行规律，采用科学的测评方法，在房地产企业品牌价值进行测评，进一步提升企业的软实力和科学发展能力，让社会了解房地产行业中的实力强，信誉好的品牌企业。
有几个方面值得大家关注：
第一，品牌在市场中的作用突出，品牌价值助力越来越明显。
根据我们的测评资料，10强企业近五年的超额收益均值达到35.81亿元，前50强均值为14.48亿元，除了通过标准化严控成本并加速周转之外，通过强化品牌影响力来扩大销售溢价空间也是品牌房企的重要手段。
房地产市场中企业众多，再加上房地产产品的复杂性和异质性，相较于其他行业，房地产市场信息不对称的情况更加明显。因此，即便是同一区位的同质化产品，强势品牌房企也往往会因知名度高、信任感强而成为多数购房者的最终选择。在同区域内，品牌房企的项目往往能凭借品牌效应较周边竞争项目产生20%-30%的溢价，对于一些改善型项目来说，由于目标客户的价格弹性较低，这一空间可能更大。本次测评的数据显示，典型品牌房企去年的城市溢价率均值达到了27.34%，特别是在二线城市，相对于众多的地方性中小企业，品牌房企优势更为突出，市场地位更加强势，格外受购房者青睐。
第二，品牌价值积累融资优势，竞争优势越来越明显。
作为资金密集型行业，资金对房地产企业的生存和发展至关重要。品牌房企因品牌带来的销售、溢价优势，以及回款顺畅、还款及时等表现，在资本市场积累了良好的信用记录，进一步在融资渠道多元化和资金成本方面赢得了明显优势，更受各类金融机构的青睐。
从间接融资渠道来看，近两年来，在房地产持续调控的背景下，国内各大银行通过加强总量控制、名单管理和压力测试较为严格地落实了差别化信贷原则，内地银行贷款门槛仍然较高，但对于品牌房企这一优质客户群体，银行给予了较高的额度倾斜。
从直接融资渠道来看，品牌房企也更具优势。自港股上市重启后，品牌房企优先获得了借壳或IPO的机会。继2012年招商、中粮、万科和金地在港借壳后，绿地也于2013年5月完成了借壳上市，景瑞地产和亿达中国等新晋品牌房企于2013年和2014年上半年也相继实现在港IPO。通过在港上市，这些企业成功地搭建了海外融资平台，顺利打通海外发债通道，有利于企业利用境外长期资本和推进海外市场布局。
在多渠道融资的同时，品牌房企特别是高品牌价值房企因为有较高的市场影响力和品牌声誉，获利能力和偿债能力都有保障，具备了获取低廉资金的关键条件，成本优势突出。在强有力的资金支持下，品牌房企财务状况良好，偿债能力、抗风险能力有所提升。虽然2013年各大房企的总资产负债水平比往年多有小幅提高，但其融资渠道较为丰富，融资能力较强，资金来源有保障，偿债风险相对较低。
第三，企业知名度高，但美誉度、忠诚度较低的问题比较普遍。
品牌力是品牌知名度、美誉度和忠诚度的有机统一。经过近年来的快速发展，房地产行业涌现出一批具有品牌力的企业群体。从此次测评来看，目前房地产品牌更多地落在品牌总体认知度较高，但品牌美誉度相对较低的区间内，房地产企业客户满意度均值近年来均徘徊在60分左右，房地产行业平均忠诚度在30%左右，均处于较低的水平。
认知度高，美誉度忠诚度低的状况表明，我们很多的房地产企业在品牌方面的工作，还是比较单纯依赖广告等传播手段，以价格竞争为主的发展模式，对消费者从购买到使用等各环节的服务管理的品牌建设重视程度不足。不过，也已经有越来越多的企业在认知度和美誉度方面正在努力实现同步。比如，2013年万科抽样调查的客户满意度达80分，品牌忠诚度超过60%，新城地产2013年客户满意度总体得分达81分，体现了企业持续良好的满意度表现和市场口碑。
第四，房地产品牌存在着企业影响力不够，但是所在企业的企业家知名度高的偏差。
企业品牌知名度低，企业家知名度高，很多人知道企业老板，但是不知道企业的品牌，因此，企业家要拿出更多的勇气和投入强化企业的品牌，培养百年老店，将企业品牌与企业应用和社会公众的认知度、评价度结合起来。
朋友们，在全面深化改革的大趋势下面，市场竞争将日趋激烈，在经济创新转型升级的同时，具有品牌定位更精确，品牌组合管理更有效，品牌关系维系更深入的企业，才能具备更强的品牌影响力，更高的品牌忠诚度，赢得领先优势。
今年10月，《国务院企业信息公示暂行条例》就要正式实施了，将涉猎民用违法企业名单制度，就是我们所说的黑名单，因此建立行业品牌评价和确定体系，促进企业品牌文化和信用建设，将是全行业经久不衰的事业。正如大家常说得那样，一个知名的演员可以谢幕，但观众的评价舞台永不落幕。谢谢大家！
苗乐如 中国房地产研究会副会长兼秘书长、中国房地产业协会名誉副会长
苗乐如：一共四个部分，测评背景和方法分析和结论。
2013年我国房地产市场总体回暖，各项指标都创历史新高，今年我们的房地产城市建的分化，企业见得分化趋势更为明显。企业间的竞争从以利润为导向的领域向客户价值服务等一品牌为导向的领域进行转移和延伸，在这宜兴市下，两会和测评中心综合应用品牌理论，价值评估理论和相关的研究成果对房地产企业的品牌、价值进行测评，已经连续举办了四年。推出2014年的测评研究报告，发布企业品牌价值的排行榜及相关的榜单，就是要以专业深入的研究、客观公正结果，为房地产企业深化品牌战略提供培育思路和价值判断。同时，也为房地产企业的品牌建设和完善提供重要的参考依据。
第二，方法。两会和测评中心确认的指标体系数据来源，数据的审核认证办法为基础，结合品牌理论价值品牌，价值评估理论和相关研究成果，同时采用了层次分析法等国际上通行的研究方法，根据企业2013年及前五年的数据，我们开展了对企业的品牌价值进行测评。这是我们价值评价的模型，这是测评模型的系统。
这是2013年的数据来源，主要从五个方面：第一，纳入测评的上市公司年报、半年报、季报和公告。
主要依托克而瑞决策系统的数据资源和专业团队，对多渠道取得的数据进行严格审核，使我们各类数据能够相互认证。榜单类型共15种，全国开发企业的综合类比一项，区域榜单趋向其他类型和上述企业的几项。
第三，测评分析。入榜企业分析：一，梯队稳定，中海连续四年位居榜首，腾大和万科分别位列第二、第三位。二，关注社区需求，物业公司探索业务集成，业主对服务需求的多元化和个性化促使物业企业进一步项服务集成型转型，从而为业主提供更多的生活便利和创造物业增值的服务，同时品牌企业也在向现代服务业转型升级中获得更高、更高的经济效益。三，民族品牌崛起，供应商综合服务性增强。
第二，品牌特征分析。一是企业认知度高、美誉度、忠诚度差距明显。目前房地产行业的品牌认知度相对较高，2013年行业微博报告显示，近30%的微博用户关注房地产行业，与此同时行业的美誉度和忠诚度相对有限，因此充分意识到品牌力量是认知度，美誉度和忠诚度三位统一企业，纷纷建立起以客户为中心的品牌体系，这样就能够拥有较高的品牌价值。
二，创立时间较短，品牌影响力、区域特性强。我国企业品牌20强平均品牌年龄为21年，所以和其他行业品牌相比，我们的品牌年龄相对较短。另外，对大多数房地产企业而言，其品牌认知度仍局限于企业自身的发展区域。
三，负面易损形象，品牌组合协同效应明显，目前房地产企业的品牌组合可选项包括企业品牌、子品牌、联合品牌以及企业家个人品牌，品牌组合的协同效应明显。同时，由于房地产产品价值量大，关注度较高，负面消息比较敏感，品牌房地产行业在品牌建设中依然都需要这种情况下面临很大的压力。
第三，品牌效应分析。 一是提升了产品的溢价，助力企业获取超额收益。二是品牌带动市场的份额的提升，三是畅通融资渠道，品牌企业成本优势突出。
第四，品牌策略分析。品牌引导经营多种纬度强化品牌建设，随着购房者品牌意识的形成，品牌以成为价格和区位之外择其选房最重要的综合性因素。二是整合新型渠道扩大品牌影响。品牌2013年充分把握市场节奏，多区域、多项目联动的营销策略，有效地推动了企业业绩的提升，此外随着互联网的快速发展，企业营销方式逐步由单一传统的媒体向传统媒体加新媒体融合方式过渡。三是强化品牌突出，扩展了品牌价值的实现方式。
第五，品牌趋势分析。一，重视客户体验，注重长期品牌关系的塑造。品牌要想永葆生机不仅需要产品质量提升，更需要是消费者企业的关注和客户关系的维护。品牌房企开始在服务、营销等多方面进行创新，并逐步从初期的房地产开发商向全方位的综合服务商转型。
二，强化专业特色，品牌定位区向细化精准。
三，纵横双向延伸，品牌实力支撑跨界经营。基于现有品牌的延伸，成为品牌企业新形势下的策略选择。品牌引入互联网、大数据等成为房企开拓新的业务模式，品牌横向延伸是企业通过跨行业、跨产业经营，积极参与社会关注度高的文化体系健康产业，不断实现品牌价值的提升。
四，测评结论。目前房地产行业的品牌在品牌认知、影响力、品牌形象等方面表现出与其他行业不同特点，与此同时品牌在市场中的重要作用已经成为共识。这种作用在深度调整的行业背景下更为凸现。因此，为进一步提升品牌价值，塑造企业品牌力，企业从客户关系多角度延伸等方面进行了品牌深化，全方位塑造着良好的品牌形象。按照国务院的决定，11月份开始执行黑名单制度，为我们品牌价值，品牌特性，品牌维护应该说也是一个推动和促进。
上面测评报告给大家简要地做一个介绍和汇报，下面有请大家看大屏幕，公布测评的项目和有关的榜单。
(播放VCR)
主持人：现在进入今天的主题演讲环节，首先有请北京万科副总经理肖劲先生为我们带来主题演讲。
北京万科副总经理肖劲
肖劲：今天主要讲两部分：第一，过去品牌建设的道路。第二，对未来的思考。
今年是万科30周年，在过去20年一直把自己看作是朝阳产业，天天都在创新，给别人提供新生活。从去年开始，万科突然变成传统行业，现在每天都在跟别人学习之前不会的、没见过的东西，像赶潮流一样。
回顾走过的道路，发现自己还是一个朝阳行业。比如经常变革，推翻原来的东西，创造一些新的品类，这和新的行业特别吻合，实际上房地产是在不断变化的。
