我们这两天谈的话题都是养老，所以这个环节请了养老行业的几位管理者来跟我们交流。我先介绍一下这个环节的嘉宾，他们是：东胜投资集团的总经理邓红光、长城物业集团股份有限公司养老服务公司李志建、重庆财信物业管理有限公司总经理曹雷，深圳物业协会的副秘书长叶国基，中邦耀华管理公司的总经理覃琼逸。
下面请几位嘉宾分别用几分钟介绍一下自己公司的背景和工作。
邓红光：各位同行，大家好！我是石家庄东胜投资集团有限公司总经理，东胜除了做养老还做住宅、文化等等，我们是综合运营商，我们做了一个养老公寓项目，我们采取的是嵌入式的，就是把居家养老、社区照料和机构养老综合在一起做的一个项目。
李志建：各位上午好！我是来自长城物业，目前是负责养老服务这个板块，我叫李志建。昨天下午跟大家做了一个分享，我们主要是从物业管理角度出发，在物业小区里面开展社区养老和居家养老相结合的模式。目前我们在深圳分别有一个社区养老旗舰店和居家养老旗舰店。刚刚介绍了，居家这块我们更多和美国进行合作，这个业务刚刚开始，但我们感觉未来居家养老的需求是无限大的。社区养老它更多是一种补充，我们希望为改革开放第一批逐步进入老龄化的群体服务，所以在深圳这两个旗舰店也是能够打造一个创新的模式。也欢迎各位可以到深圳来指导和参观、交流。
曹雷：各位领导、各位嘉宾，大家好！我是来自重庆财信物业管理有限公司，我叫曹雷。今天很高兴有这个机会跟大家进行互动。我们虽然是做物业管理的，但因为我们公司战略的需求，我们今年在一个风景区开发了一个比较大的项目，占地面积11000亩，整个建筑面积500万方，我们主要是以温泉酒店、旅游休闲以及养老地产为主的项目。我们也是从物业公司进行转型，可以说也是摸着石头过河，所以今天也请各位专家、各位老师多提宝贵意见。
叶国基：大家好，我是来自深圳，事实上我们是做物业感觉，在养老方面是在整个大物业里面的一个体现。我们是由一个老人事业联盟会来组织和实施，以及基金公司成立了一个服务平台，这个服务平台是在社区里面，这个社区平台相对在市场应用的时候有点生疏，业主通过这个平台提供了服务。
第二个模块是大家很关注的老人居家介乎的管理系统，因为我们都很关注老人的走向以及定位，以及异常的报警。
第三个模块是在大型小区里面建立了老人的会所，把原来业主的会所变成了一个老人的会所，可以提供老人的养老养生的文化，以及医疗、保健、交通、运输和平时很休闲的进行精神打理的工作。有一些具体内容可以具体交流。
覃琼逸：各位好，很开心在这个场合跟大家一起就养老这个议题进行交流。我是来自台湾，我们现在落地在北京有一个中邦耀华管理顾问有限公司，我们背后有台湾的健康交流协会，这个协会是台湾所有养护机构、养老机构共同合成的一个协会。这几年我们把台湾的经验逐步带入大陆，我们从体制的辅导到合作的委托运营，再到接手机构的运营，在这块业务上我们现在逐步接手了非常多的案例。我们也成功辅导了很多机构，让他们摸索出了成功的获益模式。我相信以台湾的成熟经验，因为在台湾走的比较早，它的养老经验又是比较能够对接到大陆，可以有一个很好的落地方式。台湾在完全没有任何补助和支持下，台湾的机构还能够持续的盈利、成长、扩张，我想这个经验是非常值得被借鉴的。所以也想借助这个场合和大家沟通交流。
主持人：这几位嘉宾既是管理者，也是养老的践行者，有很多失败的经验，也有很多成功的经验。首先台湾有互动的可以先提出来，我们跟台下互动。
提问：我是安徽的，我们是一个房地产企业，也是在全国大的浪潮下进入了养老领域，也是来学习。这个项目是被安徽政府定为养老示范基地，26万平米，是中高档的定位，其中有一个康复医院，主要是以休闲度假为主，利用黄山环境以及人文环境，做了养生养老基地。
中国的养老9064或者9063，即使有很好的养老基地，毕竟入住的人群是3%或者是4%，所以我们想，如何把这3%的养老机构为90%的居家养老服务，我想这是今后养老机构非常重要的话题。所以在座的几位嘉宾或者在场的嘉宾，能不能分享这方面的经验，就是专业的机构怎么能够为90%的家庭或者是社区提供服务？
