中房网讯 11月23日的广州下起了蒙蒙细雨，冷风中透出丝丝凉意，走进方圆集团总部的会客厅，扑面而来一阵暖意。会客厅是富丽堂皇的东方古典风格，门口立着一张精致的玉石屏风，正好挡住了入门的冷风，既大气又舒适。随着稳重有力的脚步声响，方圆集团总裁徐珺先生走进了会客厅，这位带领方圆连续10年跻身全国房地产开发企业百强的总裁，在此接受了中房网的专访。
方圆集团总裁 徐珺
政策调控是好事，房价不应上涨太快
今年下半年各重点城市在地市、楼市、融资等方面持续出台多种组合调控政策，力度和密度前所未有。CRIC大数据监测显示，一二线楼市10月明显降温，11月成交量仍处于低位，整个楼市哀嚎一片。不过，在徐珺看来，此次调控政策并非一时密集出台，通过这段时间的观察，政府对房地产市场的调控力度还有可能加大。特别是近期土地市场的火爆，让地价冲得这么高不是个好现象，下一步必然体现在房价上，这对经济的稳定发展和社会稳定都会有一定的影响。
不过，徐珺并不担心此次的政策调控。他表示，调控虽然存在一些区域性的影响，但对整个房地产市场以及方圆来说是好事。
首先，方圆的在售项目多处于城市核心区或者资源独特区，调控对项目的影响不是很大，国庆节后方圆在广州市中心的项目销售业绩甚至还在提升。
其次， 广州“只允许房企使用自有资金拿地”的最新土地政策，也会对广州的房地产行业起到“洗牌”的作用。这对一些自有资金不足，通过非正规渠道或银行杠杆拿到资金获取土地的房企是一种有效的控制。让徐珺有底气的是，方圆近年主要靠参与城市更新与旧城改造获取土地，目前政府的旧改、更新政策对企业还是很有利的。
未来5-8年对广东充满信心
“立足广东，深耕广佛”是方圆在对外拓展探索过后的坚定发展战略。方圆2006年在珠三角以外的区域发展过，如向长三角的苏州、昆山、常州等地都开发了一些项目，但今年基本都收尾了。原因一是珠三角的房地产市场发展比较早且成熟，人群流入效应比较明显，这个市场的空间已经非常大了。二是方圆作为深耕广州20年的粤系房企，在本地发展，管理和资源要比在外地容易理顺得多。徐珺笑称，“有人讲过‘房地产是上帝给当地人的一个蛋糕’，方圆还是在珠三角有优势。”
徐珺表示，方圆在2014年对集团房地产业务做了详细的规划分析，调研了大量的数据，认为至少在未来5年，广东和珠三角地区房地产市场容量巨大，方圆有机会大有可为，成为区域领先企业。广东、珠三角这两年楼市的高速发展，证明方圆的判断是准确的。深圳楼市需求和购买力的大幅度上升，广州的产业结构升级调整，南沙自贸区的政策倾斜等一系列利好，让方圆对广东和珠三角地区未来5—8年的市场充满了信心。“未来5年内不会考虑进入新的省份。
产品自身是关键，客户服务是根本
方圆并没有做过大规模扩张的动作，一方面与其“立足广东、深耕广佛”的区域发展战略有关，另一方面也与其追求产品精细化有关。十几年来，方圆一直在用心推敲产品的精细化和人性化。从最早的1.0版度假风格院落别墅，到现在的5.0版中式风格院落住宅。方圆已形成了几个标准系列：位于城市中心区，主要面向刚需和改善型需求群体的云山诗意系列；面向高端群体，以别墅为主的月岛系列；规模庞大的综合商业配套的十里方圆系列。方圆在产品自身精雕细琢，不断更新换代，最大程度的满足中高端市场的各种需求。
徐珺表示，方圆几年前就意识到房地产开发商和业主不是简单的买卖关系。与其他一般的开发商不同，方圆已经把“私人定制”和“一站式家居”服务融入其产品当中，将服务视为方圆产品不可或缺的一部分。“私人定制”用以满足交房前业主对“硬装”的个性需求。业主可自主选择地砖、墙面、房间设施甚至功能区域面积，方圆配备专业的设计师和工程师跟进落实。交房后则提供“一站式家居”服务，以满足业主的“软装”需求。业主根据自身需求，通过方圆的网络平台选择喜欢的窗帘、橱柜、家具等“软装”，方圆安排专人送货、专人安装。通过产品服务，方圆将业主和开发商之间的关系变成朋友关系，在徐珺看来，“这也是一个家庭、一个社会最重要的关系之一，应该是非常密切的友好关系”。
在产品以外，方圆的金控集团还为业主提供金融服务和不动产经营管理服务，包括基金公司、海外资产配置、不动产经营托管等。此外，“方圆会”作为一个已经运作了10年以上的客户资源平台，也将在2017年全新升级服务内容，届时将能够为客户做系统、贴身的主动服务，切实满足客户的个性需求，而不是像现在很多的房产客服只会在节假日寄一堆卡片。徐珺表示，在2017年方圆会继续深化“东方人居智慧，现代生活匠心”的品牌战略，进一步增加客户的黏性，通过为高端人群提供优质、匠心的服务来实现企业的经济价值和社会价值。
剑指200亿，暂不追求规模扩张
方圆今年的销售目标计划是冲刺200亿元。截至采访，方圆已完成全年业绩目标的83%，四季度正在冲刺。在徐珺看来，除了前述的产品与服务，方圆采取的“合资合作”开发模式与圈层营销的销售模式也是业绩的有力保证。
在合资合作方面，一是对方投资，方圆操盘，比如花语水岸项目。二是对方操盘，方圆投资。如南沙叠翠峰项目。三是共同管理，各占50%权益。同行之间合作久了，大家之间的信任度比较高。徐珺表示，目前合资合作项目的销售额占比逐步走高，“取长补短、合作共赢”的效果相当明显。
经过多年探索，方圆创造出独特的“圈层营销”模式。通过对老客户圈层的信息传递、体验互动，从老客户圈层逐步拓展新客户圈层的精准化营销。正如徐珺所说，“我们是实打实的将广告费用在业主身上”。节省下来的广告费，用以组织业主到国内外去体验产品特色。近年来，方圆“圈层营销”模式效果十分明显，有50%-70%的新客户是老客户开发的。更重要的是，在圈层营销的过程中，通过直接与客户面对面的互动交流，极大地提高了新老客户对方圆的信任度和黏性，从而进一步提升方圆的品牌美誉度。
合资合作的利益分享，深耕产品的细工慢活，圈层营销的精准定位，让方圆在行业中特立独行。徐珺也坦言，方圆对规模的追求稳步增长，做生意最重要是企业效益，不希望为了快速扩张规模牺牲产品的服务和品质，“我们希望是可以稳定地增长，2017年争取200亿的业绩目标吧。”对于明年，徐珺和方圆稳健而淡定。
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