举几个时间点跟大家分享一下，万科1984年成立，1988年深交所上市，股票编号是0002，1991年进入上海，两个城市同时开发房地产，基本上25年前就已经发展到很多城市了。1993年，万科在香港B股上市，今年B转H股，B股改成香港的H股。2000年华润入股万科，成为最大的单一股票。2001年万科出售了房地产以外的其他业务，只做房地产开发，以住宅开发为主。2006年，万科形成四大区域模式：北京、上海、广州、成都，现在遍及60多个城市。每年开发200多个项目，交付7、8万套房子。目前已经有60万户家庭住进万科的房子。
实际上品牌在发展过程中不断变化，并没有形成一个一贯的东西展现给大家。如果在座有从事房地产行业15年以上，大家还可以隐约记得，九几年的时候有一本杂志叫做《万科周刊》。当年在全国范围发起征集企业品牌活动，很多人投票，最后没有选出大家公认最好的。给大家列举几个口号，以您的生活为本、建筑你的生活、无限生活用心建筑、成就生活梦想。这几个品牌口号没有延续太长时间，到2003年，我们有一个口号用的特别长，叫"建筑无限生活"，这个口号使到2007年底。2007年以后整个品牌进行转换，从那儿以后的口号叫做"让建筑赞美生命"，一直使用到今天。
无非就是三个大的主题词：建筑、生活、生命。这三个主题词不断转化，代表了我们尊重建筑、尊重客户、尊重行业。2007年以后，我们改了LOGO，融合各方面因素，这个LOGO很多人看不明白，实际上是中国传统窗花的变形体。大家看过传统窗花，把它的形状变形，就是成了我们的LOGO，体现了建筑行业对传统尊重。
现在用的品牌LOGO也是最传统的，在公司、报告、PPT都会用到。现在已经衍生到品牌以外的东西，比如2010年上海世博会万科以单独馆的形式参加，那个馆将近3000万人参观，除了行业人，有更多的人了解了我们公司。我们馆的主题是"环保"。整个主题都是以可回收的材料做的，这个馆拆完以后所有材料都没有扔掉，有的利用了，有的进行环保一种分解、一种加工。
今年是万科30周年，也就是这个月，过几年就是万科30周年私庆，万科提出新的口号是"城市配套服务商"，不光做住宅，还要做很多跟城市配套有关联的东西，为城市服务就是现在新的理念。在这个理念下，我们提出一个新的思路叫做"万科三好"，三好的概念是好房子、好服务、好邻居，要做出好房子给大家，包括提供很好的服务，建立和谐的邻里关系。
明年万科还要参加米兰世博会，跟上一次世博会一样，也有一个主题叫做"食堂"，就是每个人从小到大上学的时候去食堂吃饭的词，我们拿一个铝的饭盒打饭，想通过这个主题唤醒大家对传统的认识，不要丢掉过去。
下面介绍万科的思考，这个行业在过去十几年以及更长时间发展的非常好，整个行业的增长率是29%，每个公司基本上能够翻一番，全行业都在这个过程中生长。所以过去我们总是认为谁要是挣了钱，就是挣的行业发展的钱。未来是不是伴随着行业发展仍然可以挣到钱呢？未必，未来挣的是竞争的钱，如果不打败对手，不脱颖而出，可能就没法发展下去。
万科在行业29%的发展同时是以40%的负荷增长率，我们增长速度比同行业快。这种是不是具有可持续性呢？现在给大家看一张美国45年房地产发展的图，美国30多年很稳定，只是新房销售量不大，平均每年卖60万套，大概就是9000多平米，还没有一个城市每年供应量大，所以美国供应量不大，2000年以后有一个爆发点增长，又有一个爆发式下跌，现在又平稳了。
世界银行对这个行业的判断是不是这样？不是。世界银行说如果一个城市的人均GDP到13000美元以上，这个城市房地产发展会遇到一个衰退期。所以这个行业也许有一天会撞到天花板，大家想怎么发展？我估计整个行业到2020年，全年销售额到12万亿，如果保守一点应该达到9万亿。这不是我们行业特点，行业特点不可能无限发展。比如中国转型、人口老龄化、刚性需求到了一定饱和度等等，我们考量自己的发展是不是跟它同步呢？当然希望同步。但往下再发展是很可怕的数字，比如我们模拟现在获取土地，未来几年转变为销售额将达到什么程度？到2016年，以现在发展速度算，将达到4000亿人民币的年销售额。这个数字意味着在全国的市场上占有率大概4%到5%，每年要花2000亿的钱买新的土地，每年要交付27万套房子给社会，现在每年几万套。
我觉得房地产应该是一个复合型增长，不应该是单独增长。我们总裁总是拿大树做比喻，世界上有各样的参天大树，无论中国、台湾的大树，还是美国的红杉，不管哪种大树都有共同特点，必须有一个非常直的主干，这个主干稍微有一点歪，这棵树长不大。自然环境必须特别好，阳光充沛、水非常多，大树才能长上去。周边整个大环境也要非常好，不能有台风，不能有自然灾害，才能形成这种参天大树。
所以世界上真正具备参天大树的机会和地方并不是很多，如果把一家企业比喻成参天大树，可能外部条件有很多影响。我们更多的时候希望自己能够发展成一片森林，什么都有：参天大树、灌木、乔木、矮一点的植被，形成很好的生态系统。另外这个生态系统能够辐射出去，能够给更多环境提供服务。
最后说一下未来的思考：
第一，未来巨量规模给我们带来非常严重的复杂性，这种复杂性给任何一家公司的管理带来安全难度和机会。
第二，未来的增长是以客户、员工、投资者、合作方等社会方方面面共同成长为目标的包容性增长。
第三，我们增长源自于精细化管理和新业务开展，依托于城市和客户选择我们新的业务。
第四，新业务要遵循基本的行业发展逻辑。
第五，价值观是以对人的尊重放在第一位。
任志强 中国房地产研究会副会长、中国房地产业协会副会长、华远地产董事长
任志强：肖劲已经把他们对房地产看法说了，他忘了一个数，美国一手房和二手房交易量860万套，危机以后变成500多万套。一手房在整个交易过程中大约只占到1/12。当城市化已经接近于90%，而市场住房建设已经扩大到户均250平米以后，一手房更新速度越来越慢，新房供应量越来越低，而二手房交易量占主导地位。
也许开发商以后盖的房子少了，不等于房子总体交易量少。中国情况和美国不一样，因为中国是一个不完全的数，1到8月份的数字，是一个持续下滑的趋势，下滑趋势没有止住，而且在继续下去。
固定资产和GDP密切相关，因为三大部分，一个部分是投资，一部分是出口，一部分是交付。而投资占的比例是非常高的，从上面情况看，我们的贡献度接近于50%，投资下滑让固定资产投资对中国GDP影响会向下。
同时我们可以看到所谓克强指数没有很好，货物运输量略有增长，固定资产投资趋势也没有持续增长，从三大类，一大类是房地产，一大类是基本建设，一大类是工业，基本建设投资增长还是比较快的，大概达到23%，而工业和房地产业都处于下滑趋势。
工业增长值大概已经7、8年没有见过这么低，6.9%，说明工业情况很不好，统计局数目说，房地产下滑导致相当一部分工业产品出现急剧下滑，在座很多和房地产相关的下游产业，比如家用电器、装修、建材等等，在8月份统计中都明显看到下滑量大的超过30%，所以工业在整个投资下降的过程中和消费下降过程中也处于持续下降的趋势。
消费品零售额，很多人都希望消费变成三大支柱产业最高产业，美国占到70%左右是靠消费，而我们消费也处于持续下滑的情况。
天津会议上克强总理很自豪地认为我们也许能达到预期目标，尤其是就业情况很好，但从8月份数据看，没看到哪一个数据是好的数据。房地产也同样，投资在持续下滑，会下降到10%左右。
去年是11.8%，今年是20%，如果投资增长下降一半，是0.6个百分点，影响了1.1个百分点左右，这也是现在大家感到头疼的问题。持续下滑的投资还会继续，不会因此而改变。从土地购置来说仍然是负的，虽然8月份有些土地供应情况较好，处于上升阶段，但是仍然整体是负的。更重要的大家比较关心的，可能周总还重点讲这个，就是销售，销售和销售额都处于持续下降，下降趋势没有因为金九银十而扭转。
年初的时候可能下降15%左右，从现在看来很好，没有下降到超过10%，东部地区比较严重，下降大概超过30%，但是中部和西部地区是8月份才开始转好，7月份以前，中部和西部地区都是正增长，销售还是正增长。
如果把保障性住房加上，今年总量没有低于去年，今年是大于去年1倍，两者相加，今年真正的供应总量不低于去年的13亿平方米，可能远远高于这个数字。
更可怕的是房地产开发资金到位情况变成2.9，这是一个非常可怕的数据，在三个基础上维持了一段时间以后现在低于3了，其中个人消费贷款增长了4%，这是历年以来最低的，而开发带并没有减少，仍然维持了10%几的样子。从总体来看，很重要的就是没有其他资金在进入到房地产领域。去年有些是房地产行业本身回收情况好和再投入情况好，今年是非房地产行业进入到房地产行业的资金是大幅度减少。如果说今年信贷减少了或者是境外融资减少了，同比例看减少数字并不大，但为什么从10%到20%几下降到2点几呢，还是一个信心问题和整个市场的能力问题。如果大量羁押而回不来，就出现问题。
另外还可以看到的数据是投资总量在下降的同时，新开工是下降的，尤其是住宅开工下降幅度更大，总共今年到现在为止增加了10亿平方米，住宅大概是6亿多平方米，这个数字在明年时候可能显出来住宅投资信贷下降的幅度。
为什么？按道理说市场应该是健全，三中全会强调应该有一个完整的市场，但是很遗憾在中国出现问题是我们不是一个完成市场，而是被人为破坏的市场。没有一个市场中国家不进行宏观调控，这是毫无疑问的。宏观调控有两个目标，一个让市场更健全。另外，为了保证市场GDP在稳定增长中起到作用和为了保证失业率。如果是前者靠的是市场民间为主的力量，如果是后者靠的是政府的独角戏，我们看到上半年很明显基本建设投资迅速增长，但是其他民间投资迅速下降，而且下降在持续。不管独角戏怎么唱都无法支撑，这样可以看出来在市场中有没有以市场开放为主的先导作用，是决定市场的一个基础条件，房地产市场更为重要。