邓红光：分享一下我们的经验，因为我们是房产公司，也有自己的物业，我们把物业做成了升级版，我们工作物业的延伸，在山庄开了几个店，然后把养老服务潜入到物业实体店中去，因此实体店提供养老服务、物业服务，我们就是把养老公寓提升的服务延伸到了社区里面去。
主持人：因为我是做基于社区养老的，我觉得第一点和面要结合，点就是机构，这个点就把居家服务站、日间照料、介乎型的公寓，这是我们的点，因为点是代表专业，毕竟养老中涉及到很多专业，这些专业是在于健康的管理、健康的干预。
第二机构做了也很难盈利，机构要辐射到面，辐射到家里面去，刚才你提到了国家的90：7：3，其实国家政策也是70%社区养老，90%家庭养老，所以你怎么样能够持续的盈利，哪些地方是不盈利的？哪些地方是做服务的？哪些地方是做公益的？第二，养老如果没有专业就变成了家政，对顾客的需求就满足不了，但是你没有专业的点，没有很好的机构就做不下去。所以首先安徽有多少人可以到那里去买你的房子，你怎么能够把你的公寓卖完掉。你是面向全国还是面向安徽省？而且是康复型的候鸟还是度假型的候鸟，就是你卖给50岁的还是70岁的，也就是定位，我觉得我们国家90：7：3的政策很清晰，就是基于社区、居家的养老服务。
第三，我们的养老很喜欢做高档，其实社会主要的养老阶级是中产，中国的养老高档人群可以请两三个保姆在家，再高端的可以把医生请到家里去，所以90%消费是中端的，所以你的产业要发展，顾客定位一定要清晰，所以像一些品牌，消费人群比较大的不是奢侈品，是HM，是ZARA。
覃琼逸：在台湾因为制度走的比较早，所以我们把养老产业分的比较细，我们有护理之家、照料中心，我们按照老人不同的情况有不同的执照，那么收的费用也不同。
其实在台湾有一些机构在做所谓的居家，其实是和机构合作的，这跟我们现在导入到大陆的模式很像，我很赞成，你要做到90%区块的人，不太可能在一个很郊区、人口不密集的地方去做到完全覆盖90%。我们讲到居家与社区，以台湾为例，台湾是一个很小的导，人口很密集，社区住宅非常紧密，所以我们可以在机构去实行居家服务，也就是说我把居家服务的经营成本虚弱一点到机构成本里的去了，这跟刚才讲的物业承担很像，也就是说用比较弹性的成本分摊方式进行居家服务。
我举一个案例，台湾有一个社区医院和架构，社区医院走的比较早，已经经营十多年了，现在还不到一年，上半年已经有盈利了。同时还接了他们那个区里面的居家服务，居家服务的人放在哪里去培训跟管理呢？就是直接放在机构，机构里面又有社区医院做横向的连接，所以是三个盈利单位，但是这些人又可以享受到这些服务。
提问：台上各位都是物业管理的老总，昨天在讲养老的时候，讲到物业管理已经升级，有一个核心的变化就是从物的管理到人的管理，以前普通社区物业的管理是中青年为主体，兼顾小孩子的服务对象。如果现在向养老转，可能我们的服务对象就是老人，我想你们是先行者，你们在转化的过程中、在转型过程中有哪些经验或者是困惑，来给越来越多的物业公司，或者我们做养老的专业公司来进行协调，希望你们就此有一些交流。
李志建：长城物业确实管了很多，500个项目有80%都是住宅类项目。传统来说，以前物业公司更多是针对物的，你说的非常对，设施设备维护、保洁绿化等等。现在居住在小区里面家庭结构发生了变化，4：2：1家庭越来越多了，6：2：1家庭也越来越多了，那么消费习惯也会随之发生改变。我们现在在社区里面，将来设想会越来越多的类似于像幼儿园大小的地方，集中去提供一些老人的日间照料服务，这是社区养老。如果需要上门服务的，也就是居家养老，我们的照料员在小区里面经过培训以后，他们就能够提供上门服务。
