中房网讯 12月26日，由中国房地产业协会指导，易居中国克而瑞信息集团、房教中国、地产人网联合举办的 《2015中国房地产人力资源高峰论坛》在上海星河湾酒店隆重举行。此次高峰论坛发布了“2015年中国房地产雇主影响力调研”活动的结果，即《2015 年中国房地产雇主影响力调研报告》。
在本次论坛上，易居中国执行总裁、克而瑞信息集团董事长丁祖昱发表演讲，分析房地产行业的现状，并对未来的市场发展做出预测。丁祖昱表示，在2014年楼市调整，房地产市场进入新常态背景下，楼市成交下降明显，2014年商品房销售面积为12亿平方米，较2013年下降1亿平方米。而 2015楼市在国家强力救市政策推动下进入回升通道，前三季度成交规模较2014年大幅提升，在目前看来，2015年市场规模达到甚至超过2013年应该 问题不大。未来3-5年（2015年-2018年）预计将会进入平稳期，维持相对高位，总量还能保持在12-13亿平方米，到2020年前后成交量将开始缓步下行。
易居中国执行总裁、克而瑞信息集团董事长 丁祖昱
以下为演讲全文：
丁祖昱：
尊敬的刘会长，尊敬的开发商领导和各位朋友。
大家聚在这里讨论房地产人力资源是一件特别有意义的事情。我把房地产相关的市场背景和大家做个交流，其中有一小部分牵涉到房地产的部分跟大家商讨。
看一下当前市场。从上周开始，上海很多楼盘开盘，我就不断接到一些朋友的短信和微信，让我托人一定要买到（房子）。今天是12月份，今年的最后一周，大家都赶在2015年最后一周开盘，暂且不说打折的问题，可见今年市场实在太好了。
市场为什么这么好？最核心的原因还是政策。政策从去年下半年开始全面反转，从原先的调整变成利好的救市政策齐发。最近中央经济工作会议上面，又提出了要化解房产库存，加快农民工市民化，启动租赁市场，还希望开发商降价等等6个方面的相关措施。
实际上，从今年2月份开始，政策就没有停过。需求端方面，通过二套房贷款方面的相关政策，提供了政策需求。供应端方面，2月27日，国土资源部发布了关于优化住房及用地供应结构的相关政策。之后，在部分省市也出现了如果存量太多，消化周期太长，停止土地供应的相关地方性政策。
对于企业端，今年1月份出台了关于企业债的最新一些政策，而企业债这一块，又使今年房地产开发企业，特别是上市企业的资金得到很大的改善。成本方面，利率越降越低，最近发企业债，利率都是4点几，最低达到3.5，金额也是越发越多，上半年30亿、40亿就觉得是大数目了，现在我们看到绿地要发200亿左右的企业债。截止到12月中旬，今年的企业债已经发掉的和在发的已经超过4千亿，这对开发企业的资金是巨大的利好。
年末，最高领导层不断对房地产这一块，特别是去库存、拉动投资，给出很多新的要求。最近我们就看到关于加快户籍制度改革，带动住房相关消费的要求，现在落实在农民工方面。应该说，今年，政策对于推动整个中国房地产发展起到了重要的作用。
执行方面，一线城市相对严控，除了二套房政策在执行，关于限购相关政策也没有取消，还在继续执行。二三线城市基本上按照中央发布的或者各部委发布相关的要求，推进整个政策执行。还有部分三四线城市，地方土政策、搞购房补贴和契税减免，希望通过地方性政策推动。搞太多土政策的城市，可能市场压力太大，北上广深继续限购的城市现在看来可能是趋势最好的城市。
今天为什么出这么多政策？最核心原因是相关数据有好有差。对中央来讲重要的几个数字，开发投资增速已经下降1.3，可能感觉到是正增长，但实际上比去年年末的9.8下降了，前年年末数字为19.8。原先房地产投资对经济的正面拉动效应很强，但去年以来或者今年以来，拖后腿情况很厉害。1－11月份，房地产开发投资8.7万亿元，最后加个1万亿左右，可能在9.5万亿到9.7万亿左右。
按GDP（总额）60多万亿来算，总体量占到14%－15%左右，一旦房地产开发投资增速下滑，可能压力非常大。今年房地产投资最大固定资产投资是基础设施建设，基础设施建设包括高铁、公路、道路、地铁等等，水利全部加在一起，房地产开发投资同级水平大概在8.9万亿左右，房地产8.77万亿，基础设施建设8.9万亿，所以很难补，体量太大了。