三中全会明确提出房地产土地流转问题，特别是农村土地的流转问题，三中全会提出的方针目前为止落实，最典型是土地垄断，为什么大城市用高价地拍卖，为什么把土地基础数据大大提高，比如北京，每平方米基础地价提高了4倍，高的到10倍，北京市核心区域已经到了29000多，如果加上契约税就是30万平方米的地，还没有盖房子。这个时候政府为什么要这么干？很重要的就是政府把土地作为一个投资品或者是投机品，重要不在于进行土地拍卖，而在于用时间和垄断和周期控制价值。当你价值低的以后不推土地，当价格高了以后限制性土地，让土地价格越来越高。
某些地区在低潮的时候用地方政府的财力或者是管控的基础设施公司或者是平台公司高价维持土地，目的就是把土地财政作为重要的支柱，目前达到4.1万亿，今年土地财政的钱作为支撑地方政府进行资本建设和扩张的一个余地。
第二，金融问题。中国很重要的就是没有开放的金融问题，去年出现房地产交易量下滑，最大问题是银行大大提高个人消费信贷利率。我个人认为这次导致所有消费下降的重要原因两把刀，第一把刀就是个人消费上涨，利率上涨，再就是保障性住房增加推动的促进作用。由于没有公开的消费市场，没有证券化，人们只能买房子去获得，城市化发展过程中房地产升值获得红利，如果有证券化基金，人们不通过买房子，可以买基金分享，让没有支付首付能力的人可以分享房地产分化过程中获得的红利。
也有人说银行个贷利率为什么不能降，因为银行是唯利是图的，确实是。但是银行唯利是图不等于市场不能改变，如果把个人消费信贷证券化，就完全可以解决，因为证券化以后还有5、6，尽管比现在利率低了，但是仍然比购买国债的3、4高得多。同时可以让老百姓通过个人消费信贷而分享城市改造的红利，恰恰我们没有推行这些，由于我们限制了金融市场导致的结果就是人们只能为银行打工。
刚才在会议的时候看到一条微博，就是所有人都在说，所有产业特别是房地产业都在为银行打工，毫无疑问，如果不开放金融市场，房地产怎么能叫做完整市场呢？所有在国外有融资条件的企业，我们看看报表都可以看到，他们上市公司在资金成本这一项中远远低于国内的上市公司和非上市公司的资金成本。
比如刚才公布的这些品牌价值中，如果不看到境内、境外资金差别，我们就会发现凡是在境外上市的企业都可以获得比境内上市企业更优惠的资金成本，起码影响利用率2到3个点。如果拿小开发商的成本之7、8个点，人民币升值过程中大量的境外汇款。但是我们没有对个人消费市场的信贷，导致地方政府出台银行要求银行降到0.7倍的回利率，如果是联邦政府，我们可以体现地方政府的权力，如果是大一统的中国制度下居然会出现地方政府要求银行0.7的利率情况，中国银行会要求各大银行实现个人消费优惠利率，可是银行居然可以不听，中国现在最大问题恰恰是，我们不开放金融市场，让银行只有一条独木桥，所以逼得银行就可以用更高的利率来吞食和抢劫民间财富，最后结果就是说贫富差距。
很多人在攻击房地产领域里面有大量投资和投机行为，我们的中央政府命令文件是禁止投资和投机，那还叫什么市场呢？企业家最主要功能就是发现不平衡，当东边粮食多，西边粮食少，就把东边粮食运到西边去卖，这就是市场的变化。而明摆着就是投机和投资行为。如果是取消了投资和投资绝不会有市场。
目前遇到问题恰恰是这样问题，银行讨论风险的时候，最大风险就是银行取消了回避风险的工具，比如说证券化，世界所有银行都把证券化作为金融风险中回避银行风险的重要工具，中国政府恰恰把所有工具都取消了，然后再天天讨论我们要测试，压力测试来看，看看我们银行是不是能扛得住。
我们再看看税收，在银行认贷又认房情况下，已经把投资和投机路堵得很死。但是我们税收仍然把所有消费者的购买能力削弱了。比如说香港可以用购买一套住房的时候，通过升值免费去增值，去换自己的新房子，但是中国政府不许。我们也可以看到在世界上所有的资本主义国家都给了老百姓购房一个优惠贷款，就是用个人信贷充抵所得税。
重复征税，把土地的出让资金变税金大大提高了纳入的成本。为什么租你土地资金变成纳税成本呢？按道理说，所有的营改增中，首先应该把土地出让金扣掉，应该在汽车行业购买的发动机，在整车上税时候没有发动机的税，购买轮胎也不进行轮胎上税，轴承也不进行轴承上税，都抵扣了。为什么房地产不抵扣？在房地产中都是多次上税。方太老板说，油烟机上四次税，第一次是购买油烟机，第二是施工单位还要收税，第三，就是纳入房价中再次税，第四还要根据房价再上一次税。比如精装修所有的电视机、电冰箱等等。
整个纳税体系中还有一个很重要的问题，为什么住宅地价比公建地价高，全世界都几乎难见到，我们都是随着单位缴纳的，所有办公楼里面集中自己所得税以外，包括所有员工应该缴纳的个人所得税。但美国个人所得税是随着居住地缴纳的，其他地方也这样，在租住使用过程中减掉一部分税，通过纳税办法来弥补。因此，最富裕的地区往往是治安最好的，地方政府手里钱最多的，服务到位，教育医疗都是最好的，恰恰相反，所有居住地里面地方政府除了从土地中获得巨额收入以外，都只是赔钱，还要负责保安，负责垃圾，负责卫生、负责其他的所有东西，但是不能在住宅中收取任何税种。所有导致结果就是让我们市场更加扭曲了。
再看看所有限制性条件都是市场化，限制性条件包括银行最有利又认房又认贷，如果两套房子向你进行贷款，一套房子抵押成本更高还是两套房子抵押成本更高呢？那么哪一个保险系数更高呢？明明两套房子更保险，可是银行反而认为你应该付更高的利率，这就是我们用限制导致市场的下降。过去限都让房地产发了财，银行说我们没有希望你们给我们发财的方向。并不能说市场城镇化已经完成了，也不能说人口高峰期已经过了，更不能说因为人口出生率在下降过程中，现时的就没有了。尤其是老龄化过程中，家庭户数不但没有增加，还下降了。限制导致市场不完整的结果。
昨天召开国务院会议上提出，希望把西部地区的城镇又有就业，又有保留，让所有人不再迁徙，不像候鸟一样留在当地，为什么不留在大城市呢？没有搞懂人们自由选择权利是社会中更应该拥有的。
北京自住房让20万人在抽签，他们像赌场一样在中奖，每个人都在讨论为什么北京出现交易量迅速下降的过程，因为把大量欲望或者希望寄托于摇号，资本运营商提供的不是保障性权利，而政府本来应该提供的居住权利的保障，那3600个保障性房和1200万套统改，不会影响到库存，因为只是居住权利，不是财产权利。政府不想承担责任的时候，把所有责任推给市场，让市场承担，于是保障性住房变成财产权力，而不是居住权力，这个财产性权力变成人们发财的机会。
北京市政府自住房，一个是竞价的时候从来不舍得从土地中少拿一分钱，所以50%挂牌自住房，变成100%变成自住房，请问你投资了吗？如果资金是老百姓投入，凭什么拿30%的收益呢？就是因为制定一项政策，让获得更多的投资和投机的机会吗？如果都不批评政府这些错误政策，最后导致这个结果不是市场，而是变成了政府玩弄消费者的一个工具，我个人觉得变成一种财富再分配，这种再分配过程认为只是有利的人群更有利了。
如果降价卖不出去房子，说明没有需求了，但是从现在情况看某些地区当降价时候有需求，是卖得出去，但是如果降价有需求而没有增长说明什么？说明政府有问题。
我们更需要研究的不是在现在非市场条件情况下，房地产市场走向什么地方呢？更应该研究三中全会研究下，如何向整个社会发出呼吁，希望政府让房地产更加市场化，如果有更多市场化条件下我们不认为出现问题。我个人认为我们可能会下降，但是下一个低点，不可能低于上一个低点，也可能高于上一个低点。
从总体来看，在整个波动过程中有高有低是平台的过程，中心轴是不变的流程。我们在2003年的时候做过一个测算，认为中国房地产投资在住宅投资上最高峰期是10万亿，现在为止去年完成8万多亿总投资，其中住宅投资接近6万亿，达到原来2020年的结果，加上保障性住房已经接近2025年8万亿左右，非商品房占了很大的比例。
从北京数据看，保障性住房在开发商手里大概有40%到45%，另外是政府直接建设，把这两块的投资总量都加起来，现在已经超过8万亿。那么再往上升过程中已经不太可能了，现在如果按照一万亿左右贷款需要配3万亿左右的棚户区改造资金算，大概是4万亿的过程，已经接近于顶部了。
如果按照国际情况看，原来预测2020年的时候应该是房地产的供应总量最高峰，实际情况做不到，中国是2030年是持续增长过程。但是十二五中，3600万套保障性住房，导致短期之内迅速提高了供给，增加了库存。一方面开发商每年生产房子7百到8百万套新房，同比例是接近1：1的二手房交易，大概只有12个城市二手房交易量高于一手房。保障性住房一年700万套，相当于现有的开发量上高了一辈，因此出现大量库存。银行问题是为什么出现大量库存的时候，中央政府还在提出要加速保障性住房和棚户区建设，不管开发商销售如何都不影响GDP，真正影响GDP只是投资。
中央为了保证中央值的部分，不管库存是不是有，还继续加大房地产投资，开发商不投了，我更要投，那你不是故意增加库存量吗，目的不同做法自然不同。现在两个统计数据，一个是现有库存总量是180亿，统计局一共竣工是135亿新房，还有50亿左右的旧房，还有20亿左右的拆除量。但是按照国土资源部来算，认为有230亿的拆除量，城镇化需要240亿的量，目前只有人均35平米，没有扩大，以后有2.3到的折旧量，去年是13亿，住宅是70%，加上保障性住房15亿的住宅供应量。如果GDP降到6到8的过程，60%城镇化率过程中，有可能降到10到12亿，就是前面说的波动中会降一个平台。
