新年开篇，中央政治局集体学习了辩证唯物主义，要求各条战线的同志要看形势做工作。什么叫看形势做工作？就是要根据时代变化，主动适应新常态、把握新特征，使主观世界更好符合客观实际。当前房地产业的客观实际是什么？同样有必要用辨证方法看待。房地产业要健康平稳发展，必须告别旧常态，迎接新常态。该做加法的做加法，该做减法的做减法，该做乘法的做乘法，该做除法的做除法。概括说，就是善于做加法，舍得做减法，敢于做乘法，精于做除法。通过“加减乘除”调结构、转方式、促升级，推动房地产业创新发展。
“加”，就是要继续加快保障性住房和棚户区、危房改造，在实现住有所居方面、在解决农民工进城的住房问题方面、在新型城镇化的住房需求和结构发生变化面前，坚定地做好加法。要以“新四化”为依托，将新型工业化、信息化、新型城镇化、农业现代化的理念植入房地产业的发展。把工业化的标准、工业化的效率、工业化的精细、工业化的质量，加入到房地产业的技术应用，像造汽车那样造房子。把信息化的灵敏、信息化的技术、信息化的手段，加入到房地产业的跨界整合和资源融合，打破房地产行业的传统分工，让新技术、新工艺、新标准为我所用，为我所变，拓展和完善住房的空间领域。把城镇化的格局、城镇化的视野、城镇化的整体规划，加入到房地产业的策划设计，同时加大户籍改革、就业、医疗、文化、教育等公共产品的供给，如华夏幸福基业利用首都第二国际机场的建设契机，引进先导性产业，发展临空经济，通过以产促城、以城带产、产城融合、城乡一体、共同发展的模式，在宜居宜业、配套设施上做加法、扩能量，实现快速协调发展。要把农业现代化的建设机遇、村庄整治、保护村落，加入到房地产业的特色发展，在小城镇、新农村建设方面，实现更大的作为。
“减”，就是要站在房地产行业能不能生存、能不能健康可持续发展的大方向上，去减库存。去年全国商品房库存约增加了1.3亿平方米，特别是一些核心资产出了问题的房地产企业，人口和产业配套跟不上市场需求的项目，一些不能方便让人居住的项目，应该马上减下来，做减法、降库存，也就是淘汰落后，处置不良资产。在减的同时，要增加以交通为核心，连接形成真正的城市圈和公共服务，方便产业和人口的迁徙与聚集；在减的同时，要以绿色环保为目标方向，构建新的房地产业环境生态，确立节约型、集约式、可循环的先进理念，放弃粗放式的落后模式，从资源浪费型向节约型转型。现在，房地产行业和与其关联的上下游产业是资源能源消耗大户，绿色环保做好了，就能为“两型”社会建功立业；节能减排做砸了，就有可能成为历史的罪人！我去年到青海调研，参观了青海西旺实业集团，他们研发出一种新型建筑材料，可用于厨房、卫生间吊顶，替代陶瓷墙砖。它的产品用坏了，由它负责回收，回收了还给你钱，回收回来的材料仍然作为它生产的原料。这家企业的理念是“从摇篮到摇篮”，很值得倡导。我们不仅要在项目设计开发中就将资源能源的消耗减下来，还要在园区、社区建设中，实现“五节一环保”。例如大连大有开发的小区，将生活污水经过中水处理后有效转化为景观用水，实现了地下水、生活用水、生活污水三水联动循环；将生活垃圾分为干湿、有害无害、可回收和不可直接回收三类，实现了生活污水和生活垃圾的零排放。像这样将能源资源消耗减下去、循环利用的做法，不仅利国利民，也让我们开辟出了新的一片天地。
“乘”，就是要把服务业做得好的、有价值延伸的项目，坚定不移地做好乘法，发挥它们的乘数效应、倍数效应。去年，我国服务业比重提高48.2%，高于第二产业5.6个百分点，提前一年实现了“十二五”规划中提出的第三产业增加值占GDP比重从2010年的43%，提升到2015年的47%的目标。我国服务业的快速发展，为房地产业拓展空间创造了良好的机遇。但必须看到，我国房地产业论发展规模全球第一，但大而不强；论发展速度世界领先，但快而不优；论服务比重和含量，更是远远低于发达国家。小区服务跟不上，房屋出现“跑冒漏滴”，老百姓投诉无门等现象比比皆是，这同样是不可持续的。1月22日，国家发改委邀请我们为“十三五”规划中的生活性服务业进行建议和论证，我们提出了要把老年住区、商业地产、旅游地产加以综合考虑，放进生活性服务业的建议，得到了发改委的初步肯定。特别是教育、医疗、健康、养老等服务需求更为迫切。到2020年我国服务贸易占比将达20%，在这一进程中，满足新兴市场的房地产项目，如健康住宅、老年住区，为金融、科技、信息聚集区提供优质配套服务的房地产项目，要坚持做乘法，把房地产的服务业态和配套产业，特别是与服务业配套的项目做强、做优、做精，加快培育房地产业新的增长点和服务热点，扩大房地产业与服务业紧密结合的市场需求。