新开工数据持续相对比较差。1－11月份负14.7，新开工少了，开发投资肯定下降了，所以这两个数字使得当前的政策肯定是利多政策。我相信明年2016年，还有更多的刺激性政策，如果房地产开发投资还持续下滑，还有一些政策。这次出的6方面政策，从短期上来看，对于去库存来说，不会有太大的直接的结果，中长期还是有很大的作用，短期的作用相对来说比较少。业界呼吁的，比如说贷款利息抵扣个调税，比如必须降贷款利息抵扣所得税，已经到后期的阶段。
销售面积1－11月份7.4，增长15.6%，增速较1－10月份提高0.7个百分点。商品房销售面积109253万平方米，同比增长7.4%，增速比1－10月份提高0.2个百分点。今年因为销售还不错，正常在一二线城市，还在拿地和继续开发，但是国内的经济情况并不是很乐观。
用三个价格指数，给大家看一下整体的经济环境，一个是钢的综合价格指数目前还在最低，从2012年开始，钢的价格就持续下滑，之前钢产企业面临很多的危机，去年已经几乎全行业亏损，今年更是如此，但是这个价格回不去，说明房地产业基础设施建设也没有太大的发展空间。
第二个指数是煤炭价格指数，煤的指数和发电、制造业密切相关。这个价格也是从2012年持续下滑，现在已经到了最低点。我们发现，差不多都是2012年下来的，2012年很多（企业）退出能源，2013年退出也来得及，2013年之后退出来不及了，经济也是从这个时候看到各方面的压力。
还有石油现货的价格。去年4季度开始快速下滑，今年有所反弹，之前俄罗斯和土耳其发生冲突的时候稍微降了一点，但是现在又回到相对的低点，非常低，现在原油也是历史最低价，说明全球经济没有想象当中这么好，没有全面复苏，所以整个基本面目前压力还是非常大的。我们看看房地产，虽然政策上面非常支持，但是基本面上面还是有一定的压力。
从具体城市情况来看，12月份目前市场还是不错的，累计到22号的数字，环比很少的下降，但是和去年12月份数字没有太大差异，非常好。全年总量，按照测的这些城市来说，差不多增长达到26%，比前面我们看到的全国增长15%点几还要高很多，一线和二线比上涨的平均水平高很多，2013年上涨4%还高。
一线城市表现最为稳定。一线城市同比去年成交量上升40%，深圳上升68%，今年深圳市场基本上把存货都卖空了；二线城市有好有差，好的上升40%、50%，差的还有略微下滑的，比如成都下滑4%，下滑的速度不多，石家庄下滑34%，这个下滑的比较多。三四线整体趋势也是上升的，也有增长比较快的，（比如）温州增长306%，温州市场不知不觉把这个帽子扔掉了，市场基本上回升了。
一线城市18个月，上海5.2个月，消化周期小于半年，里面还有考虑部分楼盘卖不掉的，基本上房子卖空了。二线城市，苏州4.3个月，南京4.4个月，合肥5个月，这三个城市是长三角上升得最快的，苏州和南京房价大升，成交量也大升。杭州回落到4个月以下，宁波回到11.2个月，一年以下，整体市场回升比较明显，比如海口有21个月消化周期，沈阳22.2个月的消化周期，海南等仍然压力比较大。
土地也是相对来说较差的一块，整体今年应该下滑30%左右，11月份的土地量价齐升，北京和上海土地金额比较高，拉动11月份土地的整体量和价格。
后面一个表排了单价和总价前10位的（土地），单价前10位全部在北京和上海，北京占了7个，上海占了3块，北京把贵的地全部包圆了，剩下3块给上海。11月以来，广州、福州以及一些其他城市占了4块地，剩下都是北京和上海的，很多地价高过房价的趋势了。
市场之前一路攀升，即使有所调整，还是不断攀升，从02年全年成交量的6.2亿，一直攀升至2013年1亿平方米，今年达到3亿平方米以上，销售到9万亿，不可能再继续上一个层次，三四线城市销售程度比较大。
城市当中，一线二线三线比例差不多。一线10%左右，去年一线比较差的时候回落9%，三四线今年上升26%，差的时候二线比较稳定，比例上升到66%，前年和今年都在63%、64%左右。当然，我以商品住宅作为口径，只统计39个成交量较大的三四线城市，不是全部统计的，很多城市数据不全。
最大的变化是许多企业选择退出行业，今天能坐在这里的企业，还准备坚持在这个行业干下去。事实上，很多企业退出了，去年开始，非房地产主营业务企业退出去，近一半退出房地产。现在很多房地产上市企业也退出房地产，比如莱茵置业，华丽家族，上实股份等，很多老牌房地产上市公司由于各种各样的原因退出，有的为了保持胜利果实，最近几年没有开发，所以一看就干不了，上海北京市场挺好，但地买不起，每块地要几十亿，有50%以上的溢价。