再到接近于70%城镇化率的时候，也许GDP只有5到7%的水平，那时候只有8到10万的增长量。前段接触了日本、德国的代表团，他们说7%已经是天大的幸福了，再熬多少年很难达到7%的增长率，中国人已经习惯了8%以上的高增长，到了7%是痛不可言，7%是仍然是很高的增长。如果按照8到10亿的增长量也仍然很好，2011年、2012年销售量都在10年以后。已经习惯在不断的攀升过程中增长，一旦维持到一个时间或者再一个波动过程中维持一个下一个平台的时候，觉得日子过得很困难，这就是面临的问题。但是我更想说的是，如果我们市场归回于完全市场化的一个条件，实际上完全可能把人均35平米增加到40、50、60、70，我们现有测算不低于35平米，而是40、50的时候。当人均GDP一万的时候，人均以40平米计算，如果是2万水平，可能要求人均接近于60%，这样现有的测算全都推翻了。在中国城市中需要的可能是更多一些住房要求。
这三张图，看看整个发展过程中住房，白的是住房，国民资产收入中的总量越来越高，法国、德国，不管哪一个国家，未来发展中住房建设总量一定越来越高，而不是衰退。谢谢。
周忻 中国房地产业协会副会长、易居中国董事局主席兼总裁
周忻：大家下午好！肖劲把万科品牌从30年前讲到现在，在中房协所有的论坛上我从来没有系统讲过中国，我讲的都是市场发展趋势、转型。为什么？在过去，作为一个服务行业，营销不是房地产最核心的部分，最核心的部分在房子，在产品，在建设，在资金。今天可以讲一讲中国房地产营销，去年下半年开始谈产品的已经很少。今天四大热点是什么？第一是转型，第二是营销，第三是金融，第四就是互联网。
房地产行业里有两个没有谈的概念，一个是价格。房地产市场是一个量和价的关系，任志强给了一个非常好的数据，但是这几年问价格的人越来越少，看清楚价格，看清楚未来需求是越来越多了。今年四大热点当中，首先是转型。
万科肖劲所讲核心点是30年，从原来的住宅开发商变成城市运营服务商，把原来就是一个房子变成服务和邻里的生活、社区的概念。实际上不仅仅他在研究这个问题，中国很多大的房地产开发商都在问一个问题，当房子建上天花板的时候，收上几千亿的资产，我会不会开始收缩？一些大的开发企业现在都是几千亿的总资产，这些中国房地产行业快速发展的一个特殊产业。当碰撞天花板以后，大家发现房地产会慢慢萎缩，没有萎缩之前该干什么？
恒大涉及足球、水、米、油；万达做电子商务平台；万科搞社区邻里的关系，实际上很多开发企业都在研究转型。营销是整个房地产行业中最热闹的部分，实际上现在的整个房地产行业转型从营销开始，今年营销公司转型代表中国房地产行业未来总的趋势，所以转型是今年最大的一个关键词。
第二，就是营销。房子买了以后，销售不好的情况下突然之间变成不会卖房，只要有卖房子的方法，他都做。他可以找8家公司谈，可以找6家中介机构，所有的广告都得做，所有东西都在干。
中国房地产营销实际上面临着一次中介服务行业，还不仅仅是营销，面临着一次大的转型变革，转型变革的核心点在于互联网介入，在于到了天花板以后，二手房超过新房一天早晚都要来。所以开发商做了很多营销工作，比如万科，全面营销，万科跟淘宝谈了一个业务，在淘宝上消费多少在万科里面可以打折多少，万科又跟腾讯合作，支付过程当中，跟财富通联合起来，买房付定金的时候可以给利息等等。
开发商做不断营销，中介公司在做不断变化，有些公司从互联网平台做得好好的，提出来开始做分销。有一些明明在传统过程中一些企业、大的房地产中介机构都做金融了，房地产金融是今年中国最热闹的点，房地产行业恰恰在过去几个月里面是在营销，几乎每一个礼拜都会看到房子营销当中的变化，这些变化是基于金融、互联网和企业未来发展转型的密度。既然讲到公司，我今天就拿易居情况给大家做一个案例分析。
首先前两天在公司季度会上提了这样一个概念，为中国服务行业的创新变革叫好。为万科在营销创新当中的一些变化创新点赞。在今天这个市场当中，不变是等死，变是找死，与其等死不如找死。这句话是1997年中国房地产处于最差的时候，到上海做调研的时候我的前任董事长说的，中国房地产处于这样的格局，后来才有了发展，我今天想起这样一句话，为什么？整个市场一定会发生变化。
万科的全民营销是营销当中的一个非常有意思的东西，不管里面任何的创新有这样或者那样问题，渠道为王是营销的核心，人家在创新，我当然应该给人家点赞，跟淘宝的合作，虽然有些开发商第二天反馈说，淘宝客户不是我们的客户，恰恰这样一种创新是营销人要学习的东西，比如微信当中财富通的合作，虽然今天没有做起来，虽然可能易居做在它的前面，但是房地产和金融的结合，在营销点上的创新，我认为是非常到位的。
对万科营销当中的创新我还要点一个赞，今年要求所有地方公司在营销上搞创新，实际上我们这个行业需要的是每一家企业、服务行业在不同的领域当中，不同的环境当中，都做一点点创新，未来会有非常大的价值。所以我说行业需要变动，行业需要创新，不管哪一个公司只要在创新这个点上做的工作，我们都要点赞，都要叫好。回过头来讲，易居在过去的卖房子20年，我一直在讲一个概念，易居在房地产营销或者服务领域当中是走在创新最前面。
易居内部一句用语叫做"唯一不变的就是变"，如何在现在状态下去应对这样一个市场的格局，在现在这么复杂、零乱的房地产营销变局情况下易居何去何从。现在易居是有前瞻性的，今年年初易居成为一家控股公司，下面有五大产业，五大平台，营销平台，互联网平台，金融平台和社会服务平台。
这个平台是催生出来的，围绕着营销有六个方面。以前20年前卖房子是干什么事情？第一，策划，方案策划。第二，执行策划。第三，暗藏转换。这是原来最早房地产市场代理公司应该做的事情，后来变了，为什么？要到外面去找客户，要去做渠道了，原来不需要，我们公司打的广告，老百姓自然而然来了。后来到马路上去拦客，后来想办法要其他信息。易居营销最核心的基石部分就是易居最传统的，我们称之为易居的营销。
今年年初制定战略的时候，第一个叫做易居的基石，房地产营销的本来面目。
第二叫广告。原来做营销过程中，报纸上做广告，后来发现一个问题，现在广告大多数都上了互联网，而恰恰易居过去N年当中，最好的广告是微信，移动端上有微信、微博，PC端有百度和新浪，这是传统房地产卖房子过程中广告角度上来讲的一个非常重要的阵地，这是我们易居第二条线。
第三，易居在美国上市，打的线上、线下结合的O2O的房地产平台，为什么O2O是中国现阶段最核心的阶段，任何一个行业，O2O都是最需要的。易居旗下的乐居打造了中国最好的房地产电子商务平台，我一定把它坚持到底。
这三条线是传统行业和现代房地产的结合，易居抢占先机，但是是传统行业中必须要做的动作，而电子商务平台是我们非常大的格局，我们一定要做到，一定要把它进行到底，我讲的一句话是，把传播做到极致。
再讲三个大家很感兴趣的东西。
第一，这段时间突然之间易居的营销总裁提出一个概念，要搞一个易拓公司，不再是行业总裁了，这家公司是传统和现代结合的公司，在易居体系当中把有些资源拆出来合成的东西。刚才我讲到传统营销有传统营销做法，传统营销有一个重要概念就是易居的拓客，这是易居整个现代中国拓客非常重要的点。
第二，联动平台。曾经在效益上不好的时候，整个杭州有25%的交易量是在这个平台上做出来的，万科做的全民营销，不管对与不对，渠道为王的时代，全民营销一定是一个方向。再加上专业团队的分销机制，易拓公司是一家中国房地产行业的渠道性公司。
我做了12年中国房地产的数据，我从来没有对C端开放过，当把中国4000多个新开楼盘完全测评分析的时候，当对中国的2500个楼盘每一个月都能够出30页到50页报告的时候，一定把这样一些专业推向C端，让老百姓在买房子的时候看一看，这是易居中国大数据运营当中一个核心，叫第三方营销。
最后，互联网金融，房地产金融。去年中信银行给了我500亿授信做房地产金融，这仅仅是一个开始，虽然我们没有碰过金融，也没有向银行借过一分钱，依托现在互联网，依托我们对有效资产和有效资产人群的把握，我们应该是可以打出一片天地来。我们最早推出了乐居贷，后来推出易居贷。最近推出中国第一个房地产互联网的P2P的平台，叫黄金所。一保加六贷加一转，八个产品，这个概念能够站在这里跟所有金融行业里面的人说，这可以让老百姓轻松置业，欢乐置业，轻松建房，减轻支付的压力。
任志强刚才讲的非常到位，为什么二套房的利率要低于一套房，这是不可以的，在金融角度来讲今天两套房子，给你的利息一定比一套房子给你的利息要低。互联网P2P行业当中分ABCD四大类，三无人群是C类、D类人群，A是有房户，B类是有车户，但是中国情况不一样，中国情况是有两套房，给你的利率要比一套房的利率高，这是扭曲的观点。任总提出来去呼吁，说用市场办法解决，如果有两套房，应该拿着利率，老百姓给你的利率应该比一套房的利率低，所以这就是机会，这个市场、这个服务领域，我相信很大。
刚才讲了六条线，国家这六条线是完全按照六个体系去走的。我讲了一句话，在中国的房地产服务行业也是合适的，只要做一个细分的服务，只要是服务于整个行业，将会做得很大。卖房子易居做的很大，数据库也做的很大，互联网广告也能做十几个亿，房地产电商也能够做上百个亿。哪怕今天小蜜蜂在门口做拦截，只要做服务行业，只要是做专业的，一定能够做得好。所以我对易居的六条加在一起，我提出一句话是"分是满天星"，任何一个市场都可能成为一个星星，但是今天为什么又推了一个六合一的概念？当市场再发生变革的时候、动荡的时候，看谁先准备好，易居是先准备好的。
在这样一个情况下，恰恰别人要变动的时候，我们再把拳头给收回来，易居推出六合一，全面解决开发商房地产公司的解决方案。中国房地产营销就那么六件事情，可以任何选我们一个一个服务，也可以把我们的四个服务打包、六个服务打包，可以在买房子过程当中用易居中国服务，可以用一个礼拜、两个礼拜都没有问题，我们提出一个问题叫"聚是一团火"，六合一结合起来。 所以我今天演讲的主题叫做"聚是一团火，分是满天星"。系统地提供服务，拆分开任何一个点都能服务。