“除”，过去房地产业的分母大，分子小，主要反映在投资偏大、项目偏重、追求利润偏快。今后要做除法，把分母的比重降下来，在土地获取、投融资方面进一步改善比例和结构，既不能过度依赖土地增值，也不能过度依赖银行贷款，改变过去那种重投资轻服务、重规模轻效率、重外观轻品质、重建设轻管理，重城市轻农村、重地上轻地下的粗放式发展手段。同时要做大分子，这个分子就是房地产的功能拓展和延伸服务，提升房地产业的“软实力”和综合价值。要善于运用轻资产经营管理和做好后期服务，向社区、街区拓展增加值、附加值，提高回报率。最近，浙江嘉凯城集团以长三角的经济强镇为试点，投资成立了城镇化建设发展有限公司，设计建造了集市政公共服务、体验式商业、020特色业态、传统零售于一体的一站式“城市客厅”项目，在房地产创新升级过程中，融入休闲、社交、服务等现代生活概念，满足更高层次的消费和居住需求。据我了解，这种城镇生活服务项目规模为3到5万平方米，辐射10公里的范围，服务半径达到10到15万人口，而且有明确的招商定位、融资服务、盈利模式、运营手段和产品标准，可以在各地有人口和产业支撑的城镇或小城镇复制推广，适合在城镇化率比较高的城镇发展。
还有一些开发企业通过快速开发，加快资金周转，例如恒大在广州、济南等城市围绕地铁、轻轨开发项目，针对“上班族”建造青年公寓，资金回笼较快；一些开发企业通过参股银行盘活资金，引进社会股东共同投资；一些开发企业不把自己的命运全部交给银行，通过开发贷以外的方式，进行融资时段的前置。例如天房发展集团在拿地缴纳保证金后，与金融机构合作，通过股权、债权进行融资。去年，我国房地产企业参与金融业、服务业的比例有大幅度提高，我们统计的前10强房企，都以不同方式进入了金融业、服务业和电子商务领域，这里面还有社区服务业、大健康产业和适老化服务等。以前万科是不做商业地产的，现在成立了独立核算的商业地产公司，在全国开业和在建中的购物中心有25个。2014年底到2015年初，万科已经开业了包括东莞长安万科广场、北京中粮万科半岛广场在内的8个商业项目。未来三年，万科在北京、武汉、深圳等城市将有20个商业项目陆续进入运营期。万科介入商业和服务业的业态有三种：万科广场、万科生活中心、万科邻里家。万科广场，定位于区域性城市的大型购物中心，体量为10万平方米级；万科生活中心，面积大约在两到三万平方米左右，给一些三线城市和卫星城准备；万科邻里家，属于方便快捷型的社区商业，例如北京新五街、杭州新街坊等，主要为街坊邻居服务。我觉得这种便民的商业模式，如果与一些比较大的街区、社区结合，有一定的前途。
去年一年，京东、苏果、华润万家都在开辟三四线城市，其中华润万家依托城市新区和社区开了65家大卖场。一些配套设施比较好的住宅往往既能被购房者看中，也能被商业机构看中，形成住宅销售的良性循环，产生了“鲶鱼效应”。现在，老百姓买房，不一定考虑如何大，还要考虑三个“近”：医院近不近，学校近不近，地铁、公交近不近；还有三个“快”：快递能不能送得到，快餐能不能送得进，快销品能不能买得到，也就是看周围有没有超市、银行等配套设施。如果具备这三个“近”、三个“快”，我们的住宅往往就能增加附加值，避免库存带来的积压和风险。
上半年，中国房地产业协会举办了一届商业地产与国际零售商的洽谈会，葡萄牙、意大利、法国、德国、英国、立陶宛等国家驻华使馆的大使、商务参赞、行业协会的代表都来参加。为什么对这个活动有兴趣，就是看好中国商业地产所形成的服务业。
还有，要支持房地产“走出去”发展，围绕“一带一路”这个大战略，让房地产业带着先进的产业化技术、成品房、成套房技术，借助现代信息化、现代服务业到海外投资发展。这方面，北新建材、远大住工都实现了产品和技术出口。目前国家强调要把国内市场的钢铁、水泥等产能转移到国外消化，但跨国长途运输又不现实，如果利用住宅产业化技术，加工成成品房、成套房实现出口，不仅可以就地消化产能，也是对外销产品的补充和升级。
做好房地产业的“加减乘除”，还有很多有利条件和因素，让我们开动脑筋，转变思路，联系实际，用辩证唯物主义的观念和方法，推动房地产业创新转型、升级发展。
（本文作者：中国房地产业协会、中国房地产研究会会长刘志峰）
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