我想说一下，物业要改变一个观点，家政服务以前80%是对物的管理，20%是对人的服务。现在改变了，80%应该放在人的服务当中，20%才是兼顾对物的服务、照料。可以举个例子，刚刚在会下也讨论过，我们以前的家政保姆公司更多是一锤子的买卖，两头一抽佣就完了。以前的保姆有老人家下去散步，其实不是老人家愿意散步，而是保姆他们约好到下面散步，保姆她们聊天，聊的非常开心。现在要改变，居家养老更多是跟人的互动，建立一种关系，我感觉到这是一个不一样的方面。
另外居家更多要走标准化，有几个统一，要么把单价提的很高，但是规模上不下去，要么把单价降下来做规模。但是要做到几个统一：第一是统一经营理念；第二是统一企业标识；第三是统一我们的服务提供，首先服务产品里面要不要转换；第四是管理经验进行统一；最后是统一扩张和渗透。达到这五个统一之后，整个养老才能以点带面辐射到每个小区。
叶国基：我就讲一点从事物业管理养老实质的内容。
我们研究养老，大家都在困惑，到底养老的年龄段从哪里区别，按照我们现在的说法是退休人员才叫养老，后来我们觉得不是了。养老我们分成三个内容关注：第一是人的精神寄托，大家都知道，老年人最怕的是寂寞；第二我们在研究老人的生活规律，他每天怎么样打发自己的时间，早、中、晚是有什么样的生活内容；第三我们研究他们身体适应的环境，也就是人需要什么样的服务内容。我们那边的一个成功经验，就是利用互联网，我们做了两个互联网，把物业基本分两个种类，一种是高档物业人群，特别是我们有成功的案例，就是深圳的高尔夫球，大部分都是对一些子女，包括一些国内外人士回到中国落叶归根来养老。一般大家都知道大型的高尔夫可能是在郊区，地理环境不一定很舒服，我们有了这个平台之后，就是一个云网站加我们的平台。但很多老人不太懂家里的网络，甚至你给他一个ipad也不一定会使用。我们有一个软件，点开后就有所有的服务内容，包括医疗、健康服务、交通服务。举一个简单的例子，现在我们国内看病很难，这时候你可以点击我们平台，马上就可以预约了，上门服务就可以。在深圳还有一个非常特殊的产品，就是现在很难找到一个无障碍的出租车，那么点开我们这个服务平台就可以找到。
我们还有一个产品，就是大家很关心的老人居家，我们有一个无线网络监控系统，对老人采取三种定位，一种是人的定位，每个老人家配一个APP，比如老人超出了范围马上就可以进入我们的客户端系统，就可以赶紧找回他。第二种是报警系统，在老人身体出现异常的时候会报警，老人摔倒的时候也会报警。我们还会关注老人家平时喜欢玩什么东西，并不是按照一定的模式。我们注意到，第一老人家都喜欢打麻将，还有一些老人家喜欢艺术绘画，所以我们就有老人的俱乐部，举办定期的活动，而且还有很多其它的社区活动。现在还新出品了老人手机，解决一些文化层次不高的人群，界面很简单，比如说要找自己的子女，他看到自己的图片一点就懂了，如果要吃饭一点就可以吃饭了。通过这个平台，给老人建立了良好的客户的健康档案。当然在怎么样跟商家的合作，或者说服务商和我们的供应商可能有很多细节的内容，这些我们在以后操作中再探讨。
主持人：物业管理服务内容和养老的服务内容完全不同，一个是对物的服务，一个是对人的服务，关于物业服务我不多讲。但是我们做养老服务，因为老人的需求排在第一位的是亲情，我们做居家养老也好，或者不离开社区也好，老人第一个需求是亲情，第二个是医疗，第三个是快乐，第四是数钱。因为我们现在服务的老人都是50年代、40年代，这些老人有了钱也不喜欢花出钱。那我们物业公司怎么样转到老人服务中呢？这四个需求你去满足好，团队、服务理念、场所和设备，还包括团队的训练也不同，物业公司原来更多是保安再加上工程师，而我们对老人的服务是对人，所以做养老服务心态很重要。今天早晨我跟李总交流的时候，有的时候工资发到4500的人还会走，但给到3500的人会留下来，所以这个是比较特别的，所以两个系统最好分开，分开以后物业就是物业，养老就是养老，两者之间有配合，但两者之间的管理和团队思路完全不同。所以物业服务怎么样向养老过渡，我们还是把部分需求理清楚，再来构建团队、构建场所和服务。