万科从房变成服务，好像服务概念原来不属于万科，万科跟房相关，万科在变，刚才肖劲讲的一个概念是，从他们成立到今天，广告语一直在变，易居有两句广告语，从成立这一天就写好了，到今天还是两句广告语，"让中国人住得更好，做中国房地产最好的服务商"，易居会坚持，这就是易居的文化和理念。谢谢！
新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷
欧阳捷：尊敬的刘部长，尊敬的周总，尊敬的丁总还有在座的各位嘉宾，我们汇报的题目是“优胜劣汰刚刚开始，品牌房企如何脱颖而出”。其实住房市场严重短缺时代已经过去了，现在住房市场已经由过去快速增长期转向了平稳发展期，过去快速增长已经没有了。
目前来看整个房地产市场城镇化速度已经在放缓，整个二三线城市我们看到，包括四线城市，我们看到城镇化的速度不再像过去那样，城市有十几万人口 的净增长，很多城市甚至已经陷入了负增长。在这些城市里面我们会发现需求不再像以前那样明显增加了，这个市场蛋糕不会像过去一样快速长大，而市场的蛋糕在 某些城市甚至可能在缩小。比如说沪宁线五个主要城市，从南京、杭州、无锡、上海，今年上半年城市交易量下降幅度在21%到38%，而新城控股旗下的市场逆 市增长了35%，意味着市场在划分，你抢了别人的蛋糕别人没有口粮了，在座的房企大家做的都是同一件事。
今年总量并不少，今年1到8月份，比前年高了12%，虽然比去年高了10%，这个量并不少，后四个月不会少到哪里去，成交总量已经见底，虽然今年成交量比去年低，但是比去年任何一年都高，市场成交量在高位区间内波动，而波动才是市场经济。
库存继续增加，我们看到施工面积在直线上升，2000年的时候我们竣工大概需要两年般，而现在则需要6到7年，并且这个竣工率还在直线往下走。
库存也再继续增加，新开工面积与竣工面积仍然存在巨大的剪刀差，这个剪刀差还再继续扩大，意味着新开工量减去竣工量还在增加。这背后的逻辑是土 地供应，2010年到2013年，土地供应量几乎是2005年到2009年的1倍，房屋供应量后4年的供应比前五年增加了50%。这就是我们看到的市场的 竞争格局，并且我们还看到了市场的去产能尚为启动，品牌房企数量仍然在增加，2008年遇到金融危机的时候，到2009年明显下降，但是到2012年又从 85000家增加到89000多家。
按照我们的分析，全国8万多家房地产企业常常有90%未来出局，实际上8000家已经足够了，按照一线城市一千万平方米，也只需要100家房地 产企业或者100家项目公司，一个项目就是10万平方米，这样大概需要一万多家房地产企业，如果一万多家项目公司在所属不同的房地产企业，因此8000家 已经足以。
上个月写了一篇专栏，这里面预测了一下房企巨头的销售额，7家千亿房企按照过去5年的库存增长率，只要到2020年销售额将达到8.1万亿，如 果把他们增长率下降一半，他们在2026年也把去年总销售额几乎全部包圆。因此他们在抢别人的蛋糕，我们也在抢别人的蛋糕，优胜劣汰才刚刚开始。现在生态 圈压力来自于竞争，而不是来自于其他。
大企业的压力是追求业绩增长，而小企业是生存的压力，这个压力因为移动互联网而更加加剧。对形成控股来讲，我们的探索是追求稳增长，鼓励创新。 在这个时候企业走得快不如走得稳，企业必须要想清楚自己究竟要什么，要做什么。在这种情况下我们认为，一个企业必须只有想得清楚才能说得清楚，只有说得清 楚才能做得清楚，所以企业必须要搞清楚自己的战略目标和方向。
必须要在此前前提下理清自己的策略和措施。所以我们认为活得久比活得好更好。我们做了一个模型，过去几年的复合增长率，2030年新城控股销售 额和营业收入超过4000亿，当然这个不太现实。但是我们恰恰证明了另外一个逻辑，如果你稳步的向前增长，你活得更久一些可能比你快跑来得好一些。
怎么样才能做到稳增长？我们认为抓住七个方面，首先是你的战略要清楚，抓住七个点才能知道怎么做。
一个是区域聚焦，从去年开始集团的战略布局升级为1+3，以前是深耕长三角，在长三角做了20年，专注于只做一件事，就是住宅。所以在住宅上进行专业深耕。
现在已经有长三角扩充为中西部地区，珠三角、环渤海，同时在这些城市里面20年只进入了12个城市，过去在10个城市里面深耕，平均每两年才进入一个城市，只有深耕才能做到专业，才能做到对这个城市，对这个客户，对当地有深刻的了解。
新城地产也在做互动，但是商业地产方兴未艾，因此2008年开始，我们推动了商业地产的驱动，保证住宅和商业并驾齐驱。今年开始进一步加大商业比重，未来品牌将成为行业第一商业梯队，2017年希望有20到25个新城广场能够开建。
在此情况下，企业激进的前提是保持稳健，稳健情况下才能做好企业发展，所以必须保持核心业务聚焦，保持均衡性，不能有短腿。同时企业还要有自己清晰的人才战略，保持核心骨干团队情况下，不断扩充新鲜血液，补充商业管理人才。
通过这几年发展，我们欣喜地看到，新城控股增长率达到37%，今年1到8月份，我们销售额在市场目前状态下也增长了30%。当然，稳发展不等于 墨守成规，新城市微创新我们认为，所有的变革性创造和创新并非全部来自于颠覆性的改造，而是对于基本面的突破，在细微之处来去通过量变取得微创新的质变。
新城控股也在尝试探索百年住宅技术，通过百变魔方，人性化设计，达到百年的住宅建设，今年将推出试点项目，新城也愿意为行业进行探路。现在提出三代店，一代是纯粹的商业广场。第二是商业步行街的商业综合体。第三代店是内街、外街，商业和商铺进行联动。
在微创新当中，在设计产品方面，周总刚才讲的很多企业已经不太讲产品了，但是我们依然在产品上去追逐，不仅是在属地领域上推动商业微创新，包括 广场的全开启天窗，在苏南地区绝无仅有。新城建立全国第二家地产企业的住宅技术研究院。在服务方面也推动了微创新，包括提高客户黏性，追求客户口碑。
刚才刘部长在报告中也讲到了新城地产去年的客户满意度达到了行业的一个标杆值，达到81分。我们同时还推动商业与住宅的联动，还有服务的微创新、社区O2O，移动互联网的工作。
同时新城做了公益微创新，我们提出一个公益产品，这个产品是已经坚持做了两年多，未来会一直长期坚持下去。支持新城发展最重要还有一个愿景，产 业要长远发展必须要坚持自己的愿景，坚持自己的使命，坚持自己的核心价值观，只有这种理念才能支持一个企业一直走到遥远的未来。我们希望我们能够为繁华城 市和幸福生活来贡献我们自己的力量。我们也希望能够通过我们的努力让专业创造价值。
如果未来希望能够跟同行们做一些更多的交流和互动，也希望能够大家共同为这个行业做出一些更有价值的东西。谢谢大家！
孙茵 天朗控股集团董事长
孙茵：尊敬的刘部长，尊敬的在座各位业界精英、各位专家，以及媒体界的朋友大家下午好！当下中国一个大的背景就是转型和升级，今年对于我们房地产业来讲一个主题就是转型发展，下面把这几年天朗控股在房地产行业的产业转型的一些实践经验和大家做一些分享。
我们天朗控股是以文化产业作为驱动力来进行企业的产业转型，产品线主要是天朗文化集，分三个类型：第一，社区文化集。第二，城市文化集。第三，城市名片文化集。社区文化集主要是为社区提供权威的文化和生活系统。城市文化集为城市商业提供权威的文化以及各项配套服务。
今天主要给大家城市名片文化集。城市名片文化集分三个大方面：第一，我们在传承城市文化和保留城市记忆方面这样一个功能，也是它的第一个大的特 点。这个方面在我们的城市文化产品系里，在建筑上一般都选择城市，带有城市特色的传统的建筑形式，同时在景观也是赋予城市特色一个景观系统。
在这样一个城市的载体中，我们做的产品有历史街区的，也有按照城市传统记忆打造的城市的传统建筑群，在业态布局上，我们主要是将城市的老字号， 包括城市得非物质文化的遗产以及城市的特色的产品，包括城市的传统的公益，还有城市的一些传统的演绎形式，将它和现代消费业态融合到餐饮、娱乐，包括一些 主题酒店、客栈，以及再融合一部分儿童业态和整个婚庆场所，来构建一个城市的，这样保留一个城市记忆的消费形态，代表城市记忆的一张城市名片。
这样子的产品我们在中国目前做一个印象城市一组系列，现在已经开街无锡明清的历史街区，还有昆山的印象台湾，还有南京的印象金陵，以及在济南的 印象济南，这些产品形态基本上都可以代表这个城市的记忆，是这个城市人精神的一种家园，同时也是外地人到了这个城市来可以感知、感受这个城市风俗的一个窗 口，这是我们城市文化集的第一个特点，也是它的第一个大的功能板块。
城市文化集第二个大的功能，就是城市文创产业一个聚集地，一个孵化地，同时也是城市文化品牌的发布地，也是一个城市文化的品牌展示地，那么我们 在这里聚集了有艺术、文化、创意多种产业的聚合，同时我们在这里布局了很多的城市的展馆，像美术馆、博物馆、展览馆，同时还有会议中心。我们也在这里布局 了很多的服务配套内容，包括培训、教育、金融服务等等。
在这里会举办多种类型的，各种类型的品牌发布会，各种类型的展会以及各种类型的活动，来使得这个场所不仅是成为文创企业的一个聚集地，同时是一 个文创企业的品牌发布地，随着各种活动的不断深入开展，使这个地区凝聚力，包括在国内和国际的影响力会逐渐地深化，来构建一个企业的生产的，创作的基地和 一个企业的品牌发布基地和交流、交易的基地。
这是我们在城市名片文化集第二个大的功能，目前我们在上海、北京，包括南京、成都、济南这些节点城市，包括西安，我们都在构建这样一个城市文化 平台，我们希望在中国构建一个中国的城市的文化平台，我们的艺术家，包括我们的文创工作者和创意工作者，他们可以通过这个平台来更加丰富他们的创作，也能 够使他们的创作更好地走向中国舞台，同时我们从明年开始将在欧洲和美国各个地区设立办事处，让中国艺术能够走向世界的舞台，让我们为中国艺术家和创意工作 者所构建的中国文化平台，可以和世界接轨。
