太平洋投资管理公司 (PIMCO)6 月 20 日在报告中称，受监管收紧、大量债 务到期及上市业主出售物业的行为影响，美国商业房地产价格可能在未来 12个月下跌多达 5%。
美国房地产市场冷却的迹象自今年初以来已经在全国各地出现。 穆迪和Real Capital Analytics Inc 此前在6月6日的报告中称，美国大城市的商业物业价值在过去三个月下降了3%，之前曾创下最近繁荣期中最大涨幅。
但在大洋的另一端，中国商业地产市场却依然 火热。不仅出现了万达这样的世界级商业地产巨鳄，一些传统的开发商也正在试图通过开发并持有商业 地产来完成其转型的诉求。
然而，从美国等发达市场的各类研究报告中不 难发现，与传统的住宅开发相比，商业地产在开发 和运营上，则要求开发商和运营团队具备更强大的 金融和运营专业能力。与此同时，即便满足了这些 条件，商业地产市场也往往在宏观经济的影响下产 生剧烈波动。
那么，开发商业地产究竟需要开发商具备一些 什么样的能力，又如何来判断和把握投资时机呢？ 针对这一问题，中信信诚总经理隋晓炜接受了《中 国房地产金融》的专访。
商业开发价值决定未来
来自英国的知名地产资讯机构莱坊曾在今年年初的一份报告中指出，截止到 2015 年底，中国大陆地区已经拥有 3.6 亿平方米的商业地产存量，市场已经显现出过剩的趋势。
对此，隋晓炜表示，从整体上看中国商业地产存量的确有过剩的趋势，这主要是由于地方政府的规划水平参差不齐，导致了部分城市的商业地产存量过大，难以消化。即使是在一线城市，某些区域也存在着商业地产局部过剩的情况。
但中信信诚的一项研究也显示，将欧美主要城市与中国一线城市的甲级写字楼数量进行对比后，发现旧金山、洛杉矶、芝加哥的甲级写字楼存量约是北京、上海的 2 倍以上；纽约大概是北京、上海的 3 倍以上；巴黎和伦敦约是北京、上海的 5-6 倍以上。所以，隋晓炜认为，随着中国 GDP 总量已经跃居世界第二，随之带来的对写字楼的商务需求也将会持续增加，这也会使得一线城市核心位置的写字楼的稀缺性将逐步显现。
不过，隋晓炜随后又强调指出，地段是一个相对动态的概念，时常会发生变化。对于商业地产而言，其真正的核心价值在于其使用价值的开发，这是评估商业地产项目与住宅项目最根本的区别。住宅产品在盖完之后出售给消费者，无论它这个产品有这样那样的问题，它的使用价值都不会受到太大的影响。但是商业地产项目，它的使用价值是在于运营，不管是摊位、铺位还是店面，如果业主买了这个产品，没有客流，这个地方无法实现有效运营，它的使用价值无法兑现，它就不能实现商业地产项目的真正盈利。因此，商业地产的核心价值是在商业这个点上，这是由商业地产的盈利模式所决定的。“影响商业开发价值的核心要素包括经济环境、地段优势、业态定位、运营团队等等。商业开发价值的建立和提升，需要综合以上各类要素来进行评判，所以并不存在单凭一个要素就可以成功的案例。” 隋晓炜说。就在不久前，中信信诚刚刚完成了对晶品中心的收购。据隋晓炜介绍，这个项目的成功既有项目位于上海南京西路这样传统核心 CBD 的区位优势， 又有包括中信信诚、世联行、安信行等专业机构的参与。这些因素综合在一起，才最终使得中信信诚设计的资管方案获得了大多数投资者的认可，中信信诚只用了五个工作日就完成了项目的募资工作， 创下了行业内的一项新纪录。
房地产股权投资机会更值得关注正是由于决定商业地产项目价值的因素较多， 导致了商业地产投资的多样性和复杂性。据隋晓炜介绍，国际上的地产 基金共分为以下几种类 型：核心 型（Core）、核心增益型 （Core plus）、增值型（Value added）及机会型（Opportunistic）。由于投资标的的差异，4 种基金投资回报率各有不同，其中核心型主要投资于繁华地段的物业例如办公楼、商业用房、工业用房、住宅等，风险相对分散，所以回报相对较低；核心增益型投资的地产类别与核心型相似 , 但其中部分地产可能需要改进或增值；增值型投资于需要经营改善、翻修、再造的地产项目，风险回报相对更高；而机会型私募房地产基金投资于需要重整的、无管理的、闲置的、新开发或待改造的地产项目，并且关注新兴市场的地产开发机会，追求高风险高回报。
中信信诚的研究显示，在国内近 10 年的房地产投资基金的发展历程中，大多数资产管理机构提供给投资人的投资标的主要是房地产债权资产。但是，中国城市化进程发展到当前阶段，尤其是中国的房地产周期从单边上升开始走向调整，房地产债权资产投资的收益也在逐步走低。因此，在下一阶段，核心型（Core）、核心增益型（Core plus）的地产基 金，包括一些核心地段物业的增值型 （Value added）投资机会，虽然是股权投资性质，但其收益风险比，已经可以与一些房地产债权资产相媲美，尤其是在“资产配置荒”风暴开始席卷整个 市场的时候。
同时，随着利率进入下降通道，商业地产在金融杠杆后的投资回报率将逐步提升。所以，“要求回报率下降、实际回报率上升”将成为商业地产投资的发展趋势，一旦 REITs 政策障碍突破，这类资产应该就会成为国内投资人非常优质的投资标的。
作为中信信托旗下重要的资产管理平台，中信信诚正在不断探索与开发多样化的商业地产基金产品线，通过不同的产品组合来满足不同投资者的风险偏好。但隋晓炜也指出，相对于欧美发达市场，中国投资者对商业地产的投资尚处于初级阶段。国内的投资人往往希望自己去判断地产基金所投资最终标的的投资价值，需要商业地产基金在募集资金前就确认好投资项目。但实际上，往往优质的地产项目对于投资的时效性要求很高，同时会尽量避免信息的公开披露，这都与目前国内地产基金“先有项目后募集资金”的设立模式相矛盾。实际情况是，由于这个矛盾，使得国内的商业地产基金并不能够获取到市场上最为优质的项目。
作为专业的商业地产基金管理人，隋晓炜希望国内的投资人建立起对优秀资产管理机构的信任，能够真正将资金交由专业的机构和团队去打理，从“选择投资项目”向选择“基金管理人”进行转变。
扫描上方二维码，关注中房网公众号