提问：大家好！我是来自于云南昆明，原来做医院，现在转型做医养结合，这次来的目的主要是寻找投资或者是合作伙伴，主要是以机构养老为主慢慢拓展到住区养老，现在正在跟相关的房地产开发商洽谈。所以今天想请台上几位领导留下电话号码，可能以后会单独请教。
主持人：回到以医养老的问题，我不知道台上几位有几个学医的，因为我是跟医有关。其实以医养老很难，因为跨越了两个部门，这个协调是很大的问题。然后还要有执照，所以以医养老我们也是在探索，就是医疗交给医院去做，我做服务，我做养的部分，它们做医的部分，如果你要建一个连锁的以医养老，我觉得超出的界限或者是协调可能就要花很长的时间。所以借助于医院的力量，把医的工作交给医生去做，而我们主要是做养，我们可以采取中医和养生的办法，不通过医院就可以做到。
提问：有两个问题想问蓝城傅总请教一下。这两天我们在蓝城学习、观摩，让我们感受到了蓝城的用心、精心雕琢产品一贯的风格，以及在养老领域独到的、前瞻的理念与举措。
我的第一个问题，就乌镇雅园项目中颐乐学院投资状况以及盈利模式，从投资与收益的角度看，颐乐学院与乌镇雅园项目的内在关系。
第二个问题与这个主题无关，最近媒体上一直在报道绿城与融创的合作关系问题，您作为执行总裁能不能给我们透露一点最新的信息？
傅林江：先回答你第二个问题，蓝城和融创是没有关系的，绿城跟融创是有关系的，所以今天是蓝城的会议，所以这个问题到后面再做回答。
对于第一个问题，从昨天到今天，大家觉得这里的环境非常好，像公园养老的模式。这么大的一个颐乐学院我们的投资和回收，其实现在这么大的投入是无法回收的，如果单纯做养老产业是可以的，但是在房地产开发过程当中，做这种地产项目有很多的成本，后面的运行是靠业主入住以后他的物业管理费的一部分，再加上学业费，所以前面造的时候我们就考虑到了前期投资和后面回收的点。从运营角度来讲我们也做过预测，现在的业主中，有50%入住率以后运行成本基本上就能够解决了，因为养老这块只要做到微利不亏就没有问题了。
提问：运营收支平衡大约需要几年时间？
傅林江：基本上50%人群入住后的五年时间。
提问：我想问一下台湾的覃总，在台湾有没有异地养老，假如说我在全国比较有名的景区建一个养老酒店或者是风景度假区怎么样运营比较合适，您有没有成熟的例子？
覃琼逸：台湾有没有异地养老，台湾没有出现过异地养老这个名词，因为态度从南到北开车四小时就到了，非常的小。但我相信台湾很多乡村的年轻人都会往台北去，家人可能留在原来的家乡，留在乡下农村里，也就是他在台北工作，可能他的父母在乡下，他会不会有养老的需求？会，在当地会有，他可能不会就近拉到身边，但会拉到就近的机构里。
如果你所谓的异地参观模式，建议你们到台湾参观的时候，可以参观一下(长城 同音)养生模式，这里多半都是退休的老人，很多都是从海外回来了，还有就是子女在国外的，它是目前在台湾最大型的，环境、设施比较符合大陆度假式的养老，但它是常住型的。但它没有那么豪华的景区，因为在台湾没有像这边5A风景区，没有这么山清水秀的地方。它这个地方是比较偏山区的，但是它跟我们所谓的异地旅游养老又有一个不同，就是背后有长征医院做支撑，车程也就是10分钟的概念，所以它有完整的医疗配套，所以它的生活技能是完善的，就是一个社区的概念，跟现在乌镇雅园的概念有点类似。
台湾比较不讲究说我这边是候鸟式的养老，是异地的养老，台湾比较讲求以人为本，以出发点，也就是以老人需求为出发点去定位我们的市场，我要服务于哪一类型的老人，我提供什么样的服务，所以在台湾没有所谓的高端养老或者是一般养老，台湾不分，也没有分收费，说因为高端养老而费用比较高，没有。但会因为这个机构评鉴等级比较高，服务比较好去进行选择。我相信在座的很多人去过台湾考察，比如双莲、治善都是比较大型的养老机构，他们的环境好不好？很不错，但是比起这边可能你们会觉得差一点，但是它的服务非常到位，完全是以人为本为出发点作为经营的主轴。我想这是台湾经验最有价值的地方。
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