第三，进口商品的交易基地。我们也在城市文化平台中的一个板块，就是进口商品交易，随着中国的经济发展，中国进口商品的需求也越来越大，我们在这个平台上为消费者提供系统服务，为国外的供应商提供一个非常系统的，从报关，到商检，到物流的系统服务。
我们目前构建的这样一个城市文化的整体名片文化平台，我们将在中国这些经济比较发达的节点城市，目前我们已经进入到有八个城市，未来我们希望能 够有将近20个城市这样一个文化城市平台，构建住这样一个能够代表中国精神的，能够为中国的艺术家和文化创意工作者构建的中国的文化平台，希望能够和世界 舞台接轨。
文化推动城市发展，我们希望通过我们努力，能够为中国人在消费升级过程中构建住更加丰富的精神文化生活圈，同时，我们也希望通过我们的努力能够助力到中国从中国制造向中国创造的转型。
同时，我们也希望中国在世界崛起的同时，经济舞台能够在世界舞台上唱主角，谢谢大家。
于全 北京江南投资集团有限公司董事长
于全：首先非常感谢主办方中房协举办这次盛会，让我们大家能共聚一堂，交流房地产企业品牌建设等议题，同样也在此与大家分享我们特有森林式园林 品牌建设。我们是怎么打造森林式园林我想在此之前，谈谈我们为什么要选择森式园林作为品牌建设的核心之一，很长一段时间， 我一直在思考一个问题，在我们的城市中，什么是最珍贵的？在现代城市发展过程中，我们面临几个很严重的问题：
一，空气污染，市中心车流量较大，每天排放大量的二氧化碳和有毒气体。这几年北京的雾霾也是经常占据各大媒体的头版头条。
二，噪音污染，在市区车水马龙，很大一部分人每天工作压力本身就很大，噪音污染更是让人心烦意乱。
三，过去发展城市中盖了很多楼，却忽视了园林资源的打造。无论在伦敦海德公园，纽约中央公园或者是北京的朝阳公园，城市中没有什么比自然资源更 珍贵，随着城市资源的诞生，势必对区域形成深远而积极的影响。然而现实矛盾是，并非每一个房地产项目都能拥有一个如此丰富的自然资源。尽管我们集团在北京 开发及储备了十来个项目，300多万平方米，大部分周边都有很好的自然环境，如何在项目本身打造一个优美自然居住环境，成为解决这一矛盾的关键所在。如何 解决矛盾？如何打造属于我们的独特风格，如何建立自己的品牌，这一系列问题最终答案更是我们今天要说的森林式园林。
我们为何到打造森林式园林？一是绿色经营理念的要求。二是现代人居环境的要求。三是品牌个性化的要求。四是森林式园林的独特优点。现在很多开发 企业无论是在建筑上，或是在园林上十分注重，当最终处以同质化，我们要树立自己的独体品牌，就得独树一帜。我们不做跟随者，只做开创者。我们最重要的一 点，就是森林式园林所独特的各种优点，因为单纯的标新立异，不等于它就是一种好的思路。我们也简单的说一下，森林式园林等给我们带来好处。
首先是消除噪音，声波在树林中传播时，经树叶、树枝的反射和折射，消耗除一部分能量，其次是吸收废气，降低粉尘，净化空气。据相关研究表明，一 棵中等大的树，叶子总面积相当于两亩地那么大，降尘量减少23%到55%。飘尘量也可以减少37%到60%一棵树吸收的有毒气体有时能达到10多种。一亩 树林一个月可以吸收有毒气体，二氧化碳四公斤，一年可吸收扬尘20到60吨，不仅如此还能杀灭部分有害细菌和微生物，具有保健作用。
树木在吸收过程中能分泌出杀伤力很强的杀菌素，杀死空气中的病毒和微生物，同时还能释放出芳香的无气态物质，这些物质有兴奋精神中枢的作用，吸 收二氧化碳产量、大量氧气，温室效应也是现在很重要的环境问题，一亩森林每天吸收60公斤二氧化碳，释放出49公斤氧气，所以森林式园林有一个很好的就是 在小区就跟置身于天然氧吧一般，提高负氧离子含量，健康长寿。当我们去一些公园林地的时候，发现整个人神清气爽，特别舒服，不仅因为公园和林地空气的湿 润，氧气充足，更重要是的林地空气中还有很多负电子，具有调解神经系统和促进血液循环的作用，可以提高人体免疫力，因此负电子被认为是长寿树，支撑宜居城 市和社区第一要素。森林资源到底是怎么呢？我们如何做式园林与园林简单结合，不是一种概念的简单渲染，而是对自然生活的一种还原，对现代宜居的追求 与探索，以森林式景观为主体，以人和自然和谐共融。我们挑选数十个林业基地实际考察，将数以万计的高大珍稀乔木移植到社区，再处以多层次的灌木，精致水 景，边类草地、休闲座椅，儿童娱乐等设施，让业主入住开始感受到森林式园林带来的种种好处。
现在很多客户和业主跟我们说，走到我们开发的小区内情不自禁地就会说，有一种漫步在森林中的感觉。整个人精神气爽，这让我们很感动，我为现在要 给森林式园林的一个准确定义。因为我们目前也还在森林式园林道路上探索，或许有一天人们谈到森林式园林会想到我们曾经开发的一个个优秀的项目。最后祝本此 会议圆满成功，谢谢大家！
杭州老板电器股份有限公司董事兼副总经理 何亚东
何亚东：尊敬的刘部长以及在座的嘉宾，接下来跟大家做一下沟通。这段时间大家要转换一下脑筋，前面都是房地产企业跟大家做沟通，接下来中国厨房电器作为厨房电器还有电梯跟大家做一个交流。
讲三点：第一，这个题目不是煽动民族程序，只是陈述一下事实。第二，刚才作为万科的回应，万科今年是30周年，我们老板电器是1979年，今年 是我们35周年。第三响应主持人以及刘部长中午要求，你们今天都讲品牌，你花一点什么，把老板品牌，为什么叫这个名字，你要跟大家分享一下。借这个机会的 确有很多，特别是一些年轻人肯定不太清楚，为什么叫老板这个牌子呢？怎么得来的呢？我花两分钟给大家解释一下。
1979年创业的时候，我们叫红星五金厂，这是第一个名字。过了3到4年时间，大家感觉这个名字太有民族情感，也太有时代特色了，要调整一下， 要换一下名字。所以我们当时想洋气一点，就起了一个boss，当时没有互联网，工商局备案也不是很完整，我们又用了将近6年时间。6年时间以后，我们的 boss就开始进入中国，它一查中国还有一个品牌就叫boss，然后发现它比我们早注册了起码10年，在国内把boss给注册掉了。我们想这样不行，得换 名字。和boss相关的词在中国含义是什么呢？那就是“老板”，这挺好。所以我们开始注册“老板”。但是在80年代中期，1979年刚刚改革开放，对市场 经济认识仍然不如现在。
所以“老板”这个词工商局，所有领导不敢签这个字，搞不清楚80年代中期，是不是小平同志搞改革开放，行还是不行？也不知道。所以商标很难注 册。我们当时也是唯一一个通过电话确认没有手签的商标注册，当时没有任何一个领导敢签这个字，怕今后翻案，说电话可以，就注册吧，就这么搞下来了。
所以2009年改革开放30周年的时候，中央电视台过来到我们这儿采访，就是采访当时这个老板商标注册，因为具有代表一定时代意义，就是说明中 国市场经济在中国得到了法律上认可，所以中央电视台专门对这个事情进行了报道，所以我也算是对任总说的，我们要呼唤资源配置，互换真正市场，不要干预真正 的市场，算是一个回应。但是给这个呼声，也给“老板”注册成功鼓一个掌。
接下来首先跟大家讲一点数据，我想跟大家讲两个行业，一个是冰箱行业，一个是洗衣机行业，这是大家熟悉的两个行业。冰箱行业能够看得到，有一份 PPT，就是国产品牌和外资品牌的销售份额和平均单价，在外资品牌占比将近35%，但是平均单价是国产品牌的1倍，外资品牌应该在5000，国产品牌在 2500左右。
第二，我们的洗衣机市场，洗衣机市场外资品牌占比48%，外资品牌51%，2013年差不多就是五五开，平均单价外资品牌应该在3000，国产 品牌在1700，基本上也是1倍。现在国人对于中国家用电器品牌形成统一印象，不仅仅是冰箱、洗衣机，还包括彩电，总体上的高端市场，外资品牌占据了很大 的份额。并且平均单价都是国产品牌的1倍以上的价格。
我们看看，上一次哪一个领导讲了，令中国家电骄傲的就是厨房电器市场，厨房家电市场有一批企业在努力拼搏，这是拼搏的成绩。外资品牌的份额是在 9.8%，国产品牌占了10.2%，平均单价外资品牌是2500，国产品牌在2490，但是市场份额基本上外资品牌在中国市场处于非常少量的份额，所以这 是一个非常，我在历次公开场合讲这个数据的时候，大家也感觉到非常振奋的数字。
当然这个数字可能也有很多方面的原因造成，所以我就跟大家做了一个提问，厨房电器市场格局是如何形成的？家用电器市场当中如何形成这么怪的家用 市场。洗衣机、冰箱、空调是这样的，原因在哪里？很重要的原因，正如这个协会当时会长跟我们讲的一样，中国厨房电器市场是最有希望做大做强的一个行业，来 于东西方文化烹饪差异，中国悠久的烹饪文化造就了独特的油烟产生方式。这也给中国制造，厨房电器，包括以油烟机、燃气灶为主的企业一个非常好的机会，这是 很重要的一个方面。
这个方面也使我们所有进入中国市场外资品牌，你要想进入中国市场必须要按照中国人的中国人烹饪方式去研究和制造这个产品，但是这样整个战略上的 调整是以后要求所有进入中国市场外资品牌，必须进行彻底的国产化。彻底的国产化是非常，对他们来讲是非常难的，因为他再也无法引进他们在国外研究这么多年 的技术，制造环境和专业环境，所以彻底国产化称之为核心技术国产化、设备国产化、人员国产化和服务国产化。
这些国产化就让他们丧失掉在国外聚集了上百年的制造经验和制造能力，相当于进入中国的烹饪市场，你就跟大家平起平坐。
这样我们总结出中国烹饪文化为诞生一批好的厨房电器品牌，创造了一个良好的土壤。当然中国做厨房电器的企业没有辜负良好的土壤，我们有一批坚持 做最棒产品和服务的企业，我们做最优秀产品，做最优秀服务，做最优秀品牌，应该说我们这个行业有320家企业，前十强应该都有这四个特征，有很多同行都有 非常伟大的梦想，都是想在厨房电器领域做到全球老大。
