尊敬的各位领导、各位来宾，大家下午好！非常容幸能在这个美丽的乌镇跟大家一起来交流养老地产的建设跟运营。
今天我带来两个题目，一个是养老养生地产的运营模式，再一个是智慧社区的运营模式，首先这个运营模式要符合我们中国的特色。
我所在的中国建筑总公司，既有开发的企业，也有设计集团以及施工，这两年我们做了大量的全国性调研，主要是针对运营，包括它的盈利模式做了调研。分类有几种：一种是都市社区型的，像刚才花样年做的社区，插件式的服务；第二种是养老适老地产；第三养老产业园区；第四风景修养地整体的养老。今天主要讲居家适老地产、风景修养地加养老地产，再就是风景风景地养老地产。
第一，风景地养老地产，首先是选择比较适合我们去开发的风景极好的地点。它既有可能是既有项目，也有可能是既有地的改建，融资有各种各样的渠道。产品有像我们看到的院落式的、低密度的产品，包括酒店式服务公寓，包括养老公寓，服务的收费模式各种各样，有卖的，有收会员费的等等。
举个例子，台湾双连做的一个养老项目，它是属于一个低密度的养老社区，包含了介护型的，包括了护理，包括了健康老人，包括各种设施在一起的一个养老机构，应该说在台湾社会福利资金的支持下，在台湾很少有纯盈利的项目。双连这个项目应该说运营效果非常好，它是一个教会的养老机构。
还有一个是国内的，以前大规划的方式，是在集中起来的一个大地区进行规划，但现在慢慢大家认识到，我们的城市里面，我们的郊区可以建房子，很多地区会做低密度规划，结合养老配套的服务设施，加上簇团式的模式，加上院落式产品的结构，形成和跟旅游和养老结合起来的产品。
第二类是风景地加养老地产的整体解决方案。实际上很多地方做这种方案，大多数地区都是按照这种解决方案的模式，包括中海地产，都是在做这种低密度产品。它的主要产品类型有低密度院落式养老公寓，有适老型住宅，包括跟生态农业结合起来的产品。
大家可以看一下，我们跟老年委做的邯郸的一个项目，希望把它做成一个典范。选的地是有生态农业的设施，有簇团式的方法，解决了低密度院落式的养老公寓，有适老型的住宅区，包括有老年大学，以及有商业娱乐设施，还包括有智能的医疗服务机构等等，实际上跟咱们现在所在的乌镇园区规划类型基本上一致，只不过它是用簇团式的更好的结合在一起。
产品类型我们也做了全国性的调研，从40到60，再到80和120，基本上做了这样的大体分类，还包括150的合院式养老产品。还有大量在做的，就像刚才刘总做的居家适老地产的产品，这种并不是说我们非要做一个所谓的只针对老年人，我们现在是年轻人，但再过十年二十年同样是老年人。所以这里面主要强调的是从配套设施，包括增值服务，包括整个社区的品质。
(PPT图示)大家可以看一下这个实例项目。这是项目是在内蒙，它有特殊性，是一个大的企业集团为自己处级以上干部做的一个适老社区，入住户数大概3千多户。这里面从大的城市规划来讲，是一个丰富多彩综合性的社区，里面包含了社区的健身中心，包括了社区的老年大学，也包括了社区老年的卫生服务站加医疗远程服务站，包括了提供一小块老年公寓和文化娱乐中心。这里面采用了几个大的技术体系，首先作为适老怎么来做？首先是大量公共活动空间的设置，很多公共活动空间，特别是在北方污染很严重，不能仅仅放到室内外，室外活动空间也很重要。然后社区无障碍通行也要体现。另外做担架电梯成本很高，划不来，建设部还做了一个专项的研究，所以电梯并没有加大成本，另外每个单元配了一个我们自己做的单元配套服务，做了一个支架型电梯，每个单元配一个。再一个，强调的是入户过渡空间，厨房、洗浴、阳台空间，过去我们一说养老就要加扶手，实际上到处加扶手不是养老住宅，也不是适老住宅，适老功能空间的坐姿操作最关键。再一个是合理的空间布局就是空间细部的适老。还有智能养老远程服务平台和社区智能服务平台和终端设备，包括明确的标识系统的指示。