房地产市场和互联网对接不是问题，怎么对接是才是问题。经过一年很多对接之后，发现很多对接不成功。真正能够对接的，第一个是营销方面，这个对接非常顺畅，现在营销主要选择互联网推广方式，第二个是金融方面，很多都介入但是成功案例不多，绿地今年金融做的特别好，今年一部分做互联网金融做的不错，但是其他企业看到概念为主。第三个方面概念做的比较多，就是物业管理，物业管理和互联网做的比较多，特别是三个上市企业和最近要上市的绿城物业，给整个互联网的物业带来新风。
当然出现两个流派，万科和彩生活。彩生活物业公司满足业主的需求，万科物业强调通过管理（实现）对物业的保值增值，两者之间还是有很大的差异的。万科把互联网当做工具，彩生活把互联网当做平台，希望在这个过程当中，让业主通过这个平台能够享受到服务。
业务专一性和互联网化各自企业产生很多分歧。融创和富力就比较单一，恒达、绿地等都采用多元化的运作方式，当然还是要根据每家企业情况选择，不一定要跟风，也有像万科这样就做自己产业链上下游的相关工作，今天试点做一个装修，明天把物业做做好。
业务方面差异越来越少，共识越来越多了。我刚刚强调一个共识是对三四线看法，今天还要扩张城市的企业，除了碧桂园就是恒大了。大多数企业今天对城市都在采用收缩战略，都集中关注20或者20个以内的相关城市。当然其中还有融创扩张，原先只做北京、上海、天津4个城市，城市太少，今年通过并购做了很大的扩张。
在融资方面，原先主要依赖于海外的渠道，今天主要通过企业债。今年国内资金非常宽容，大家都把目光转回国内。在开拓模式当中，由于招拍挂压力比较大，更多企业看上了并购资本化。比如说万科就是其中很典型的一家，万科有50%的地，今天都是通过项目公司合作拿到的，都是通过兼并过来的。在招拍挂里面也出现很多合作，原先国有企业合作比较少，民营企业合作比较多，今天国有企业、民营企业、金融机构在一起合作数量太多了，比如平安不动产和某家企业形成联合体一起拿地，这样情况未来我认为都会成为共识。
还有人的变化，这是和今天会议相关的内容，我这里列的是高管。过去高管跳槽，这家公司到那家公司，现在都创业，他不跳，待遇也好不到哪里，跳来跳去没有意义。有些产品总也离职了，绿地的产品胡总，世茂的产品总都离职了，我原来想技术人员可以干一辈子，年纪大一点可以混到退休，比如胡京，他是做全球超高层做的最多的专业人士，做了28个超高层，绿地内部把300米以上作为超高层，600米以上做1个，500米以上做了3个，全球哪家能做20多个超高层，可能就是在中国。从这些人的情况可以看到另外一个情况，中国的房地产行业已经到了人才过剩的情况。
今天我不好意思讲很多企业在人员数量上面在大幅减少，（实际上）比例上蛮高的。（房企）前20强当中好像没有人员增长的，数量减少10%以上的还不少。一个就是今天不再做大的城市扩张，不做城市扩张人就不会大幅增加，前两年人员紧缺。（还有一个是）体系化标准化都做的非常好，今天大家都在做体系化和标准化的建设，很多行业都不用很多人来参与了，人员减少。这两个方面导致了今天企业，特别是房地产企业对人力资源这一块太大的变化。今年到高校了解一下，往年房地产企业是校招大户，今年已经比较少了，原先做招聘，现在以品牌宣传为主的。
但是我们也发现，现在房企高端人才不缺，中低端的技术人员、熟练工比较紧缺，比如熟练的销售人员，要招一个好的特别难，这形成今天对人力资源不同的一些新要求。另外，如何对现有的这些人员进行持续的培训，这又成为一个新的课题，过去我们这里还有一个课题，防止这些人被挖、被跳槽，希望人员保持稳定，今天基本不怕了。
对未来的判断，今年我预计13.02亿左右，8.8万亿到9万亿。13.02亿是按照相关模型测算的，2016到2018年9个亿左右。未来房地产行业不会垮，不会快速下滑，应该在高位持续好几年。2018年之后我们测算是缓步下滑，一手房缓步下滑，二手房上升速度会更快，所以总的交易量不会变，还是会维持在一年14、15亿平方米左右，不会发生巨大的差异。一手房少掉部分，被二手房弥补。而且一手放政策都是中长期有效政策，特别是农民工城市化、市民化的相关政策，中长线都有很大的作用。
对改善这一块，我们看到很多城市改善需求逐步爆发，所以中国房地产不会出现断崖式下降，即使2018年以后缓步下行，我们认为2018年以后十年，中国房地产一手房这一块，体量和技术比较大，我们再干十几年应该没有太大的问题。