“老板”，要以身作则，做到最优秀的产品和服务，要有伟大的梦想，所以我们简单看一下“老板”的情况。
这也提供一组数据，对于老板来讲，从2012年、2013年、2014年，最下面一类就是领先水平，领先第二年水平，2012年领先 10%，2013年领先17%2014年截止到7月份领先第二年28%。我们跟开发商配套这一块，我们参与项目的合资数每年增长7.3%，2014年估计 在450个项目以上的合作。
另外一个业绩就是我们的整体销售，2009年到2013年平均复合增长是29.9%，净利润增长也是这几年股票一直在推高的主要原因，我们平均净利润复合增长从2009年到2013年，复合增长47.3%，这个增长是非常高的。
最后，我们形成了市值应该是100亿出头。
接下来主要讲三点模式分享，希望给开发商朋友有所借鉴。
第一，我们公司经常挂在嘴上的就是三驾马车，就是产品、渠道、品牌，这三点融在一起往前进。
第二，我们对于激励，对于人才的激励，我们的机制变化推动我们35年企业不断成长。
第三，对于企业来讲战略选择是做长。
分别对这三点跟大家做一下分享。
第一点关于三驾马车，我们总结起来，在品牌上选择高端化的路线，产品上我们选择是差异化路线，渠道上我们选择是多元化路线。对于整个品牌来讲不 再多说了，这里面形成一个核心，三个特征，最终去推进我们的高端化品牌模式，也就是说我们推广高价值，可能在这儿说不一定非常恰当，我们在内部做制造业， 做分享的时候，我们讲到营销人员，我们同行之间比，比如说跟另外几家前5名的厨房电器行业比，其中有一个指标，要比谁的市场上的价格卖得高，你又卖得高， 又卖得好，说明品牌附加值好，我们是高价值营销，其中一个重要方面就是必须专注，其中是企业定位，品牌上走高端路线。
习主席说，老百姓对于美好生活向往是我们追求，中国经济发展肯定生活水平越来越高，越来越高的时候老百姓越来越有钱，越来越有钱就会消费高端产 品。现在没有钱，可能消费不起，但是有钱的时候一定是消费高端品牌，所以这一次我们做长的一个选择当中很重要的就是你必须走制造业，做实体、耐用消费品， 越有品牌附加值，这个品牌可能走得越长。
昨天在杭州总部进行了非常盛大的新闻发布会，今天上了网易头条，刚刚发布自动化产品，这套自动化产品特征，就是我们90后，你不会做饭，但是你 买我们这套产品的话你输入菜单，直接滑动按键，把料放好，我们油烟机跟燃气灶相配合的，只要往后翻，油烟机和灶机产生配合，调整火的大小和油烟机风量大 小。菜到哪一个环节需要多大火力，只要调整屏幕就行了。整个油烟机跟燃气灶火力向匹配，只要拿ipad就行，拿iphone就可以了。翻到下一个方面，燃 气灶随着程序火力产生变化，这是昨天刚刚发布新的产品。到场的小米、百度、天猫都在，他们非常感兴趣，昨天网易的朋友给我们上了一个头条。
产品上我们是支撑高端化，整个制造实力，上星期五开了非常大的，跟中欧工商管理学院做了一个交流，很多师生当我们公司去参观，说你们收获不到一 百亿的企业，为什么买这么好的设备去做，就是做实业，做好的产品，做高端品牌，必须要有很好的设备才能完成。即使工艺设计得再好，没有好的设备，工艺水平 达不到，仍然做不出很好的产品。
所以2012年我们投资了4.5亿进行全资总化生产线制造，我们今年年初进行了7.5亿的投放，到另外一个生产线，年生产400万台的生产线，是全部自动化生产线，有强大的制造能力，当然这个制造核心就是要造出工艺好的品牌。
稍微好一点就是机制创新，企业有一句话叫做机制决定分配，分配决定动力。内部我们也有一句话，企业家的企业家和企业家的企业，这两句话是不同 的，企业家的企业就是你这个企业是你自己的，企业的企业家，我们认为这个企业是大家的，所以我们推崇的第一条，是企业是大家的。所以我们才会出现我们当时 上市时候全民持原始股。第二，今年刚刚进行的限制性股票，我们又一次进行了基本上的全民持股，无非这一次股票需要购买，我们打5折进行了购买，我们现在股 票大概31块，当时是做价15块多一点，卖给了我们的基本上的“老板”的核心成员，大概140几位同志，做了限制性股票购买。
这样把大家变成了企业的企业家，无论你是高管还是中层干部，还有核心技术人员，都变成了企业的主人，所以机制决定分配，分配决定动力，我们这是 分配，分配的改革，我们改革开放实际上当时进行很大的就是分配改革，所以我们对于“老板”这样的企业，再分配上进行一系列的改革，一系列改革形成结果就是 形成企业的企业家，所以整个全体员工也好，干部也好，高层也好，这种忠诚度，对企业的责任感就无比的加强，所以也才会在35年当中立于不败之地，并且到现 在成长性还是这么好，我认为这是一个非常重要的，机制决定分配，分配决定动力。
但是在2009年开始我们进行了合伙人计划，全国62个的子公司全部跟公司是合伙人，每一个子公司都跟公司有相应的经济关系。
最后，企业选择战略有三种，一个选择做强，一个选择做大，还有一个选择做长。每个企业选择不同，我们对于我们选择做长这条路线，做长就要做好你 的产品，做好你的制造能力和制造水平，所以我们最后的战略选择是做长。所以才出现35年的企业，其中没有30年以上的员工能够占比将近30%，这也是企业 选择做长形成的结果，就是员工的忠诚度是非常的高，当然我们企业每走一步都是比较扎实。我希望在座各位能够同志我们与大家分享能够有所启发，谢谢各位！
秦健聪 东南电梯股份有限公司董事长
秦健聪：谢谢主持人！各位嘉宾，大家好！我来自电梯行业，接下来时间，简单的与大家分享一下电梯。和中国经济大潮一起成长的电梯行业，30年改革开放，20年强势增幅，已经成为世界上最大的电梯生产国和拥有国，这些都得益于国家大规模的经济建设。尽管目前正在面临产业结构的战略调整，但随着后市场"服务"时代的到来，行业进入新一轮的发展浪潮。接下来我就重点与大家分享一下东南电梯的"服务"。
一、广泛应用领域
东南是拥有自主知识产权的本土电梯品牌，经过16年的发展，成为行业内应用领域最广的电梯企业。我们有三个产品线：别墅电梯，主要服务于国内外高端别墅领域；特种电梯，主要配套在国家重点工程项目上；商用电梯，广泛应用于住宅、公寓、公共交通等领域。
二、需求引领服务
1、在别墅电梯领域，从技术引进、自主研发、最早推向市场，到现在正服务于上万个高端客户。我们在行业内首创电梯4S服务模式，以多样化方案和专业化服务满足不同客户需求。
2、商用电梯，在满足国内市场需求的同时，也已为新加坡HDB、俄罗斯商场、韩国地铁等40多个国家提供了产品和服务。
3、在特殊电梯领域， 我们拥有国家级特殊电梯工程技术研究中心，并负责起草多项相关电梯产品的国家标准。最高防爆等级的电梯服务于嫦娥卫星的发射塔。船用电梯配套在远洋六号科考船上，完成了蛟龙号7000米深海挑战。斜行电梯准备服务于世界上最长的跨海大桥--港珠澳大桥。同时，IP65的核岛专用电梯已服务在中国各种核电技术的项目中。
三、服务用心直达
基于电梯使用场所和使用人群的特殊性，服务需要我们用心来做，我们正在推行"专家、作家、管家"式服务理念，售前为专家、售中是作家，售后做管家。服务就是要超越客户的期望。在不断推出服务产品的同时， "2014服务年"的推行更让我们提升了服务能力。在全国服务网络的基础上，我们正在筹建客户服务体验中心。针对不同领域，我们坚持以差异化、个性化的服务满足客户需求。
四、服务新常态
务实工作是企业发展的基础，常态化服务是品牌价值的提升。在习总书记提出的中国经济要适用"新常态"的形势下，我们更要把服务工作落实到"常态"化。
附：高峰论坛邀请
我们在10月份将组织以"安全、服务、合作"为主题的2014东南电梯高峰论坛，由东南电梯、中国房地产业协会产业协作委员会、中国电梯协会联合主办，会议将邀请房地产行业、电梯行业，以及我们电梯相关的物业、业主、家装等领域，以及媒体朋友，欢迎大家一起参与，让我们一起以"专业、专注、创新"的精神来开辟品牌成长之路。
谢谢大家！
张坚 上海全筑建筑装饰集团股份有限公司 集团副总裁
张坚：尊敬的各位领导、各位嘉宾大家，下午好！今天来获了一个奖，这是对我们的肯定，一个企业想要创造一个品牌，除了自身的过硬，同时要有很多 好的合作伙伴，这些合作伙伴也必须是有品质，品质化如何走，要走企业自身的路，从99年开始专注于做房地产精装修项目，这里简单跟大家分享一下我们对品牌 建设的理解。
我们对品牌理解分六个方面，第一，提供服务和产品品质。
第二，提供服务产品的价格，任何一个企业合作，我觉得都是一种共赢、双赢或者多赢，这样我们提供产品才有价值，这种价值通过各种形式展现的，包括功能展现，成就感和愉悦感，我们最终客户是居民，消费者和购房者，我们站在他们角度考虑跟客户之间合作。
第三，提供服务和产品可靠性和稳定性。
第四，提供产品和服务的完整性，我们产业链比较长，我们还向上进一步延伸，包括做产品定位、咨询、全装修的规划、实施，一直到交付，包括最后售后服务，提供一套完整的解决方案。
第五，企业责任感，一个品牌公司不仅仅是以盈利为目的的，而且要承担社会责任，我们公司在这方面也是跟上海市政府做各个方面的装修标准，最后是对品牌的理解。
根据我们对品牌的理解，最后获得溢价，对品牌互相提升和作用，选择好的企业，大家在合作过程中效率明显高于一些不规范的企业，我们可以做到资源最大化。根据我们对品牌的理解，我们把自己的定位全装修系统服务提供商，我们如何塑造自己的产品，主要有下面六个方面：
一，我们做全装修产品定位研究。
二，全装修标准研究。因为全装修是一个可复制的产品，这个时候主要是要有一整套体系。
三，全装修的细则，光有标准还不行，如何有序、紧密的协调，做得更加有效率，更顺畅。