(PPT图示)这是一些针对健康的技术措施，包括管道新风、集中管道健康纯净水技术措施、阳台趣味绿化劳作空间空间等等。
(PPT图示)这也是一个实际项目，是中海地产做的。这个项目是在大社区里面做的一个组团，中间是插件式的，为什么这么来做？我们有一个概念，几千人老年聚在一起，我们应该配多少组团？我们现在调研是400—600人是比较适合的，也适合我们现在的管理模式。
(PPT图示)这是养老公寓的产品类型，是采用了刚才我讲的标准化的东西。包括我们的配套有中医馆、老年大学、影视、服务餐厅等等。
后来我们有一个总结，我们的一个组团并不是希望越大越好，几千人的老人聚在一起我们先不说他们的感觉怎么样，首先管理就做不到，几千人让一个公司管不敢管，在这样的情况下，其中一个居住组团没有售卖，是按照了400—600人的组团来做。
这里想讲一下，如果想做最主要的是产品的配置和产品的配套，从养老的居所到养老的基本单位，再到最后养老的基本组团，最后再到养老的大社区，应该相应配置什么样的标准、设置什么样的产品。我希望在座的同行们，大家一起来共同的研究，这对我们以后的开发非常有益。
适老有几个方面我们应该考虑，是七个方面：住区的适老配套、室外适老措施、适老住宅改造、适老功能空间、适老部品配置、健康适老技术、社区适老关怀，从这八个方面考量适老社区是否合格。
第二方面，智慧社区养老运营服务模式与效益。包括了智慧养老终端设备、一键式综合服务平台、老年人信息大数据平台。开发商只为终端设备留有接口，设备运营商、物业公司和家政服务公司合作，由设备厂商通过设备利润和服务费的方式来分摊去做。
第一，智慧养老终端设备。我们国内基本上能够达到这样的标准，这里面包括老年人的可视，包括无线按铃，包括健康手环，包括无线的血压计等等。像民政部的康复中心平台上已经整合了国内外相应的技术措施，都非常成熟。但这些东西如何去整合？甚至现在还有提醒老年人用药箱，都已经非常的成熟，包括智能一卡通，能够解决老年人门禁、呼叫、交费，还包括社区的通道、控制等等。但最重要的，老年人有这么多的东西怎么去组合？甚至还包括老年人专用的床垫，老年人躺在这里，身体状况完全能够反应到终端设备中去，包括老年人尿湿的监控器等等，这些数据都放到一个终端去了，在这种情况下终端设备应用跟整合不是简单的拿来就可以用，应该跟运营服务的收费方法，跟开发商以及运营商的共同利益，跟市场需求的卖点结合起来。
应该做成什么样呢？做成几种方案，有医护型的运营跟智能运营方案，包括居家养老服务型智能运营方案，还包括互联网娱乐与研习智能运营方案，还包括社区互联网大数据平台运营方案。现在人工成本越来越大，再过几年可能就必须依靠设备来降低成本，否则的话养老服务的盈利就达不到我们目的，现在已经是微利了，如果再不依靠这些设备，就不能达到盈利的目的，这个行业就不能持久。
第二，一键式综合社区服务平台，所有的这些东西都汇集到一个点，比如说老年人需要的提醒，要么在物业去解决，要么在社区解决，这是需要收费的，包括紧急的救护、物联网，所有的这些信息最后都传到一个平台上去。
第三，老年人大数据平台，这对于我们国家今后的发展非常重要，因为我们国家未来是大数据的整合，这跟我们的街道、社区、政府的工作紧密结合在一起，这个问题应该由政府来解决。因为有了这些情况，我们才能分析出未来需求的走向，才能分析出未来你的产品如何定位。
大家现在都在研究这个东西，一个是开发性的导则，一个是产品的配置，我觉得产品的配置比导则更加重要，就是你到底怎么样进行这些产品的控制才能控制成本，才能做好我们产品的研发跟研判。
谢谢大家。
扫描上方二维码，关注中房网公众号