戴德梁行王盛：文旅地产热衷探索轻资产模式

DTZ戴德梁行华北区董事总经理王盛

  “当今企业的竞争不是产品的竞争，而是商业模式的竞争”

  “轻资产模式运营”是房企适应当前的大环境而作的改变，尤其对于资金占用量大的商业地产项目、旅游地产项目，将是其扩大市场竞争力和规模扩张的一种有效途径。 此种运营模式的实施，将有赖于相关制度的完善，比如资产证券化制度，REITS的推行等。

  英国特许房屋经理学会、北京北控置业有限公司于2015年4月25-26日在北京雁栖湖APEC会议中心联合举办“文化旅游地产多元化价值提升与整合运营——后APEC时代下环雁栖湖板块资源盘活与功能升级”专题论坛。DTZ戴德梁行华北区董事总经理王盛，在4月26日专题论坛中就国内文旅地产项目的投融资之道做了演讲。

  DTZ戴德梁行华北区董事总经理王盛先生表示“从开发周期来看，国内旅游地产的发展处于快速发展期，已进入度假地投资置业阶段。”当今，国内文旅地产的开发主题多样化，既有高尔夫、山地、温泉等依托自然景观的主题项目，也有民俗文化村、特色古镇、旅游商业综合体等人文旅游项目，这些文旅地产项目的核心盈利点依然是地产销售和经营收入。

  文旅地产占地规模巨大、资金占用量大、开发和回报周期长，实质上，文旅地产是一种集合了文化、旅游、地产和商业运营等元素的复合型地产项目。目前，中国房地产行业跑马圈地的时代已经成为了过去，暴利和疯涨难以再现，众多房企开始转型养老、旅游地产的开发，比如世茂集团400亿开发武汉嘉年华主题乐园，但是，传统的重资产开发模式需要前期投入大量的资金，在销售市场遇冷的情况下，企业负债率上升，运营压力也正在凸显，因此，地产企业资金链承受巨大压力而不得不通过信托，甚至高利贷等手段融资。这样的背景下，资金占用量大的商业和文旅地产项目探索和转向“轻资产运营模式”的好处在于，高杠杆率，前期投入少，风险分散化。轻资产运营，多数资金将来源于房地产基金、信托等，开发企业主要发挥其在设计、建造、招商及管理方面的专业能力，使得专业化程度进一步提高。轻资产模式在美国等国家已经非常成熟，但是，国内的企业刚刚开始探索这种模式的实施。比如，万达商业地产去年开始进行第四次企业转型，向轻资产模式转变，公开宣布2016年计划开业的50个万达广场，超过20个将采取轻资产模式运营。

  会议中，王盛还分析了万达长白山旅游度假区和东部华侨城两个知名项目的融资和盈利模式。DTZ戴德梁行做为全球领先的房地产服务营运商，曾经在万达商业IPO上市的过程中提供了专业评估咨询意见。王盛先生在论坛中表示：“轻资产模式运营”是房企适应当前的大环境而作的改变，尤其对于资金占用量大的商业地产项目、旅游地产项目，将是其扩大市场竞争力和规模扩张的一种有效途径。 此种运营模式的实施，将有赖于相关制度的完善，比如资产证券化制度，REITS的推行等。