四，我们对全装修增值服务，这是对客户要求。因为有些客户搬进来以后并没有结束，居家生活还有很多其他功能，我们解决只是功能基础，还有个性化需求没有解决，这是我们做了更多其他方面研究。
五，我们从全装修产业进展进行了研究，大规模复制生产一定是产业化，把原来传统的几大工种分成几个节点，拆解很详细，按照产业工人排序，有很好的基础。
最后，我们全装修低碳解决方案，也是现在正在积极承诺的，包括替代能源、资源，比如麦秸杆代替一些板材，还有开发成另外的建材。另外我们在上海 总部也建立一个样板间，希望大家去参观。我们通过和房地产公司合作，带动我们公司这几年高速发展，我们也为我们的合作客户提供了非常好的设计和服务，我们 希望随着我们的品牌提升，为大家提供更高的性价比，更高安全性的，更好的安全健康的保证，在经济大形势不好或者很落后的时候，越是品牌公司越容易抢占市场 份额，我们做了很多探索，不管上游、下游合作伙伴，都对我们公司提供很大的帮助。而且从这些优秀公司当中学习很多管理体验。
谢谢大家！
下面是本年度房地产品牌价值测评成果发布的重要环节，我们将为2014中国房地产企业品牌价值测评成果获奖企业颁奖，下面有请本次发布会颁奖环节的主持人王文先生。
颁奖主持人：感谢冯会长。
首先有请颁奖嘉宾：
中国房地产研究会会长、中国房地产业协会会长 刘志峰
有请以下获奖企业代表上台领奖。有请以下获奖企业代表上台领奖：
中国海外发展有限公司 荣获 2014中国房地产企业品牌价值10强
恒大地产集团有限公司 荣获 2014中国房地产企业品牌价值10强
万科企业股份有限公司 荣获 2014中国房地产企业品牌价值10强
世茂集团 荣获 2014中国房地产企业品牌价值10强、上海世茂股份有限公司荣获2014中国商业地产企业品牌价值10强
广州富力地产股份有限公司 荣获 2014中国房地产企业品牌价值10强
融创中国控股有限公司 荣获 2014中国房地产企业品牌价值10强、2014中国房地产企业品牌价值专业特色10强
华夏幸福基业股份有限公司 荣获 2014中国房地产企业品牌价值20强、2014中国房地产企业品牌价值专业特色10强、其开发的"孔雀城" 荣获 2014中国房地产优秀品牌项目
佳兆业集团控股有限公司 荣获2014中国房地产企业品牌价值20强
远洋地产控股有限公司 荣获 2014中国房地产企业品牌价值20强
金融街控股股份有限公司 荣获2014中国房地产企业品牌价值20强、2014中国商业地产企业品牌价值10强
新城控股集团有限公司 荣获 2014中国房地产企业品牌价值20强、其开发"常州吾悦广场"荣获2014中国房地产优秀品牌项目
融侨集团股份有限公司 荣获 2014中国房地产企业品牌价值20强
有请颁奖嘉宾：
中国房地产业协会副会长兼秘书长 冯俊
有请以下获奖企业代表上台领奖。有请以下获奖企业代表上台领奖：
复地(集团)股份有限公司 荣获 2014中国房地产企业品牌价值50强、其开发的"复地御香山"荣获2014中国房地产优秀品牌项目
路劲地产集团有限公司 荣获2014中国房地产企业品牌价值50强、2014中国房地产开发企业品牌价值成长性10强
阳光城集团股份有限公司 荣获 2014中国房地产企业品牌价值50强、2014中国房地产开发企业品牌价值成长性10强
亿达集团有限公司 荣获2014中国房地产企业品牌价值50强、其开发的"亿达·云集"荣获 2014中国房地产优秀品牌项目
江苏中南建设集团股份有限公司 荣获 2014中国房地产企业品牌价值50强、2014中国房地产开发企业品牌价值成长性10强
建业住宅集团(中国)有限公司 荣获2014中国房地产企业品牌价值50强
旭辉控股(集团)有限公司 荣获2014中国房地产企业品牌价值50强
泰禾集团股份有限公司 荣获 2014中国房地产企业品牌价值50强、其开发的"东二环泰禾广场"荣获2014中国房地产优秀品牌项目
正荣集团有限公司 荣获2014中国房地产企业品牌价值50强、其开发"正荣·幸福城邦"荣获2014中国房地产优秀品牌项目
融信(福建)投资集团有限公司 荣获2014中国房地产企业品牌价值50强
宝龙地产控股有限公司 荣获 2014中国房地产企业品牌价值50强、2014中国商业地产企业品牌价值10强
上海升龙投资集团有限公司 荣获2014中国房地产企业品牌价值50强、其开发的"升龙天汇广场"荣获2014中国房地产优秀品牌项目
谢谢冯会长，请入座。
有请颁奖嘉宾：
中国房地产业协会名誉副会长、中国房地产研究会副会长兼秘书长 苗乐如
有请以下获奖企业代表上台领奖。有请以下获奖企业代表上台领奖：
禹洲地产股份有限公司 荣获2014中国房地产企业品牌价值50强
龙光地产控股有限公司 荣获2014中国房地产企业品牌价值50强
上海实业城市开发集团有限公司 荣获 2014中国房地产企业品牌价值50强
天朗控股集团 荣获 2014中国房地产企业品牌价值50强 、2014中国房地产开发企业品牌价值成长性10强、2014中国房地产企业品牌价值专业特色10强
卓越置业集团有限公司 荣获2014中国房地产企业品牌价值50强
浙江佳源房地产集团有限公司 荣获2014中国房地产企业品牌价值50强
景瑞地产有限公司 荣获 2014中国房地产企业品牌价值50强
大华(集团)有限公司 荣获 2014中国房地产企业品牌价值50强
农工商房地产(集团)股份有限公司 荣获 2014中国房地产企业品牌价值50强、其开发的"农房·熙藏苑"荣获2014中国房地产优秀品牌项目
雨润控股集团有限公司 荣获2014中国房地产企业品牌价值50强
联发集团有限公司 荣获2014中国房地产企业品牌价值50强
谢谢苗会长，请入座。
有请颁奖嘉宾：中国房地产研究会副会长 胡志刚
有请以下获奖企业代表上台领奖。有请以下获奖企业代表上台领奖：
鸿坤地产集团 荣获 2014中国房地产开发企业品牌价值华北10强、其开发的"原乡郡"荣获 2014中国房地产优秀品牌项目
北京江南投资集团有限公司 荣获2014中国房地产开发企业品牌价值华北10强、2014中国房地产企业品牌价值专业特色10强、其开发的"江南御景"荣获 2014中国房地产优秀品牌项目
润地利房地产投资集团有限公司 荣获 2014中国房地产开发企业品牌价值华东10强
浙江祥生房地产开发有限公司 荣获2014中国房地产开发企业品牌价值华东10强
汉飞投资控股集团 荣获 2014中国房地产开发企业品牌价值华中10强
宁夏亘元房地产开发有限公司 荣获2014中国房地产开发企业品牌价值西北10强、2014中国房地产企业品牌价值专业特色10强、2014中国房地产开发企业品牌价值成长性10强
龙记地产集团股份有限公司 荣获 2014中国房地产开发企业品牌价值西北10强、其开发的"龙记·国会山"荣获2014中国房地产优秀品牌项目、2014中国房地产开发企业品牌价值成长性10强
黑龙江宝宇房地产开发(集团)公司 荣获 2014中国房地产开发企业品牌价值东北10强、2014中国房地产企业品牌价值专业特色10强、其开发的"宝宇·天峰"荣获 2014中国房地产优秀品牌项目
上海城开(集团)有限公司 荣获 2014中国房地产开发企业品牌价值成长性10强
谢谢胡会长，请入座。
有请颁奖嘉宾：上海易居房地产研究院院长、中国房地产测评中心专家委员会主任 张永岳
有请以下获奖企业代表上台领奖。有请以下获奖企业代表上台领奖：
四川蓝润实业集团有限公司 荣获 2014中国房地产开发企业品牌价值成长性10强
上海证大房地产有限公司 荣获 2014中国房地产企业品牌价值专业特色10强、其开发的"证大·喜玛拉雅(南京)"荣获 2014中国房地产优秀品牌项目
三盛地产集团 荣获 2014中国房地产企业品牌价值专业特色10强
深圳市宝能投资集团有限公司 荣获 2014中国房地产企业品牌价值专业特色10强
亿达中国控股有限公司 荣获2014中国房地产企业品牌价值专业特色10强
喜地山国际实业有限公司 荣获 2014中国商业地产企业品牌价值10强
大连科技城发展有限公司 其开发的"亿达·春田"荣获 2014中国房地产优秀品牌项目
金地物业管理集团公司 荣获 2014中国物业管理企业品牌价值10强
石家庄市金世界城市广场物业服务有限公司 荣获 2014中国物业管理企业品牌价值20强
供应商各奖项
颁奖环节主持人：近年来，房地产供应商行业格局发生了变化，民族品牌逐渐发力。中国房地产测评中心对房地产各类供应商进行调研，从市场经营能 力、运作管理能力、综合服务能力和品牌影响力等维度进行测评研究，形成了2014中国房地产供应商民族品牌5强榜单和2014中国房地产供应商综合服务实 力品牌5强榜单。
有请 中国房地产业协会副会长，中国房地产采购平台主任张力威 为获奖企业颁奖。
首先有请2014中国房地产供应商民族品牌5强 的获奖企业上台领奖，有请：
杭州老板电器股份有限公司
富思特新材料科技发展股份有限公司
佛山欧神诺陶瓷股份有限公司
厦门金牌厨柜股份有限公司
北新集团建材股份有限公司
感谢张会长，请入座。
接下来我们有请 中国房地产业协会名誉副会长 童悦仲 为2014中国房地产供应商综合服务实力品牌5强的的获奖企业颁奖，有请以下获奖企业的代表上台领奖，他们是：
东南电梯股份有限公司
青岛海信日立空调系统有限公司
上海全筑建筑装饰集团股份有限公司
潍坊市宏源防水材料有限公司
亚士漆(上海)有限公司
感谢童会长，请入座。
冯俊：由于时间关系，我们本次的中国房地产品牌价值测评活动就到此结束。希望中国房地产市场更加健康稳定地发展，也希望我们的开发企业及供应商、服务商们共同努力，共同创造明年房地产品牌价值测评的辉煌成果。
扫描上方二维码，关注中房网公众号