城市方面我年底还会做一次最终的判断。今年北京、上海、深圳是最出类拔萃的，广州排在第二梯队，稳定但是上涨的幅度比较少。南京是今年二线城市当中表现最为出色的，厦门因为供应量比较少，也表现很出色。第三类武汉、合肥、郑州等区域性城市，一定城市当中的龙头性代表，基本上人口、资源，全部集中到这些城市当中去，城市基础设施建设也全面启动，（因此）市场非常好。
年底做城市的判断，会用各种各样的指标来判断城市发展前景，其中有一个指标，判断这个城市目前地铁总量和再开工的地铁总量，从这个数字可以看到城市的固定资产，基础设施建设的相关情况和未来得发展前景，基本上都是同步的。深圳地铁稍微差一点，北京、上海地铁都在600公里左右的速度，南京现在地铁已经跑到300多公里了，速度发展的非常快。成都（是）体量最大的城市，都超过2000万平方米，但是房价不高，涨幅不大，赚钱很难。体量不大，能够在成都、重庆开发，能够保证基本的成交量。
这里面把前十个城市都排了一下，把成交量和成交金额排了一下，成交量不只我们说的那些。第三位的佛山，三线城市中排在第3位，佛山成交量到12月20多号，已经达到1400万方，这个非常非常大了，第五位是长沙，第六位是西安，第七位是沈阳，第八位是天津。长沙、西安、沈阳供应很大，这三个城市还有一个最重要的特征，即房价较低，即使地价很低你也赚不到什么钱。从右边的表看不到他们三个城市的位置，成交量这么大也排不到金额前十位，相对来说单价比较低，杭州准备纳入这个体系当中去的，杭州最大的问题是不稳定性特别强，市场好的时候跟上来，市场一旦出现风吹草动，每一次最下降的都是杭州，每一次调控，第一个回落城市就是杭州，杭州是蛮有意思的城市。
我们看金额的前十强，上海排在第一，北京排第二，深圳排第三，杭州排第四，南京排第五，很清楚看到今年资金流向，今年成交量最大的城市。从这个角度上看，今年实际市场最好的还是上海。深圳和北京其实今年差不多，北京是宣传特别厉害，又是地王，又是楼王，但实际今年超过20万元的房子只成交了一套。
北京市3000亿，深圳市场容量这么小，成交量不大，也成交2500亿，深圳市场造富造的最多，深圳把千万以上的房子几乎都卖空了。深圳排名第一，北上广深都是第一，一个楼盘卖100亿，深圳排第四位，卖50多亿房子，北京、上海都排第一位，北京只有40多亿，上海50多亿，50多亿楼盘是10万元单价左右楼盘，深圳10万元以上楼盘加价卖50多万，太牛了。
产品这一块，目前从全国来看，住宅最稳定，办公室压力最大，北京、上海、深圳办公还可以，如果开发销售模式办公，今天碰到巨大的危机，商业是结构性过剩，社区商业相对较好，旅游地产压力比较大。虽然这一次恒大在海南创造销售记录，但都是个案，像前几年雅居乐清水湾一样，这个个案看到旅游地产营销方式和普通住宅营销模式不一样的，旅游地产做得好，普通住宅也能做得好。
养老地产对一般企业来说探索出结果和盈利模式再参与还来得及，十年以后比较好。
海外地产核心在于城市选择，能够同时满足移民、求学、投资比较好，讲法语、葡萄牙语可能压力比较大，要会讲英语。
实际上，运营模式发生了一些变化。
最大的变化是组织结构的变化，今年调整组织架构的企业太多了，调的过程当中，正好减掉一些部门，裁掉一些人，很多部门不需要，专业分工之后，原来很臃肿的部门，今天都可以砍掉，行业合作更节约成本。
第二，发展趋势集中度越来越高。现在前十强17，20强23，50强33，100强38，我觉得未来三年，前十强可能会达到25个都是航空母舰，前20强可以达到20，50强达到40，前100强达到50，中国房企数量也会下降，前100强占一半，后面再来一家又占一半，这个格局相应整个环境相应好一些。现在是压力最大的时候，大家杀作一团，随着企业间共识越来越多，以后，具体竞争方面反而会出现香港的模式。香港前十大企业，基本上每个项目里面你中有我，我中有你，在自己的势力范围之内互相合作，甚至共同影响政策和影响市场，这是洗牌之后，把寡头企业洗出来，一般企业淘汰掉，寡头企业洗出来有很大的影响，利润率达到最低点会回升的，今天不赚钱谁做房地产？我还是看好房地产未来利润率这一块的。
今天就讲这些，谢谢大家！
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